【正文】 旬開(kāi)盤的項(xiàng)目?jī)r(jià)格浮動(dòng)基本不變，主要原因是其蓄水期間接受大量現(xiàn)金預(yù)定，為了保證開(kāi)發(fā)商自身利潤(rùn)空間、品牌形象均為出現(xiàn)如鷺港類似的價(jià)格浮動(dòng)，但大部分項(xiàng)目均采用推廣活動(dòng)這種暗降的手段進(jìn)行調(diào)整價(jià)格。結(jié)合我司成本估算以及目前該項(xiàng)目?jī)煞N產(chǎn)品均價(jià)我們可以得出以下結(jié)論：l 高層產(chǎn)品利潤(rùn)已經(jīng)降至較低點(diǎn)l 洋房部分產(chǎn)品利潤(rùn)較高l 我司市調(diào)人員對(duì)梧桐大道進(jìn)行暗調(diào)顯示目前梧桐大道一期高層部分已經(jīng)基本售罄，只有花園洋房尾盤可售且三期已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售。 價(jià)格構(gòu)成分析根據(jù)我司市調(diào)資料顯示，梧桐大道土地成本價(jià)目前是唐山最高價(jià)格每畝土地成本價(jià)384萬(wàn)元，折合樓面價(jià)平均每平米約2203元，由于梧桐大道一期開(kāi)盤產(chǎn)品中有26層高層和花園洋房所以我司根據(jù)經(jīng)驗(yàn)將高層產(chǎn)品全部成本估算為6003元，多層洋房全部產(chǎn)品成本估算為7000。下周開(kāi)始首付10萬(wàn)元優(yōu)惠150元鼎旺國(guó)際社區(qū)首付50%優(yōu)惠3%。均價(jià)5700元/平德譽(yù)馨苑購(gòu)房者有九三折的優(yōu)惠,起價(jià)7000元尚品名都一次性付款優(yōu)惠80元東方廣場(chǎng)現(xiàn)階段每平米優(yōu)惠300，一次性全款每平米再優(yōu)惠300陶然居一次性付款每平米優(yōu)惠200元。翡翠城2007年1月開(kāi)盤，均價(jià)4850元起，開(kāi)盤后銷售狀況良好，卻無(wú)故停止銷售從新封盤，近期該項(xiàng)目推出了約10套左右的一期特價(jià)房均價(jià)3880元/平方米銷售異?；鸨?jīng)過(guò)我司分析該項(xiàng)目一期尚未銷售完畢，隨著二期工程進(jìn)度的完畢該特價(jià)房活動(dòng)是為了探底市場(chǎng)，并緩解目前資金壓力，隨著工程進(jìn)度的加快后期該項(xiàng)目可能還會(huì)出現(xiàn)特價(jià)房進(jìn)入市場(chǎng)或其他形式進(jìn)入二手房市場(chǎng)銷售，該項(xiàng)目可能會(huì)采取現(xiàn)房銷售的模式迅速占領(lǐng)市場(chǎng)消化產(chǎn)品贏得較高得利潤(rùn)。l 中心區(qū)均價(jià)6845元/m2目前新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，均以2006年期間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主價(jià)格較高僅次于鳳凰城，目前該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均進(jìn)入二期銷售或尾盤銷售階段，隨著未來(lái)城市格局的變化以及該區(qū)域內(nèi)新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量的增加，勢(shì)必成為唐山高檔住宅區(qū)之一。11. 市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目銷售分析區(qū)域均價(jià)（元/㎡）鳳凰新城7333高新區(qū)域5844中心區(qū)域6845舊城區(qū)域4326通過(guò)我司對(duì)目前市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格均價(jià)得計(jì)算可以得出如下結(jié)論：l 鳳凰城均價(jià)高達(dá)7333元/m2，位居四大區(qū)域之首，其主要原因是區(qū)域距離遠(yuǎn)洋商圈較近，目前配套仍然以遠(yuǎn)洋商圈為主，因?yàn)樵摰貐^(qū)為唐山重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一發(fā)展?jié)摿薮?，該區(qū)域項(xiàng)目均為中高檔樓盤，所以均價(jià)較高。從這一點(diǎn)就更能看出目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響較大。l 房地產(chǎn)收入角度測(cè)量根據(jù)我司市調(diào)問(wèn)卷數(shù)據(jù)顯示，目前唐山家庭月收入3000—5000元的比重占受訪人群的35%，5000—8000元占21%，2000—3000元占22%，受訪市民家庭月收入約為：4013元該指標(biāo)是根據(jù)過(guò)度的投機(jī)需求來(lái)設(shè)計(jì)的房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎縮的跡象，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大據(jù)世界銀行的測(cè)算，根據(jù)世界銀行曾經(jīng)對(duì)各國(guó)50多個(gè)城市的調(diào)查結(jié)果所得，對(duì)于發(fā)展中國(guó)家一套房?jī)r(jià)相當(dāng)于一個(gè)家庭月收入的36—72倍時(shí)是合適的一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)與收入比在3672倍之間時(shí)，房屋需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購(gòu)買住房。l 房地產(chǎn)價(jià)格角度測(cè)量該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來(lái)設(shè)計(jì)的泡沫經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度的反映，從宏觀來(lái)看，泡沫膨脹的程度取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的預(yù)期實(shí)體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)的載體，房地產(chǎn)泡沫也是如此，因此可以用房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率進(jìn)行比較實(shí)體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)的載體，該指標(biāo)能反映出虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離度一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍；12泡沫預(yù)警；2以上房?jī)r(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)07年唐山房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)≈通過(guò)該專項(xiàng)研究后我們發(fā)現(xiàn)唐山房地產(chǎn)價(jià)格明顯處于泡沫預(yù)警期的最高階段，別且有向更高階段發(fā)展的趨勢(shì)，那么也就是說(shuō)目前唐山房地產(chǎn)泡沫中價(jià)格起到一定的因素。10. 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)量中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)破裂，這個(gè)泡沫破裂之后其狀之慘烈大家已經(jīng)有目共睹了同時(shí)也帶給后人無(wú)限的深思，這一時(shí)期相關(guān)研究機(jī)構(gòu)都開(kāi)始針對(duì)泡沫進(jìn)行相關(guān)研究，研究角度分別為房地產(chǎn)價(jià)格角度、房地產(chǎn)投資角度、收入角度分別對(duì)其進(jìn)行研究判斷。通過(guò)目前市場(chǎng)情況可以看出唐山房地產(chǎn)正在向買方市場(chǎng)過(guò)度。商品房和二手房成交量萎縮，交易價(jià)格比上半年出現(xiàn)了一定幅度的回落，購(gòu)房人對(duì)市場(chǎng)預(yù)期信心不足，持幣觀望氛圍較濃。6. 2008—2009年潛在市場(chǎng)供應(yīng)量：隨著未來(lái)唐山城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)力度的加大，根基我司市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年內(nèi)新增可獲得銷售許可證進(jìn)入市場(chǎng)銷售項(xiàng)目有：東旭花園、高弟花園、富丁堡、六灣、金陽(yáng)華城、金港國(guó)際、紫御山莊、榮泰尚都、軍瑞花園。5. 2008年目前市場(chǎng)供應(yīng)量：根據(jù)我司市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)鳳凰城、高新區(qū)、中心區(qū)、舊城區(qū)的在售項(xiàng)目供應(yīng)量以及在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)后制得下表。 4. 唐山未來(lái)市場(chǎng)計(jì)劃供應(yīng)量2009年，；，其中，建筑面積45萬(wàn)平方米。 2. 2008年計(jì)劃土地市場(chǎng)供應(yīng)量供應(yīng)商品住房用地258公頃，其中，普通商品房項(xiàng)目用地91公頃，城中村平改項(xiàng)目用地52公頃，危舊房改造項(xiàng)目用地107公頃，雙限房項(xiàng)目用地8公頃；供應(yīng)保障性住房用地15公頃。%。綜合上所述，結(jié)合唐山經(jīng)濟(jì)情況分析，以及唐山目前房地產(chǎn)項(xiàng)目和唐山二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展以及判斷；l 未來(lái)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將在一段時(shí)間內(nèi)延續(xù)現(xiàn)在這種不規(guī)范狀況；l 價(jià)格方面受環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ挠绊懞凸┬杳苓€將繼續(xù)保持高位價(jià)格；l 從市場(chǎng)產(chǎn)品角度講產(chǎn)品更新速度較慢符合市場(chǎng)發(fā)展需求的產(chǎn)品較少，但隨著唐山城市化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)空白較多，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)今后具有一定的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?。（此?shù)據(jù)來(lái)源于房產(chǎn)新聞網(wǎng)） 從經(jīng)營(yíng)方面來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的程度不高，不同區(qū)位、不同檔次的住宅項(xiàng)目沒(méi)有明確的項(xiàng)目定位，更沒(méi)有嚴(yán)格的客戶細(xì)分，甚至在房地產(chǎn)銷售價(jià)格上呈現(xiàn)出“同行共議”的定價(jià)趨勢(shì)；同區(qū)域在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)和項(xiàng)目檔次幾乎都處于同一區(qū)間；市場(chǎng)的規(guī)范化程度不高，與房地產(chǎn)相關(guān)的一些配套措施尚不健全，營(yíng)銷執(zhí)行乏力等均反映出唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)度有待提高。通過(guò)以上分析可以看出目前唐山拆遷改造的部分居民均采用回遷安置的辦法進(jìn)行補(bǔ)償，也就是說(shuō)拆遷原址居民對(duì)地緣性考慮較多。2008年唐山政府相應(yīng)河北省政府要求，開(kāi)始啟動(dòng)三年大變樣工程，瞬間唐山進(jìn)入了翻天覆地的城市拆遷改造階段，由于新房建設(shè)周期較長(zhǎng)所以二手房、租賃交易市場(chǎng)趨好，但受市場(chǎng)觀望情緒影響三季度二手房成交量有所萎縮，且成交價(jià)格下滑明顯，（此數(shù)據(jù)來(lái)源于唐山二手房新聞網(wǎng)）受城市拆遷改造影響，唐山目前租賃市場(chǎng)價(jià)格處于較高位置，—10元/m2之間，由于三級(jí)市場(chǎng)主要以投資為目的為主，價(jià)格浮動(dòng)越大表示市場(chǎng)需求也隨之增大，租賃市場(chǎng)租金飆升主要有以下幾種情況：第一，城市大量外來(lái)人口涌入；第二，城市大范圍拆遷改造；第三，市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高；第四，市場(chǎng)商品房開(kāi)發(fā)量較少。2006年唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮火爆大量房地產(chǎn)項(xiàng)目獲批，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)接受現(xiàn)金預(yù)定。唐山市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告為了更好的完成金港國(guó)際—怡園的銷售工作，了解現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)，達(dá)到進(jìn)入市場(chǎng)、占有市場(chǎng)的的目的。故我司于08年12月份對(duì)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了較為詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研工作，調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論如下：唐山房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)分析唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)崛起于2002年興盛于2006年，由于唐山距離北京較近相對(duì)地理位置優(yōu)越受北京影響較大。2007年對(duì)于唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)將可以稱得上陰霾的一年，政府強(qiáng)制調(diào)整市場(chǎng)眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛下馬或停止相關(guān)手續(xù)辦理市場(chǎng)一度出現(xiàn)真空現(xiàn)象，導(dǎo)致二手房交易量迅速攀升交易價(jià)格狂飆情況。目前唐山正處于城市拆遷改造階段城市大范圍拆遷，同時(shí)受2007年市場(chǎng)真空現(xiàn)象的影響導(dǎo)致目前拆遷量增大商品房供應(yīng)量略少且受房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒影響所以導(dǎo)致租金狂飆的因素。 但從市場(chǎng)從供給方面來(lái)看，唐山房地產(chǎn)發(fā)展步伐尚處于初級(jí)階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不是很激烈；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)專業(yè)化程度來(lái)提升經(jīng)濟(jì)效益的壓力還不是很大，因而唐山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直是粗放經(jīng)營(yíng)。目前房地產(chǎn)的銷售價(jià)格和所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品、服務(wù)等嚴(yán)重的不匹配，從產(chǎn)品和服務(wù)等的角度來(lái)看唐山市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間，現(xiàn)階段價(jià)格的波動(dòng)是市場(chǎng)理性的回歸，而追求產(chǎn)品的精致和滿足客戶的多方面需求才是追求利潤(rùn)和提升價(jià)格的根本，才能在日趨冷靜消費(fèi)的市場(chǎng)環(huán)境中穩(wěn)步去化。整體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況整體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況 ，%，%。可見(jiàn)唐山目前城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況良好，其原因主要是由于城市目前城市處于整體拆遷改造階段，所以未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)狀況將持續(xù)看好。 3. 2008年計(jì)劃住宅市場(chǎng)供應(yīng)量2008年，；，其中，建筑面積41萬(wàn)平方米。 2010年至2012年，；，建筑面積140萬(wàn)平方米，其中，建筑面積120萬(wàn)平方米，建筑面積20萬(wàn)平方米。項(xiàng)目名稱總體量目前開(kāi)發(fā)量已售面積可售面積剩余面積2009年計(jì)劃供應(yīng)量鳳凰世嘉5610464613香木林40181442212梧桐大道491183389景泰翰林1817鷺港11040東方銀座1064瑞景國(guó)際0天元國(guó)際220香檳藍(lán)灣1010010010翡翠城50金色錦城0尚品名都2210461218青年匯202陶然居00景泰御苑0合計(jì)227（此數(shù)據(jù)來(lái)源于房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站）未來(lái)市場(chǎng)鳳凰城區(qū)域的供應(yīng)量將繼續(xù)領(lǐng)先于其他區(qū)域，但隨著其他區(qū)域項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)高新區(qū)、中心區(qū)、舊城區(qū)供應(yīng)量將明顯增加。梧桐大道、尚品名都、香木林、鷺港小戶型產(chǎn)品、景泰翰林、瑞景國(guó)際（洋房）、翡翠城二期等項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品也將在2009年進(jìn)行銷售，其中部分項(xiàng)目后期銷售面積將累計(jì)到更久之后，2007年，；今年13季度，%；，%；商品住房平均銷售價(jià)格4356元/平方米，二手住房平均成交價(jià)格4779元/平方米（價(jià)格以統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)為準(zhǔn)、以上數(shù)據(jù)來(lái)源政府統(tǒng)計(jì)部門）。各區(qū)域去化分析（萬(wàn)㎡）01020304050607080鳳凰新城中心區(qū)域高新區(qū)域西城區(qū)域 （此數(shù)據(jù)來(lái)自相關(guān)網(wǎng)站）8. 期房項(xiàng)目情況受市場(chǎng)觀望情緒影響目前唐山市內(nèi)預(yù)售商品房均不接受現(xiàn)金預(yù)售，只接受意向簽約，其主要問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)未來(lái)判斷不足，對(duì)自身財(cái)務(wù)管理能力不足，導(dǎo)致尚未制定未來(lái)合理開(kāi)盤價(jià)格。9. 城市目前人均供應(yīng)面積根據(jù)我司市調(diào)資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)未來(lái)唐山市場(chǎng)將消化鳳凰新城、高新區(qū)、中心區(qū)、通過(guò)對(duì)市場(chǎng)潛在項(xiàng)目的分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，同類比環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈城市（城區(qū)項(xiàng)目811萬(wàn)平方米） （城區(qū)項(xiàng)目195萬(wàn)平方米）（城區(qū)項(xiàng)目320萬(wàn)平方米）（城區(qū)項(xiàng)目310萬(wàn)平方米） 根據(jù)目前數(shù)據(jù)顯示，唐山人均銷售面積在同類環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈城市中人均銷售面積指數(shù)較低，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講未來(lái)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有一定發(fā)展空間。我司將根據(jù)以上三個(gè)角度分別對(duì)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行泡沫測(cè)量以求唐山房地產(chǎn)現(xiàn)狀、本質(zhì)、未來(lái)發(fā)展走勢(shì)。l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資角度測(cè)量該指標(biāo)是根據(jù)投資預(yù)期來(lái)設(shè)計(jì)的為判斷是否存在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象 一般指標(biāo)值在10%以內(nèi)屬于合理范圍；10%15%泡沫預(yù)警；15%以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資泡沫顯現(xiàn)％，仍在合理范圍%該比重極小雖然屬于合理范圍內(nèi)，但作為一個(gè)正在處于城市整體拆遷改造階段的三線城市來(lái)講該開(kāi)發(fā)量過(guò)小將引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。而我國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)比高達(dá)120240倍以上，廣大居民無(wú)能力購(gòu)買住房07年唐山房?jī)r(jià)收入比≈根據(jù)該數(shù)據(jù)顯示，唐山2007年房?jī)r(jià)收入比明顯較高，如果購(gòu)置市場(chǎng)價(jià)格房產(chǎn)將無(wú)法保證正常的生活質(zhì)量，以剛結(jié)婚的小家庭為例：如果其準(zhǔn)備購(gòu)房其所承受的經(jīng)濟(jì)壓力必須為二個(gè)雙職工家庭分別對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)支援。結(jié)合以上數(shù)據(jù)分析，目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫主要來(lái)源于價(jià)格泡沫，但通過(guò)側(cè)面角度分析2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資占GDP比重較小，證明2007年唐山房地產(chǎn)投資額極小也就是說(shuō)其開(kāi)發(fā)量極小，更加2007年唐山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了真空狀態(tài)，正因?yàn)橐陨蟽牲c(diǎn)因素導(dǎo)致2008年唐山目前房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要原因。l 高新區(qū)均價(jià)5844元/m2，該區(qū)域主要為相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套，餐飲娛樂(lè)設(shè)施為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量較少且以平改項(xiàng)目為主，但未來(lái)隨著該區(qū)域建設(shè)的不斷成熟，勢(shì)必將成為唐山房地產(chǎn)發(fā)展前沿。l 舊城區(qū)目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，該區(qū)域在售項(xiàng)目只有陶然居一個(gè)但未來(lái)推盤量較大， 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)該項(xiàng)目屬于唐山較為特殊項(xiàng)目，由于唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年年底出現(xiàn)真空現(xiàn)象，導(dǎo)致2007年12月價(jià)格調(diào)整幅度最大，差價(jià)達(dá)到2350元/m2但隨后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，2008年5月鷺港被迫價(jià)格下調(diào)700元，但開(kāi)發(fā)商為了保證企業(yè)整體信譽(yù)以及后續(xù)產(chǎn)品銷售情況，所以將價(jià)格一直維持在6800—6900之間，根據(jù)目前市場(chǎng)情況未來(lái)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格將仍保持目前價(jià)位。項(xiàng)目名稱梧桐大道陶然居尚品名都香木林景泰翰林均價(jià)80003850560075006700 市場(chǎng)產(chǎn)品優(yōu)惠政策項(xiàng)目名稱優(yōu)惠政策鳳凰世嘉一次性付款即打九折。起價(jià)3850元/平左岸公園首付10萬(wàn)元優(yōu)惠200元。一次性付款優(yōu)惠6%目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了相應(yīng)的降價(jià)策略，價(jià)格距離需求心理價(jià)位越來(lái)越近證