【正文】 墅形式而容易被認同；u 連排式別墅的私密性較弱，但便于與鄰居交往，占用土地較少，比較經濟；2. 采用簡潔的現代歐陸建筑風格現代歐陸風格建筑因其簡潔有造型、淡雅的色彩及大面積采光窗而受歡迎，中式風格建筑因比較接近普通鄉(xiāng)村民居而容易被認同。 建筑風格表現的是建筑體形特征，通過造型、材料、顏色、裝飾物等因素綜合表現出來。3. 建筑面積在180—500平方米之間不等，四房以上u 計劃購買的戶型（房數不包括工人房或保姆房在內的房間數量）以四房為主，其次是五房，對六房及以上的需要比例較少。u 建筑面積在180—500平方米不等，200平方米以下在30%左右。表7 戶型面積比例戶型與面積別墅類型戶型面積（㎡）比例（面積）比例（戶型）獨立式別墅250—300300—370370—500%%%45%3%2%雙拼式別墅220—240%20%Townhouse180—200%30%合計——100%100%4. 功能屬性設計及其布局u 特別注意主人房功能的全面性主臥室的分隔最好要用戶自己設計或調節(jié)，以適應各個家庭的不同需要；特別注重主人房的享受功能，各種功能都要齊全，應有獨立書房、衛(wèi)生間、衣帽間、休閑露臺，除廚房外的功能都應具備；重視主臥室衛(wèi)生間的防潮、防水處理，保持采光及通風都要好。u 各房型盡可能設獨立的書房、獨立儲藏間及老人房u 五房及以上應設置中庭式客廳；四房及以上應設置休閑大露臺及娛樂室；均應設置工人房老人房就集中布置在底層，為方便老人起居還應考慮配備獨立的衛(wèi)生間；設置的工人房宜從廚房進出，集中布置在工作陽臺或餐廳附近；工人房不必設獨立的衛(wèi)生間，可與家庭其他成員共用；設置休閑大露臺的別墅,大露臺應與客廳連接，還可結合屋頂花園進行設計，或只與主人臥室連接；娛樂室相對獨立，通風好，但不影響家人休息。5. 別墅各廳房的空間尺度比例應舒適好用u 客廳盡量大，主人房及其他房間都應舒適好用，客廳大是別墅潛在消費者的一致需求，并且各房間應盡量都朝陽；u 樓層應高一點，尤其是第一層，,最好部分挑空至2層頂；客廳需要直落的大玻璃窗戶，顯得氣派；u 相對次臥室，主臥室應該大一些，至少在30㎡以上；u 客廳盡量大一些，5060㎡左右；u 樓梯間高度適用，樓梯底下的空間可充分利用。6. 盡量保證戶戶朝陽 u 戶戶朝陽，正南正北是理想的選擇，但行行排列略顯單調；u 如果非正南北朝向有小區(qū)庭院景觀作補償，客廳及主臥室朝向東、西向。7. 交通組織及停車系統(tǒng)要求u 消費者認為一戶一個獨立車位即可，另設計一部分公共停車位給訪客使用；u 不要求集中的公用車場，客人的車位問題可以在小區(qū)的綠化帶或小區(qū)外圍部分臨時停車位即可解決。u 小區(qū)盡可能配備住戶專用車，方便業(yè)主其他家人出入；u 對小區(qū)內人車分流的概念泠淡。8. 小區(qū)配套設施適用為主u 使用頻率較高的設施有游泳池、圖書閱覽室、美容美發(fā)室、超市/小商場、健身房、醫(yī)療保健，兒童活動室/游樂場、老人活動室，這些是保障居民日常生活舒適性的必備設施。u 使用率中等的有網球場、桌球室、乒乓球室、棋牌室、麻將室、住戶專車、羽毛球場，中西餐廳、小型咖啡廳等。u 另外如高爾夫練習場使用率最低。9. 小區(qū)的智能化設施以安全防范設施為主u 必備設施是閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、有停車場自動管理系統(tǒng)、水電氣自動抄表系統(tǒng)、紅外線防盜報警系統(tǒng)、煤氣泄露自動報警系統(tǒng)、煙感自動噴淋系統(tǒng)及戶內緊急求救裝置（如呼叫器）等，提及率較高的還有預先安裝純凈水直飲系統(tǒng)；u 消費者對小區(qū)治安擔憂較多，建設中有兩大體系設施必須保證：一是生命保障，二是財產安全。u 對于別墅小區(qū)安全防范設施，除智能化設施外，還需要高素質的保安人員、門衛(wèi)管理、24小時巡邏等人力防盜措施。u 加強網絡建設，鑄造寬頻網絡化社區(qū)鋪設入戶寬頻網絡系統(tǒng)，為高知性的消費者提供資訊便利；盡可能在書房、主臥及子女房都設置網絡接口；高起點建設網絡化社區(qū)，滿足消費者對上網速度快的要求。10. 價格承受能力u 別墅有好的周邊環(huán)境和小區(qū)配套設施以及“以人為本”的物業(yè)管理會吸引更多客戶的注意；u 能夠承受別墅單價在1,800——2,500元/㎡之間；u 能夠承受別墅總價在35——100萬元之間。第六部分 水榭華庭TOWNHOUSE概念測試結果（專題研究）一、關于TOWNHOUSE的內涵——獨立自由TOWNHOUSE是二戰(zhàn)后英國發(fā)展新城鎮(zhèn)時期出現的住宅，現在在歐洲國家非常普及。聯(lián)排別墅只是TOWNHOUSE比較常見的一種體現形式，一般由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150平方米～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。離城不太遠，價格不算太貴，屬中等偏高的水平。 TOWNHOUSE三大特質： 其一、基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)模化的產出也使建筑成本大大降低。 其二，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50％以上。 其三，住宅功能的齊全性，是普通公寓住宅無法比擬的。聯(lián)排別墅雖然沒有獨立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經和獨立別墅相差無幾。除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、露臺退臺、走路式衣柜、工作陽臺等功能上放大。聯(lián)排別墅所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。 TOWNHOUSE正是這樣一種頂天立地的住宅，它首先意味著一種獨立意義上的擁有，擁有住宅底下的一方地，擁有住宅頂上的一片天，擁有住宅內部的自己的空間，所以我們認為對于這樣一種自立的追求才是國內TOWNHOUSE的真正生命力所在，更為關鍵的是TOWNHOUSE確實能為城市中產階層帶來一種張揚個性的空間。它是一個都市人能夠躲進小樓成一統(tǒng)的張揚自我個性的空間，一個在城市里擁有的個人的領域。二、目前房地產市場專業(yè)人士對TOWNHOUSE認知不深，但普遍認為其市場前景較好1. 多數人對 “TOWNHOUSE”內涵認知不深，可傳播性不強。u 部分房地產專業(yè)人士不清楚TOWNHOUSE的準確概念，一般認為連排別墅就是TOWNHOUSEu 消費者對TOWNHOUSE的理解都基于對傳統(tǒng)的獨立式別墅和連排式別墅的認識；難以區(qū)分“TOWNHOUSE”與別墅有何不同，對其經濟價值的判斷也有一定的偏差。2. 房地產專業(yè)人士認為“TOWNHOUSE”可信度較高，市場前景較好。u 在介紹“TOWNHOUSE”的概念后，多數房地產專業(yè)人士認為連排別墅體制為代表的TOWNHOUSE市場前景比較樂觀，認為在桂林有一定的發(fā)展?jié)摿Γ籾 適合在城市邊緣地帶興建，尤其是在桂林市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域的西城開發(fā)區(qū)及臨桂、靈川比較合適；u 在桂林市，連排式別墅類住宅還是經濟型別墅類住宅市場的主體，適合的面積最小也得180㎡，最大的在200㎡左右，190㎡左右最為合適。三、消費者認為別墅能滿足對良好居住環(huán)境的需求，但由于對真正意義的“TOWNHOUSE”不甚了解，故態(tài)度比較模糊，喜好與否尚不明確1. 無論是“TOWNHOUSE”還是其他類型別墅，主要能滿足消費者對“寬松、舒適、安靜、自由獨立”的居住環(huán)境的需要。相對而言，TOWNHOUSE擁有“開闊、安靜、有獨立花園、有前后庭園”的產品屬性對他們更重要。2. 目前市場上的別墅住宅能滿足需要的產品不多，主要周邊環(huán)境及治安不如意，對別墅內部結構與功能需求并不苛刻。綜合居住環(huán)境的保障對于消費者是非常重要的影響因素，治安保障、良好自然環(huán)境的保護、社區(qū)建設規(guī)劃的穩(wěn)定性都是他們擔心的問題。u 對于35歲以上的中年人，傳統(tǒng)的別墅基本能滿足他們對私密性、獨立性的需要，但保安、配套設施及物業(yè)管理不滿意；u 對于新一代年青消費者，現有別墅住宅的自然環(huán)境、社會治安環(huán)境、人文環(huán)境都得不到滿足。四、對水榭華庭項目的區(qū)位評價及功能屬性偏好1. 多數被訪者對水榭華庭區(qū)位有一定程度的認知u 離市區(qū)較近，緊靠機場路，有發(fā)展?jié)摿?；u 多數消費者認為水榭華庭區(qū)域自然環(huán)境好，地域開闊，具有發(fā)展成為市區(qū)的潛力；u 多數依然認為臨桂是適合興建別墅和TOWNHOUSE的地區(qū)，水榭華庭項目區(qū)位比較符合他們在城市邊緣地帶購置別墅的意向。2. 各種別墅類型中，最受歡迎是獨立式別墅，其次是雙拼式，再次是連排式u 部分青人喜歡獨立式別墅的安全和獨立，擁有較大面積的花園，更加自由和浪漫；老人和小孩上下方便，環(huán)境好；u 對于中年人，喜歡獨立式別墅的尊貴，是他們金錢和地位的象征；u 家庭人口較少的年青人，喜歡低層花園住宅（TOWNHOUSE）類似美國、歐陸小鎮(zhèn)風情。3. 多數人喜歡現代歐陸建筑風格的建筑單體設計，較喜歡經濟適用性較強的內部結構u 在各種建筑風格的別墅圖片展示結果表明，簡潔的現代歐陸風格更受歡迎，其次是新古典主義、中式風格。u 歐式更適合追求浪漫生活的年青人，所謂“房如其人”，但又希望住宅與自己職業(yè)形象相吻合，典雅、莊重，沉穩(wěn)、不輕佻、不特別顯眼，安全塌實。u 現代簡潔風格對于個性實在的消費者更有吸引力，他們喜歡簡潔的線條、大面積的采光窗戶、開敞的空間。五、水榭華庭“TOWNHOUSE”的價值與價格判斷比較合理1. 房地產專業(yè)人士認為水榭華庭位于城市發(fā)展有主要方向之一，發(fā)展?jié)摿^好，對水榭華庭的別墅、TOWNHOUSE住宅價格預期均價在2000元/㎡以上，總金額控制在3590萬之間。2. 消費者認為水榭華庭區(qū)位開發(fā)伊始，配套較弱，但發(fā)展前景好，預期單位售價在18002500元/平方米之間，總價視不同戶型面積需要分布在3545萬元、4560萬元及6090萬元之間。3. 部分消費者認為如果周邊環(huán)境及內部配套設施達到要求，可以支付較高的價格。六、水榭華庭“別墅、TOWNHOUSE”以家庭成員長期使用者為主根據別墅類住宅潛在消費者的具體購買動機和使用狀況，大致可分為家庭型和享受型兩種消費群體。1. 家庭主義型消費者：1） 以自己及家人共同居住為主要目的，購買的別墅是作為第一居所長期居住使用；2） 多數屬于有老人、小孩的大家庭，大面積的別墅可以滿足一家人共享天倫的需要，同時又互不干擾。2. 享受生活型消費者1） 追求浪漫舒適的感官享受，擁有張揚、自信的性格，喜好清靜、獨立、舒適、自由、視野開闊的生活空間；2） 別墅以休閑、度假為主要目的，作為不經常居住的第二居所使用（極少數消費者）。七、在不全面了解“TOWNHOUSE”情況條件下，消費者購買其可能性偏低1. 對TOWNHOUSE感興趣的消費者，經濟實力較強，希望提高生活品質，為家人及自己創(chuàng)造更加寬松、舒適、清凈、自由自在的居住環(huán)境而計劃購買別墅類的住宅。2. 被訪潛在消費者對水榭華庭TOWNHOUSE的購買意向及推介率偏低，因對項目住宅具體情況不了解，抱觀望態(tài)度。3. 屬于理性消費群體，對產品需要更加深入詳細的了解后才會考慮是否適合需要。附 錄《桂林市水榭華庭項目規(guī)劃方案》總平圖《桂林市水榭華庭項目控制點及紅線圖》資料來源及文獻參考一、《2001桂林經濟社會統(tǒng)計年鑒》二、《桂林市國民經濟和社會發(fā)展2001統(tǒng)計公報》三、《2002年1月至4月桂林統(tǒng)計信息月報》四、《臨桂縣志》五、《桂林市水榭華庭規(guī)劃設計方案》六、《桂林市海林別墅規(guī)劃設計方案》七、《桂林市漓江飯店改造裝修投資可行性分析報告》八、《麥肯錫方法》九、《市場調查方法》十、《抽樣方法》十一、《國外別墅發(fā)展歷