廉江市云城區(qū)環(huán)市東路267畝地塊市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-資料下載頁
2025-03-23 07:57本頁面
【正文】 一般，山體陡峭，可能存在一定不良工程地質(zhì)條件。216。 從現(xiàn)場(chǎng)來看，宗地大部分為山地，土地未平整，目前不具備立即開發(fā)條件。高壓線宗地凹地宗地東面宗地西面宗地凹地環(huán)市東路宗地平臺(tái)四、地塊交通條件項(xiàng)目地塊周邊除環(huán)市東路外，暫無其他規(guī)劃道路，距西江干流六都港18公里，三茂鐵路云腰支線牧羊火車站800米，目前宗地交通條件一般，環(huán)市東路為過境公路，來往客車和貨車比較多，路面上粉塵比較大，空氣污染較為嚴(yán)重。五、地塊周邊配套項(xiàng)目地塊周邊除廉江市人民醫(yī)院外，暫無其他配套，目前沿環(huán)市東路北側(cè)大部分規(guī)劃為汽車貿(mào)易用地，目前已實(shí)際經(jīng)營(yíng)的4S店大約4家左右，例如廉江市景瑞投資有限公司汽車城以重型汽車為主、怡誠專營(yíng)店以東風(fēng)和日產(chǎn)品牌為主，此外還有比亞迪、廣汽等汽車品牌；沿環(huán)市東路南側(cè)大部分經(jīng)營(yíng)石材生意為主，項(xiàng)目地塊與廉江市中心區(qū)域的道路路面較差，空氣污染比較嚴(yán)重。從城市發(fā)展規(guī)劃看，廉江市區(qū)外擴(kuò)是必然的選擇，宗地和人民醫(yī)院周邊石材廠改造和遷移是大勢(shì)所趨，因此未來35年項(xiàng)目周邊環(huán)境和配套將有所改善。六、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)——宗地占地267畝，規(guī)模適中，位于環(huán)市東路主干道上，有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)?！诘鼐嚯x市中心約4公里左右，區(qū)域位置較好，是城市未來擴(kuò)展的地段。劣勢(shì)——宗地競(jìng)買人資格要求具有經(jīng)營(yíng)汽車（含小汽車）銷售資格，注冊(cè)資金2000萬以上企業(yè)，接受聯(lián)合競(jìng)買，但不能分割土地使用權(quán)；——根據(jù)掛牌文件顯示：競(jìng)買人在競(jìng)得土地使用權(quán)后，需要建設(shè)五個(gè)國(guó)際知名品牌汽車4S店，買受人與國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，同時(shí)簽訂《國(guó)際知名品牌汽車4S店項(xiàng)目建設(shè)協(xié)議書》，該宗土地待競(jìng)買人建設(shè)好五個(gè)國(guó)際知名品牌汽車4S店，經(jīng)驗(yàn)收后才核發(fā)國(guó)有土地使用證。該宗地必須在半年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，二年內(nèi)竣工；——，其中，代征道路用地面積約18900平方米，道路占用土地面積比較大，但對(duì)區(qū)域交通條件改善也不大；——宗地靠近廉江市石材加工場(chǎng)和交易市場(chǎng)，周邊環(huán)境粉塵污染大；——宗地周邊配套較少，商業(yè)、居住氛圍較低；——宗地多為山體，地勢(shì)高、陡峭，需要平整的開發(fā)費(fèi)用較大；——宗地上方有一組高壓線，橫跨東南向和西北向，如土地平整可能需要遷移。七、土地價(jià)格根據(jù)掛牌文件，（），其中，代征道路用地面積約18900平方米，容積率＜2，用途為商業(yè)（汽車貿(mào)易），如按起拍價(jià)格成交，地價(jià)大約34萬/畝，樓面地價(jià)大約257元/平方米。單從樓面地價(jià)判斷，宗地土地價(jià)格較為便宜，但實(shí)際上項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用還是比較大的，如土地大部分為山體，土地平整費(fèi)用較大，宗地上方有一組高壓線經(jīng)過，有可能需要遷移等。第四部分 結(jié)論與建議按照2010年廣東省各市GDP排名，%排在全省倒數(shù)第一，經(jīng)濟(jì)總量落后，起點(diǎn)較低，但發(fā)展速度較快，近年來推動(dòng)中心城區(qū)“北拓東進(jìn)”，推進(jìn)云城、云安整合及同城化，加快建設(shè)生態(tài)濱江新城，新城區(qū)規(guī)劃面積60平方公里，中期規(guī)劃市區(qū)人口60萬人，新興的濱江“大云城”將呈現(xiàn)在眼前，城市規(guī)模不斷的拉大，將給房地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。目前廉江市在售樓盤寥寥無幾，大多是尾貨處理，碧桂園、瑧匯園和恒大城等大盤尚未放量供應(yīng)，樓價(jià)站穩(wěn)在5000元/平方米，整體市場(chǎng)消化速度不夠理想，可以預(yù)見廉江市未來市場(chǎng)供應(yīng)量仍處于供應(yīng)緊張的局面，整體樓價(jià)在大盤和高端盤帶動(dòng)下仍有上漲空間。根據(jù)調(diào)研，目前廉江市商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境受制于經(jīng)濟(jì)、人口以及消費(fèi)力等因素，整體市場(chǎng)環(huán)境有待提升，商業(yè)地產(chǎn)既有機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目地塊位于廉江市區(qū)北部郊區(qū)，地塊現(xiàn)狀山地，土地未平整，占地267畝，規(guī)模適中，起始地價(jià)大約34萬/畝，樓面地價(jià)大約257元/平方米，地價(jià)較便宜，土地規(guī)劃用途為商業(yè)（汽車貿(mào)易），南臨環(huán)市東路，處于城市主干道上，是未來城市發(fā)展拓展地段，距西江干流六都港18公里，三茂鐵路云腰支線牧羊火車站800米，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)和開發(fā)價(jià)值，但是鑒于項(xiàng)目地塊主要存在以下難點(diǎn)：宗地規(guī)劃用途為商業(yè)（汽車貿(mào)易），采用定向掛牌出讓，其要求競(jìng)買人具有經(jīng)營(yíng)汽車（含小汽車）銷售資格，注冊(cè)資金2000萬以上企業(yè)，接受聯(lián)合競(jìng)買，但不能分割土地使用權(quán)；競(jìng)買人在競(jìng)得土地使用權(quán)后，需要建設(shè)五個(gè)國(guó)際知名品牌汽車4S店，買受人與國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，同時(shí)簽訂《國(guó)際知名品牌汽車4S店項(xiàng)目建設(shè)協(xié)議書》，該宗土地待競(jìng)買人建設(shè)好五個(gè)國(guó)際知名品牌汽車4S店，經(jīng)驗(yàn)收后才核發(fā)國(guó)有土地使用證。該宗地必須在半年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，二年內(nèi)竣工。地塊大部分為山地，地勢(shì)高、陡峭，需要平整的開發(fā)費(fèi)用較大，地塊上方還有一組高壓線可能需要遷移。從項(xiàng)目地塊掛牌文件定向出讓條件來看，宗地用途為商業(yè)但主要規(guī)劃作汽車貿(mào)易，有別于一般性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，如作為汽車城項(xiàng)目開發(fā)可能受制于項(xiàng)目規(guī)模、政策支持、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及經(jīng)濟(jì)支撐等因素，開發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)比較高，也不符合當(dāng)前的規(guī)劃條件。因此：建議公司謹(jǐn)慎考慮。
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