【正文】 力，大量外來人口的進(jìn)入及人口的穩(wěn)步增長，也為東莞的零售市場帶來更大的活力，進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。 人口狀況及分布情況東莞市主要是以外來人口為主的移民城市，特別是近年來東莞市經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展對勞動力需求的增加，將使人口繼續(xù)遷入東莞，全市暫住人口和常住人口規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。消費(fèi)市場仍處于可挖掘階段。 社會消費(fèi)品零售總額2007年全市消費(fèi)品市場積極活躍，據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局新口徑統(tǒng)計(jì)，％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整的同時，又逐漸體現(xiàn)出東莞制造業(yè)名城的特點(diǎn)，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)、林、牧、漁業(yè)）比例不斷下降，二、三產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、消費(fèi)零售等）比例明顯上升，而其中第二產(chǎn)業(yè)特別是制造業(yè)的拉動尤其明顯，充分顯示出東莞市打造現(xiàn)代制造業(yè)名城的特色。（以上數(shù)據(jù)均由東莞市統(tǒng)計(jì)局提供）178。2007年度，全市完成生產(chǎn)總值首次超過3000億元；%，%。 歷年東莞市GDP增長水平 單位：億元東莞市近年來經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯上升。全市陸地面積2465平方公里，2007年常住人口約870萬，此外，還有港澳臺同胞70多萬人，海外僑胞20多萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。 塞納河畔市場調(diào)研報(bào)告塞納河畔市場調(diào)研報(bào)告二00八年九月美格行商業(yè)地產(chǎn)一、東莞市市場發(fā)展概況 4 4 5歷年東莞市GDP增長水平 5業(yè)結(jié)構(gòu)比例 6社會消費(fèi)品零售總額 7 東莞市人口及收入狀況 8人口狀況及分布情況 8人均可收入支配 9 東莞市城市發(fā)展規(guī)劃 12東莞市城市總體規(guī)劃概述 12中心區(qū)規(guī)劃 13配套設(shè)施規(guī)劃 14城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響 15 小結(jié) 16二、東莞市房地產(chǎn)市場開發(fā)狀況 17 歷年房地產(chǎn)供求狀況分析 17一級市場情況 17二級市場情況 20 目前房地產(chǎn)市場特征及未來發(fā)展趨勢 21房地產(chǎn)市場特征 21未來發(fā)展趨勢 22三、東莞零售市場分析與借鑒 23 23東莞市商業(yè)發(fā)展歷程 23東莞市商業(yè)現(xiàn)狀與分析 24 28東莞城區(qū)商圈劃分 28莞城商圈 29東城商業(yè)圈 34南城商圈 44三大商圈綜合比較及結(jié)合項(xiàng)目分析 51商圈借鑒分析 52 52東莞商業(yè)未來發(fā)展方向分析 53四、項(xiàng)目所在區(qū)域分析 54項(xiàng)目地理位置 54 55歷年莞城區(qū)GDP 發(fā)展水平 55社會消費(fèi)品零售總額 56人口狀況及分布情況 56 57 57規(guī)劃的主要功能包括 58莞城交通規(guī)劃 60項(xiàng)目片區(qū)改造 60 64項(xiàng)目周邊各路段調(diào)研分析 64五、其他區(qū)域主要商業(yè)調(diào)研分析 79 79整體商業(yè)狀況 79南城區(qū)商圈劃分 80 81東城風(fēng)情步行街 83愉景商業(yè)步行街 84 85主要商業(yè)街區(qū)調(diào)研 85 102在租在售商業(yè)研 102東莞主要街道租金調(diào)研 106一、東莞市市場發(fā)展概況 東莞市概況東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州50公里，南離深圳90公里，水路至香港47海里，至澳門48海里，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。東莞現(xiàn)轄32個鎮(zhèn)區(qū)，546個村委會，132個居委會。 東莞市行政區(qū)域簡圖 東莞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r178。本地生產(chǎn)總值、工業(yè)、商業(yè)增速加快；外貿(mào)出口增勢強(qiáng)勁；地方財(cái)政收入增長較快；居民收入穩(wěn)步增加；經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展速度較快。從近年來可比價格的增長率來看，受政府宏觀政策及東莞市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等影響，增長速度放慢，增長率降低。 業(yè)結(jié)構(gòu)比例 從上圖可以看出，東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。178。說明消費(fèi)者購買力在持續(xù)上升，住房、交通、通訊、教育、旅游等支出成為居民消費(fèi)的亮點(diǎn)。 東莞市人口及收入狀況 178。名稱常住人口戶籍人口戶籍人口比例暫住人口暫住人口比例2005年％％2006年 816萬%%2007年870萬％％2006年同比增長%%——%——2007年同比增長％％——單位：萬人％—— 由上表可以看出，東莞市常住人口總量繼續(xù)增加，增幅較大。178。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高,表明東莞市的實(shí)際消費(fèi)能力很強(qiáng), 從收入絕對值看，東莞市城市居民家庭的生活水平已實(shí)現(xiàn)了“人均生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，人民生活比較富裕”的既定目標(biāo)。 購房買車成重要支出 隨著收入水平的提高，有房有車成了不少家庭追求的新時尚，想擁有一套更大更高檔的住房，又成了一些家庭續(xù)圓的夢。購車是僅次于買房的一大筆支出，在我司調(diào)查的100戶城市居民家庭中，購買家用汽車10輛，購車單價多在13－20萬元之間。216。近年來，隨著東莞經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人均可收入支配的不斷提高，東莞在外用餐的比例增高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前東莞的恩格爾系數(shù)（占食品消費(fèi)支出比重）約為24% ，比2000 年下降了近8個百分點(diǎn)。 保健意識不斷加強(qiáng)，醫(yī)療保健類支出大幅增長 生活質(zhì)量的提高，市民保健意識加強(qiáng)，更加注重身體的保養(yǎng)。216。為了適應(yīng)社會的需要，許多成人自覺進(jìn)行更高學(xué)歷的深造，以提高自身能力和社會競爭力。各個知名學(xué)府紛紛到深圳設(shè)點(diǎn)招生。成人教育的隊(duì)伍越來越壯大，用于成人教育的支出也越來越多。 東莞市城市總體規(guī)劃概述東莞市是珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市，重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，省級歷史文化名城。1) 城市總體規(guī)劃范圍本次規(guī)劃將城市規(guī)劃區(qū)確定為市域現(xiàn)狀4區(qū)28鎮(zhèn)，總面積2465平方公里；城市總體規(guī)劃范圍為城區(qū)、東城、萬江、篁村4個區(qū)和寮步鎮(zhèn)西北7個自然村的行政用地。重點(diǎn)發(fā)展石龍、塘廈、長安、樟木頭、麻涌等中心城鎮(zhèn)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口向中心城鎮(zhèn)集中，充分發(fā)揮中心城鎮(zhèn)的集聚和輻射作用。178。2) 中心區(qū)城市性質(zhì)及規(guī)模中心城區(qū)城市的性質(zhì)為：珠江三角洲地區(qū)性中心城市，東莞市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心，全國重要的信息技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化基地，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市。3) 中心區(qū)職能新城市中心區(qū)規(guī)劃圖中心城區(qū)規(guī)劃為市行政辦公中心、商務(wù)會展中心、金融服務(wù)和文化娛樂中心。178。東莞城市交通規(guī)劃圖2) 中心區(qū)道路交通系統(tǒng)2001年，東莞市率先提出進(jìn)行市區(qū)13項(xiàng)道路貫通工程，著手構(gòu)筑現(xiàn)代化中心城市骨架，以盡快形成新城傍山、舊城依水、數(shù)條環(huán)路連接山水的市區(qū)整體格局。2004年，東莞市投資35億對莞長公路、東深公路、莞樟公路、莞龍公路等四條主干道進(jìn)行全線改造。 城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響216。216。 小結(jié)216。東莞市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，GDP增長快速、穩(wěn)定，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到優(yōu)化調(diào)整。 按照東莞城市發(fā)展目標(biāo)，到2010年，東莞將成為現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市，城市化水平將達(dá)到80%左右。216。這些大大推動?xùn)|莞商業(yè)市場的發(fā)展。216。二、東莞市房地產(chǎn)市場開發(fā)狀況 歷年房地產(chǎn)供求狀況分析178。 近年土地供需關(guān)系時期總供應(yīng)宗數(shù)成交宗數(shù)供需比05年上半年124121：105年下半年6864：106年上半年5854：106年下半年6158：107年上半年5852：107年下半年6855：108年上半年9672：1從近年來土地供銷比走勢看，總體上土地需求旺盛，：1左右，土地市場供求關(guān)系相對平衡。216。其中商住地塊成交22宗，㎡，%；，%；從成交土地的類型來看，08年上半年，土地成交以工業(yè)用地為主，%，%。08年上半年，無論是供應(yīng)，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。 08年上半年土地成交價格㎡，㎡，%；㎡，%； 但由于07年下半年土地價格誰樓市價格嚴(yán)重飆升；08年上半年較07年下半年，土地價格下降明顯，%，%，08年上半年市場，一級市場表現(xiàn)低迷。2008年上半年商住用地樓面地價為1696元/㎡，較去年同期1800元/㎡%。目前東莞樓市進(jìn)入冬季，價格迅速回調(diào)，而政府宏觀政策不明朗，樓市價格短期內(nèi)回暖可能性較小，預(yù)計(jì)下半年土地交易市場將持續(xù)低迷狀態(tài)、價格略有下降。 178。 08年上半年商品房供應(yīng)分析商品房可售存量2007年（含）前可售存量2008年上半年可售存量面積（萬㎡）套數(shù)（套）面積（萬㎡）套數(shù)（套）面積（萬㎡）套數(shù)（套）653363844226894 截至2008年6月27日，%，有275個項(xiàng)目有可售存貨，㎡，65336套?？梢钥闯觯M(jìn)入2008年東莞商品房總體上成交持續(xù)低迷，各樓盤銷售率普遍較低，市場消化積壓的存量較大，使得商品房可售存量的壓力越來越大。 08年上半年商品房銷售分析時間商品房總量住宅非住宅面積（萬㎡）銷售套數(shù)（套）面積（萬㎡）銷售套數(shù)（套）面積（萬㎡）銷售套數(shù)（套）07上半年2545826119328107下半年3215928703345608上半年16795145293266同比增長%%%%%%環(huán)比增長%%%%%%，%，%；而在上半年全市住宅總銷售面積中，%；，%，說明目前東莞市場偏向以消化存量為主。市場投資需求下降明顯，居住需求成為市場主導(dǎo)，樓市快速回歸理性。 房地產(chǎn)市場特征東莞市房地產(chǎn)市場可劃分為三大區(qū)域：216。 二是虎門、長安等組成的“強(qiáng)鎮(zhèn)區(qū)”，這些鎮(zhèn)區(qū)存在個盤成交均價高于中心區(qū)樓盤的事實(shí)，但是由于受到市場容量的限制，較難成為市場的主導(dǎo)區(qū)域；216。東莞市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：216。 住宅由高端市場轉(zhuǎn)向中端市場，部分鎮(zhèn)區(qū)如常平、樟木頭等，外來經(jīng)濟(jì)驅(qū)動明顯，具有一定外銷特征；216。 市場供應(yīng)量大，近年來呈現(xiàn)供大于求的局面；216。 政府宏觀調(diào)控政策不明朗，市場在短期內(nèi)難以回暖。 未來發(fā)展趨勢216。 新城市中心領(lǐng)航，中部發(fā)展空間大，作為東莞十一五計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展的新城市中心區(qū)，從土地成交量到商品房價格都已經(jīng)成為東莞房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)；216。178。 第一階段：起步期。其特點(diǎn)是業(yè)態(tài)以單店經(jīng)營、無序經(jīng)營為主，規(guī)模小，不成熟，管理手段落后，購物環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量等商業(yè)配套不完備，綜合商業(yè)經(jīng)營水平處在滿足“基本需要”的發(fā)展階段，經(jīng)營風(fēng)險相對較低。 第二階段：外來帶動期香港華潤等零售品牌入駐東莞，成熟零售業(yè)的品牌形象、管理技術(shù)、經(jīng)營思想隨之帶入，其在“一定規(guī)模和專業(yè)水平基礎(chǔ)上經(jīng)營商業(yè)”的運(yùn)作理念，對東莞本土零售商產(chǎn)生較大影響，城市商業(yè)開始進(jìn)入規(guī)模和形象塑造階段。216。緊隨沃爾瑪，吉之島、家樂福、百佳紛紛涌入，東莞的商業(yè)零售業(yè)態(tài)進(jìn)一步充實(shí)，其市場發(fā)展空間被大量消化，零售業(yè)競爭壓力日益突出。 216。洋超市、復(fù)合賣場、購物中心的入駐和不斷拓展，給本土零售業(yè)帶來沖擊。178。 東莞市商業(yè)現(xiàn)狀在政策引導(dǎo)、市場推動、企業(yè)努力的共同促進(jìn)下，東莞市商業(yè)保持了快速、良好的發(fā)展態(tài)勢。全市商業(yè)企業(yè)整體數(shù)量和規(guī)模也快速增長，至2007年末，全市工商注冊登記的批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)和個體商業(yè)戶近17萬個，是2000年的3倍。2007年全市連鎖經(jīng)營企業(yè)門店總數(shù)已超過5000家,中域電訊、杏林春涼茶、東莞國藥、真功夫餐飲、美宜佳便利店、健民珠寶、茂光眼鏡等本土連鎖企業(yè)成為了連鎖經(jīng)營的主力，向外擴(kuò)張的步伐逐年加快。一批高檔次、高品位的現(xiàn)代化綜合購物中心及商業(yè)步行街陸續(xù)建成，城市商業(yè)環(huán)境、商業(yè)景觀和商業(yè)品位逐步豐富和提升。按全市戶籍人口算，達(dá)到或超過了發(fā)達(dá)國家和國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的水平（，）。c) 會展業(yè)的市場化、專業(yè)化、規(guī)?；讲粩嗵岣摺Ｒ灾袊鴩H電腦資訊產(chǎn)品博覽會、中國（虎門）國際服裝交易會、國際名家具（東莞）展覽會、中國（長安）機(jī)械五金模具交易會、中國（大朗）國際毛織產(chǎn)品交易會為核心的本土品牌展的知名度和影響力與時俱增。d) 批發(fā)、集聚、輻射功能日益增強(qiáng)。e) 物流總量不斷擴(kuò)大。常平大京九、虎門港兩大物流基地的規(guī)劃建設(shè)速度進(jìn)一步加快，汽車、石化、糧油等大型港口物流項(xiàng)目發(fā)展良好，本土物流企業(yè)規(guī)模不斷做大，南方物流、龍駿物流等注冊資本均達(dá)5000萬元，國際巨頭DHL、英國空運(yùn)公司等國際物流巨頭也爭相先后進(jìn)入。通過引進(jìn)、合作等方式，沃爾瑪、家樂福、麥德龍、百佳、嘉德百貨、吉之島、好又多、華潤 萬家、百安居、華美樂、海雅百貨等國內(nèi)外知名品牌相繼進(jìn)駐東莞，直接促進(jìn)了業(yè)態(tài)創(chuàng)新和層次的提升，主題商業(yè)特色和高端商業(yè)消費(fèi)氛圍日益濃厚。 東莞市商業(yè)存在主要問題分析現(xiàn)階段，東莞商業(yè)發(fā)展存在的主要問題有：a) 商業(yè)布局有待進(jìn)一步優(yōu)化。另一方面，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)分工也不夠清晰，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間商業(yè)發(fā)展模式過于雷同，大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展不協(xié)調(diào)，網(wǎng)點(diǎn)分散布置，造成資源重復(fù)浪費(fèi)。東莞市戶籍人口相對集中于中高端消費(fèi)層次，且一直以來相當(dāng)部分外流到深、港、穗三地，加上外來人口絕大部分消費(fèi)購物能力相當(dāng)有限，東莞市大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積已已達(dá)到甚至超過了飽和狀態(tài)，未來競爭將非常激烈。東莞目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)決定了消費(fèi)需求集中于中低水平，與深圳、廣州相比，東莞的人口總量與其相差不大，但人均消費(fèi)水平明顯大大低于兩市。另一方面，高端商業(yè)發(fā)展緩慢，沒有形成相對集聚的高端商業(yè)區(qū)域，雖然近年相繼有部分外來高端品牌進(jìn)駐，但由于大部分高端消費(fèi)外流，發(fā)展并不理想。此外，為生產(chǎn)服務(wù)的商貿(mào)流通業(yè)還處于起步階段，服務(wù)功能不強(qiáng)，服務(wù)水平不高，不能滿足東莞市制造業(yè)發(fā)展的需要。到目前為止，全市指導(dǎo)商貿(mào)流通業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展的戰(zhàn)略意見和政策文件還很少，地方政府支持商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的政策