【文章內容簡介】 內人士分析，投資社區(qū)商鋪，小區(qū)的發(fā)展前景是眾多投資客所關注的重點，小區(qū)商鋪投資由地段、主力店、發(fā)展商、投資時機、人氣和消費力等因素來決定投資前景。該區(qū)域樓盤素質較好，加上 位于城市的未來發(fā)展方向上，是東莞中央生活區(qū)的重要組成部分，這也就為商鋪的長線投資價值增加了籌碼。另外，該區(qū)域商鋪的業(yè)態(tài)組合具有聚集人群的綜合功能，消費環(huán)境優(yōu)美、消費商品檔次和價格較為合理，娛樂休閑的設施及服務管理基本到位，即近看交通，遠看業(yè)態(tài)。 現階段較為成熟的社區(qū)商鋪如宏偉路段（金地格林），經營非常成功，也受到諸多投資客戶的追捧。該小區(qū)內商鋪基本成熟，面積在 4080 平方米左右，區(qū)內以外來人口及年輕白領居多。未來周邊例如未來世界、新中銀二期金色華庭等樓盤交樓，周邊的人流量勢必增大，消費能力上升， 因此有不少投資者和商家都看好該路段的投資前景。 東城（縱）大道商鋪區(qū)： 商鋪量過大 部分 “ 旺鋪 ” 難旺 【商鋪現狀】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東城（縱）大道商鋪區(qū)以東縱大道、東城大道兩路為雙軸線，形成一個橢圓形商鋪片區(qū)。 2020 年以前，本片區(qū)的大多商鋪租金在 120140 元 /平方米，部分商鋪 甚至不到 100 元 /平方米，但是 04 年之后，除了百佳附近租價格外高，達到近 300 元 /平方米之外，本片區(qū)從 04 年開始，租金大多是在 150 元 180 元 /平方米，幾乎沒有 100 元 /平方米以下的商鋪。 記者從多家地產中介了解到，該片區(qū)經常有租戶租了兩三個月經營，就退掉了鋪位。未來地產的負責人告訴記者，該片區(qū)在很多市民眼里，是繁華至極，但是事實上，是一種虛妄的繁華，繁華的表層下。飲食類的店面在這個片區(qū)相對來說是生意好些的，但是這只限于那些比較有特色的店。本地人對于飲食比較講究，要么在家吃營養(yǎng)家常飯，要么就是 朋友聚在一起，去一些非常有特色的店，本地人大多有車，經常是慕名而去一些特色飲食店，所以就不會局限于這一片地方，而往往會開車去鎮(zhèn)區(qū)或者別的區(qū)域。服裝店情況相對更糟一些，許多高消費人群鐘意的品牌。這個片區(qū)壓根就沒有，而且也沒有什么特色的店子，所以他們都不大愿意去那里購買。但是因為也都是品牌店，對于低收入的人群來說，他們又只能是可望而不可及。 [NextPage] 【商鋪分析】 記者在調查中發(fā)現，問一些東城大道和東縱大道周邊樓盤的一些居民，他們購物是否喜歡在東城步行街或者海雅、天和之類的商場， 他們大多是否定的回答。而周邊的一些出租房的住戶，他們的回答，也是否定的。 答案是一樣的，原因是截然不同的。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東城附近的社區(qū)業(yè)主們，大多是高收入者，他們除了買一些日常用品或者儲備食物愿意在附近的商業(yè)地帶去購買，其余如服飾、珠寶、化妝品之類的產品，他們更加愿意去廣州、深圳或者香港。 “ 東莞近幾年發(fā)展是非常迅速，但是沒有哪一個地方讓我覺得購物舒服，因為我覺得目前東莞還沒有一個好的購物環(huán)境和購物氛圍，買東西沒什么感覺，而且很多我喜歡的高檔品牌這里根本就沒有。 ” 金湖灣花園的一位葉女士這樣告訴記 者。 而居住在歡樂時光附近的一套出租屋的陳小姐則告訴記者 “ 太貴了，只能是看看不買，最多也就是偶爾拿了獎金去奢侈一下買套漂亮的衣服。 ” 高收入的嫌沒有好的購物環(huán)境而選擇開車去別的城市買東西，而附近低收入的居民更愿意選擇南城步行街之類的購物場所，他們能接受。東城步行街是個很好的例子，定位尷尬決定了看似旺盛的商業(yè)地帶，其實隱藏著冷清。 【分析展望】 房產專家表示， “ 商圈越大，越有發(fā)展前景。 ” 而從這個片區(qū)來看，也不難看出，如果只是局限于現有的這個小片區(qū)，依照目前的 發(fā)展趨勢來看，該段鋪位的租金應該不會見漲，而如果政府規(guī)劃將這個商圈擴大，其實對這個片區(qū)更加有利，商業(yè)環(huán)境更濃厚了，鋪位的租金也會隨之上漲。 商鋪篇（二） 【商鋪現狀】 南城商業(yè)街商鋪區(qū)東起勝和路、元美路，西至 運河三路，南靠新基路，北到建設路。據了解，南城步行街共有商鋪 300 余間，面積以 2080 平米為主，小 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 部分面積在 100 平米以上。 2020 年 1 月試業(yè)的南城富民商業(yè)步行街，起初在南城政府免稅政策的扶持下，負責經營的富民集團提出了對鋪租租金進行一年全免的商業(yè)策略。這一招吸引了不少商家前來租鋪投資， 300 多間商鋪全部租賃完畢。商鋪每月出租價格一般在 80100 元 /平方米之間，也有個別商鋪高出這一出租價格，如一間 20 平方米左右的商鋪其月租金為 4000 元。有一些面積過大的商鋪其租金相對低一些，如一間 100 平方米的商鋪其每 月的出租價格為 6000 元。 銀豐路美食街主要是經常特色美食為主，商鋪面積 601000平方米不等。商鋪每月出租價格一般在 120180 元 /平方米之間，位置好一些的價格還會更高一些。一間 90 平方米的商鋪每月的出租價格為 18000 元，每平方米的出租價格為 200 元。 據調查結果顯示，莞太路段的沿街商鋪售價在 18000— 25000 元 /平方米左右，租金大約在 80— 120 元 /平方米，例如靠近銀豐路一間 120 平方米的臨街鋪面，每月租金為 9600 元。在宏遠酒店附近一間 80 平方米的商鋪，其租金為每月8000 元。 在調查中記者了解到，也有一些沿街商鋪因為不方便停車而沒有很好的租金。例如一間 70 平方米的商鋪因為周邊停車不方便，出租好幾個月都一直無人問津，最后店主不得不低價出租， 70 平方米每月租金 4500 元，每平方米 65元左右。 【區(qū)域展望】 未來步行街商鋪價值有望提升 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)內人士分析，廣州的北京路和深圳的東門都是從傳統(tǒng)的商業(yè)街演變而成，有悠久的歷史和強大的關注度，最重要的是它已經成為市民消費習慣的一部分，加上其名聲在外，因而吸引和集中了很多外地游客前來消費。 東莞不同，由于原來的交通壓力較大，如果把原來的傳統(tǒng)商業(yè)街改造成步行街，勢必加重交通的壓力。在這種情況下，政府和商家于是開發(fā)了新的步行街，可惜，一條步行街的真正成型，是需要時間和市場去培育的。 目前政府和商家在不斷思考和探索。南城和東城的步行街增加了咖啡店和西餐廳后，人流量明顯增多，不少服裝商家的生意非常好。于是有人提出，步行街應多吸納一些飲食店鋪來增加人氣，讓市民先接受步行街的購物環(huán)境。也有人稱，從目前情況看，如果步行街只是一條單純購物的街道，恐怕很難和傳統(tǒng)的商業(yè)街競爭，如果在該街道上能夠 引入一些休閑娛樂場所，同樣會吸引更多的人來步行街娛樂，這樣做，對于引導更多消費者到步行街購物無疑是大有裨益。 [NextPage] 行政中心商鋪區(qū) : 消費市場不足制約商鋪發(fā)展 【商鋪現狀調查】 租賃價上升 消費力有待提高 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 行政中心商鋪區(qū)東臨簪花路、東 莞大道，西至莞太大道，南靠三元路，北接體育路。據了解，行政中心商鋪區(qū)的形成主要得益于新城市中心的建設與開發(fā)，大量商鋪的面世時間在 2020 年以后