廉江市云城區(qū)環(huán)市東路267畝地塊市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 永達(dá)現(xiàn)代城項(xiàng)目位置廉江市環(huán)市東路開(kāi)發(fā)商廉江市虹樺房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃5棟12層帶電梯洋房物業(yè)類型小高層工程進(jìn)度封頂交樓時(shí)間11年5月主力戶型二房?jī)蓮d：6587三房?jī)蓮d：99106四房?jī)蓮d：148154銷售均價(jià)3100元/平方米（送簡(jiǎn)單裝修）銷售情況總300套，已售90%，月售20套目標(biāo)客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務(wù)員私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等第三部分 宗地評(píng)估分析一、宗地概況：掛牌出讓宗地位于廉江市區(qū)環(huán)市東路，未平土，大部分為山地，宗地規(guī)劃用途為商業(yè)用地（汽車貿(mào)易），使用權(quán)年限為40年。29東風(fēng)、日產(chǎn)怡城專營(yíng)店 瑧匯園（886畝）恒大城（160畝）項(xiàng)目地塊位于廉江市區(qū)北部郊區(qū)，東側(cè)靠近在建廉江市人民醫(yī)院，行政上屬于云城區(qū)，處于羅沙稔塘村與牧羊朱屋村交界處，南臨環(huán)市東路（過(guò)境公路），距西江干流六都港18公里，三茂鐵路云腰支線牧羊火車站800米，距離云城市中心大約4公里，距離行政中心大約5公里。 宗地的西向和正北向分別由一處凹地，落差估計(jì)達(dá)到2米左右，需要填土。六、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)——宗地占地267畝，規(guī)模適中，位于環(huán)市東路主干道上，有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)。根據(jù)調(diào)研，目前廉江市商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境受制于經(jīng)濟(jì)、人口以及消費(fèi)力等因素，整體市場(chǎng)環(huán)境有待提升，商業(yè)地產(chǎn)既有機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)。第四部分 結(jié)論與建議按照2010年廣東省各市GDP排名，%排在全省倒數(shù)第一，經(jīng)濟(jì)總量落后，起點(diǎn)較低，但發(fā)展速度較快，近年來(lái)推動(dòng)中心城區(qū)“北拓東進(jìn)”，推進(jìn)云城、云安整合及同城化，加快建設(shè)生態(tài)濱江新城，新城區(qū)規(guī)劃面積60平方公里，中期規(guī)劃市區(qū)人口60萬(wàn)人，新興的濱江“大云城”將呈現(xiàn)在眼前，城市規(guī)模不斷的拉大，將給房地產(chǎn)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。五、地塊周邊配套項(xiàng)目地塊周邊除廉江市人民醫(yī)院外，暫無(wú)其他配套，目前沿環(huán)市東路北側(cè)大部分規(guī)劃為汽車貿(mào)易用地，目前已實(shí)際經(jīng)營(yíng)的4S店大約4家左右，例如廉江市景瑞投資有限公司汽車城以重型汽車為主、怡誠(chéng)專營(yíng)店以東風(fēng)和日產(chǎn)品牌為主，此外還有比亞迪、廣汽等汽車品牌；沿環(huán)市東路南側(cè)大部分經(jīng)營(yíng)石材生意為主，項(xiàng)目地塊與廉江市中心區(qū)域的道路路面較差，空氣污染比較嚴(yán)重。 宗地上方有一組高壓線，橫跨東南向和西北向，如土地平整可能需要遷移。：本次掛牌出讓的宗地，委托方要求競(jìng)買人在競(jìng)得土地使用權(quán)后，需要建設(shè)五個(gè)國(guó)際知名品牌汽車4S店，買受人與國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，同時(shí)簽訂《國(guó)際知名品牌汽車4S店項(xiàng)目建設(shè)協(xié)議書》，該宗土地待競(jìng)買人建設(shè)好五個(gè)國(guó)際知名品牌汽車4S店，經(jīng)驗(yàn)收后才核發(fā)國(guó)有土地使用證。14五、廉江市樓盤抽樣調(diào)查樓盤名稱永福（二）城市優(yōu)化 高尚住宅受益 按照廉江市政府2011年20個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目和十大民生工程，未來(lái)是進(jìn)行創(chuàng)業(yè)路、工業(yè)大道改造、“一河兩岸”改造工程、西環(huán)大道的建設(shè)，家電會(huì)展中心的建設(shè)，推進(jìn)中央商務(wù)生活區(qū)，五星級(jí)酒店項(xiàng)目的建設(shè)、從目前廉江一中、文化廣場(chǎng)、人民公園改造、中山路等一批項(xiàng)目竣工使用的來(lái)看，城市環(huán)境的優(yōu)化，高尚住宅受益。市場(chǎng)跟蹤調(diào)研中，各樓盤的銷售情況表現(xiàn)比例理想，樓盤的平均每月銷售2050套單位，并且目前在售貨量不多。安鋪和橫山合并，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的濱江城市，人口15萬(wàn)人左右的小城市；在高速公路出入口附近建立大型的工業(yè)園區(qū)。品牌農(nóng)業(yè)集群發(fā)展，荔枝、龍眼、香蕉、楊桃、黃皮石榴等，總面積超過(guò)60萬(wàn)畝，全市形成水果、茶葉、外運(yùn)菜等十大特色產(chǎn)業(yè)，建起一批知名龍頭企業(yè)。 廉江是“中國(guó)電飯鍋之鄉(xiāng)”，216。土地集約經(jīng)營(yíng)步伐加快。港口吞吐能力90多萬(wàn)噸。 交通運(yùn)輸廉江地理位置優(yōu)越，道路基礎(chǔ)建設(shè)好，交通發(fā)達(dá)，已形成公路、鐵路、海運(yùn)、空運(yùn)門類齊全和相互配套的交通體系。 行政區(qū)劃與人口面積廉江市轄羅州、城北、城南3個(gè)街道辦事處和18個(gè)鎮(zhèn)，地域總面積2835平方公里，總?cè)丝?60多萬(wàn)，在全國(guó)縣級(jí)單位中排前10，目前市區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍人口約20萬(wàn)，市區(qū)常住人口30幾萬(wàn)，是湛江市轄人口最多、面積較大、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的縣級(jí)市。216。216。目前。連續(xù)四年獲國(guó)家生豬調(diào)出大縣獎(jiǎng)勵(lì)和國(guó)家生豬良種補(bǔ)貼項(xiàng)目建設(shè)縣（市）；龍頭沙國(guó)家一級(jí)漁港建設(shè)獲農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)并通過(guò)設(shè)計(jì)方案。完成佛山順德（廉江）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園鶴嶺區(qū)470畝開(kāi)發(fā)，5個(gè)項(xiàng)目上馬建設(shè)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園成功競(jìng)得省專業(yè)性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)性扶持資金1億元；規(guī)劃建設(shè)廣東一品家具產(chǎn)業(yè)基地，工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新飛躍，大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略，全市工業(yè)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（二）廉江市支柱產(chǎn)業(yè)分析252。 廉江是“中國(guó)紅橙之鄉(xiāng)”，紅橙馳名中外，被評(píng)為廣東省著名商標(biāo)和廣東省名牌產(chǎn)品。（
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