【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)是在城市建設(shè)綜合發(fā)展、土地有償使用和住房商品化的經(jīng)濟(jì)條件下，適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的需要而發(fā)展起來的專業(yè)會(huì)計(jì)。發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理過程，本講座主要面向在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事會(huì)計(jì)工作的朋友們。常發(fā)生的業(yè)務(wù)，諸如對外投資、發(fā)行債券、外匯業(yè)務(wù)的核算等，本講座將不予以介紹。但愿本次講座能對房地產(chǎn)業(yè)的廣大會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作者給予幫助。并誠懇希望大家提出寶貴。度的改革而逐漸形成的一個(gè)新興行業(yè)。展高潮，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱。下管線及地面道路等。房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)是指在已開發(fā)完工的土地上進(jìn)行的房屋和建筑物的建設(shè)。區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。會(huì)計(jì)科目是對各大會(huì)計(jì)要素所做的進(jìn)一步分類。算的特點(diǎn)，應(yīng)設(shè)置如下會(huì)計(jì)科目。

　　

【正文】 、 設(shè)備 等。 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的存 貨 主要包括各 類 材料、 庫 存 設(shè)備 、低 值 易耗品、委托加工物 資 、在建開 發(fā)產(chǎn) 品、已完工待售的開 發(fā)產(chǎn) 品、周 轉(zhuǎn) 房等。存 貨 屬于企 業(yè) 的流 動(dòng)資產(chǎn) 。 二、存 貨 的 計(jì) 價(jià) （一）存 貨 取得的 計(jì) 價(jià) 存 貨 取得的 計(jì) 價(jià)，也叫存 貨 的初始 計(jì) 量，指的是存 貨 取得 時(shí) 的入 賬 金 額 。 我國會(huì) 計(jì) 準(zhǔn) 則規(guī) 定：存 貨應(yīng) 當(dāng)按照 實(shí)際 成本 進(jìn) 行初始 計(jì) 量，存 貨 的 實(shí)際 成本包括采 購 成本、加工成本和其他成本。 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 取得存 貨 有多種方式，存 貨 的取得方式不同，其成本的確定方法也有所不同。 購 的存 貨 的 實(shí)際 成本 為 采 購 成本。采 購 成本包括 買 價(jià)（包含增 值 稅）、運(yùn) 雜費(fèi) 、保險(xiǎn)費(fèi) 等。 貨 的 實(shí)際 成本是由采 購 成本、加工成本和其他成本構(gòu)成。房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 自行開 發(fā) 的存 貨 成本 還 包括 為產(chǎn) 品開 發(fā) 而 發(fā) 生的借款利息中 應(yīng) 予 資 本化的部分。（ 詳見 “ 房地 產(chǎn)開 發(fā) 成本的核算 ” ） 貨 的 實(shí)際 成本是由采 購 成本、加工成本和相關(guān)稅 費(fèi) 所構(gòu)成。 資 者投入存 貨 的 實(shí)際 成本，按照投 資 各方確 認(rèn) 的價(jià) 值計(jì) 價(jià)。 此外企 業(yè) 以非 貨幣 性交易 換 入的存 貨 ，按非 貨幣 性交易的有關(guān) 規(guī) 定確定存 貨 的 實(shí)際 成本。 （二）存 貨發(fā) 出的 計(jì) 價(jià) 由于存 貨 是分次 購 入或 經(jīng) 分批開 發(fā) 、分批生 產(chǎn) 形成的，同一種存 貨 由于形成的 時(shí)間 不同，其 成本也存在著差異，所以，就 產(chǎn) 生了 發(fā) 出存 貨 的 計(jì) 價(jià)方法 問題 。 發(fā) 出存 貨 的 計(jì) 價(jià)方法有兩種，一種是按 實(shí)際 成本 計(jì) 價(jià)，另一種是按 計(jì) 劃成本 計(jì) 價(jià)。 實(shí)際 成本 計(jì) 價(jià) 發(fā) 出存 貨 按 實(shí)際 成本 計(jì) 價(jià)，又分 為 “ 先 進(jìn) 先出法 ” 、 “ 加 權(quán) 平均法 ” 、 “ 個(gè) 別計(jì) 價(jià)法 ”等不同的方法。 1）先 進(jìn) 先出法 所 謂 “ 先 進(jìn) 先出法 ” 是假定先收到的存 貨 先 發(fā) 出，并根據(jù) 這 一假定的成本流 轉(zhuǎn)順 序 對發(fā)出存 貨進(jìn) 行 計(jì) 價(jià)的方法。采用 這 種方法，收入存 貨時(shí) 要在存 貨 明 細(xì)賬 中逐筆登 記 存 貨 的數(shù)量、單 價(jià)和金 額 ； 發(fā) 出存 貨時(shí) 按 順 序?qū)⑾热?庫 的存 貨 成本先 轉(zhuǎn) 出，并逐筆登 記 存 貨發(fā) 出和 結(jié) 存金額 。 見 表 41 表 41 A 材料明 細(xì)賬 （先 進(jìn) 先出法） 07 年 摘 要 收 入 發(fā) 出 結(jié) 存 月 日 數(shù)量 （公斤） 單 價(jià) 金 額 數(shù)量 （公斤） 單 價(jià) 金 額 數(shù)量 （公斤） 單 價(jià) 金 額 6 1 期初 結(jié) 存 2020 4000 7 購 入 5000 11000 2020 15000 5000 12 發(fā) 出 2020 8400 3000 6600 2020 15 購 入 3000 7200 3000 13800 3000 28 發(fā) 出 3000 6600 3000 7200 30 本月合 計(jì) 8000 18200 7000 15000 3000 7200 2）加 權(quán) 平均法 所 謂 加 權(quán) 平均法（也稱全月一次加 權(quán) 平均法）是指以本月全部 進(jìn)貨 成本 加月初 結(jié) 存存 貨成本，除以本月全部 進(jìn)貨 數(shù)量加上月初存 貨 數(shù)量， 計(jì) 算出存 貨 的加 權(quán) 平均 單 位成本，并按加權(quán) 平均 單 位成本確定 發(fā) 出存 貨 的成本及期末 庫 存成本的方法。 采用加 權(quán) 平均法確定 發(fā) 出存 貨 的成本，平 時(shí)對 入 庫 存 貨 要逐筆登 記 數(shù)量、 單 價(jià)和金 額 ，而 對 平 時(shí)發(fā) 出材料只登 記 數(shù)量，而不登 記單 價(jià)和金 額 。到月末 計(jì) 算出加 權(quán) 平均 單 位成本，再計(jì) 算 發(fā) 出存 貨 和 結(jié) 存存 貨 的成本。所以平 時(shí) 工作量 較 小。 相關(guān) 計(jì) 算公式如下： 存 貨單 位成本＝（月初存 貨結(jié) 存金 額 ＋本月入 庫 存 貨 成本合 計(jì) ） /（月初存 貨結(jié) 存數(shù)量＋本月各批 進(jìn)貨 數(shù)量之和） 本月 發(fā) 出存 貨 的成 本＝本月 發(fā) 出存 貨 的數(shù)量 存 貨 平均 單 位成本 月末 庫 存存 貨 成本＝月末 庫 存存 貨 數(shù)量 存 貨 平均 單 位成本 見 表 42 表 42 A 材料明 細(xì)賬 （加 權(quán) 平均法） 07 年 摘 要 收 入 發(fā) 出 結(jié) 存 月 日 數(shù)量 （公斤） 單 價(jià) 金 額 數(shù)量 （公斤） 單 價(jià) 金 額 數(shù)量 （公斤） 單 價(jià) 金 額 6 1 月初 結(jié) 存 2020 4000 7 購 入 5000 11000 7000 12 發(fā) 出 4000 3000 15 購 入 3000 7200 6000 28 發(fā) 出 3000 3000 本月合 計(jì) 8000 18200 7000 15540 3000 6660 全月一次加權(quán)平均單位成本＝（ 4000＋ 18200） /（ 2020＋ 8000）＝ 當(dāng)月發(fā)出存貨成本＝ 7000 ＝ 15540 月末結(jié)存存貨成本＝ 3000 ＝ 6660 3）個(gè)別計(jì)價(jià)法 個(gè)別計(jì)價(jià)法是將每批入庫的存貨，單獨(dú)存放，單獨(dú)貼標(biāo)簽，單獨(dú)標(biāo)明數(shù)量、單價(jià)和金額。發(fā)出存貨屬于哪一批的，就按該批存貨入庫時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品一般適用于個(gè)別計(jì)價(jià)法來結(jié)轉(zhuǎn)成本。即將每一個(gè)工程項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)成本，不存在先進(jìn)先出、后進(jìn)先出和加權(quán)平均的問題。 按計(jì)劃成本計(jì)價(jià) 存貨按計(jì)劃成本計(jì)價(jià)是指企業(yè)在日常核算中，對存貨的收入、發(fā)出和結(jié)存均按預(yù)先制定的計(jì)劃成本計(jì)價(jià)。而將實(shí)際成本脫離計(jì)劃成本的差異，通過 “ 存貨成本差異 ” 賬戶單獨(dú)核算。采用這種方法，月末在按計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨的成本后，還要按照存貨的成本差異率計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨應(yīng)承擔(dān)的成本差異，從而將發(fā)出存貨的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。 存貨按計(jì)劃成本核算，如果計(jì)劃成本制定的合理，可以起到對發(fā)生的成本進(jìn)行控制的作用，也便于事后對成本進(jìn)行考核。但如果計(jì)劃成本制定得不科學(xué)、不合理，便失去按計(jì)劃成本核算的意義。在物價(jià) 不斷變動(dòng)的情況下，按計(jì)劃成本核算比較困難。 （三）存貨的期末計(jì)價(jià) 到會(huì)計(jì)期末（年末），企業(yè)對庫存的存貨，應(yīng)按照實(shí)際成本與可變現(xiàn)凈值孰低的原則進(jìn)行計(jì)價(jià)。如果可變現(xiàn)凈值低于賬面存貨的實(shí)際成本，其差額部分要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)楦鞣N存貨的性質(zhì)不同，所以不同存貨可變現(xiàn)凈值的確定方法也不完全相同。 1）開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值 開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值＝該開發(fā)產(chǎn)品的估計(jì)售價(jià) 估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅金 2）用于產(chǎn)品開發(fā)的各種材料設(shè)備的可變現(xiàn)凈值 房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)各種建筑材料和庫存設(shè)備的可變現(xiàn)凈值，難以按一般加工企業(yè)材料的可變現(xiàn)凈值的計(jì)算方法計(jì)算。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可直接按照各種建筑材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格作為可變現(xiàn)凈值。 1）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提 當(dāng)有跡象表明存貨發(fā)生減值時(shí)，企業(yè)應(yīng)于期末計(jì)算存貨的可變現(xiàn)凈值，如果可變現(xiàn)凈值低于存貨的賬面價(jià)值（賬面余額 已提的跌價(jià)準(zhǔn)備），就要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備應(yīng)該按照單個(gè)存貨項(xiàng)目計(jì)提。 在存貨品種較多的情況下，為了簡化核算，也可以按存貨的類別計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。即將同一類型或同一 用途的不同存貨合并在一起計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。 企業(yè)應(yīng)在每一會(huì)計(jì)期末，計(jì)算出存貨的可變現(xiàn)凈值以后，再與存貨的賬面價(jià)值進(jìn)行比較，如果可變現(xiàn)凈值低于賬面價(jià)值，其差額就是應(yīng)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。如果存貨的可變現(xiàn)凈值高于賬面價(jià)值，應(yīng)按其差額數(shù)沖回原來已提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，以沖平為限。 提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備作如下分錄： 借：資產(chǎn)減值損失 — 計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備 貸：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 沖回已提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備做如下分錄： 借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：資產(chǎn)減值損失 — 計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備 2）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備沖回和轉(zhuǎn)銷 對過去因?yàn)榈鴥r(jià)已經(jīng)提取了跌價(jià)準(zhǔn)備的存貨，當(dāng)發(fā)生跌價(jià)的因素已經(jīng)消失，即存貨的價(jià)值已經(jīng)恢復(fù)，那么，應(yīng)將以前為此已提取的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備沖回。在以前已提跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)做如下會(huì)計(jì)分錄。 借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：資產(chǎn)減值損失 — 計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備 如果已提跌價(jià)準(zhǔn)備的存貨已經(jīng)銷售，那么為該批存貨計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備也應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)銷。并用以沖減主營業(yè)務(wù)成本。分錄如下： 借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：主營業(yè)務(wù)成本 三、存貨的盤存 存貨的盤存是確定存貨實(shí)際數(shù)量的方法。存貨的盤 存方法有兩種：即永續(xù)盤存法和實(shí)地盤存法。 （一）存貨的永續(xù)盤存法 永續(xù)盤存法，是指在存貨明細(xì)賬中對存貨的收入、發(fā)出逐筆進(jìn)行記錄，并可以從賬簿中隨時(shí)結(jié)出庫存存貨數(shù)量的方法。永續(xù)盤存法，有利于加強(qiáng)對存貨的管理，但核算的工作量大。 （二）存貨的實(shí)地盤存法 實(shí)地盤存法是指企業(yè)在期末通過實(shí)地盤存實(shí)物，來確定存貨的結(jié)存數(shù)量，并用倒擠的方法來確定當(dāng)期存貨發(fā)出數(shù)量和成本的一種方法。 采用實(shí)地盤存法，當(dāng)期存貨發(fā)出的數(shù)量和成本用下述公式計(jì)算。 當(dāng)期存貨發(fā)出數(shù)量＝期初存貨數(shù)量＋本期收入存貨數(shù)量－期末結(jié)存存 貨數(shù)量 當(dāng)期發(fā)出存貨的成本＝當(dāng)期發(fā)出存貨的數(shù)量 該存貨平均單位成本 存貨的實(shí)地盤存法平時(shí)只需要登記存貨收入的數(shù)量和金額，而不需要登記存貨發(fā)出的數(shù)量和金額，所以簡化了存貨的核算工作。但不利于對存貨的管理。所以一般只是對一些價(jià)值低、數(shù)量大、消耗頻繁的存貨才采用實(shí)地盤存法。諸如對建筑用的砂石料、作為燃料用的煤等存貨只能采用實(shí)地盤存法來確定存貨的結(jié)存數(shù)量。 第二節(jié) 原材料及周轉(zhuǎn)材料的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原材料主要包括用于房地產(chǎn)開發(fā)的庫存鋼材、木材、水泥等建筑材料和庫存設(shè)備。庫存設(shè)備指將直 接用于產(chǎn)品開發(fā)，并構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品實(shí)體一部分的設(shè)備。如空調(diào)設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、供暖設(shè)備、電照設(shè)備等。 一、原材料的核算 （按實(shí)際成本核算） （一）原材料核算的賬戶設(shè)置 為了核算庫存材料的實(shí)際成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)賬戶： 1.“ 在途物資 ” 賬戶 “ 在途物資 ” 賬戶核算企業(yè)從外部購入但尚未到達(dá)或尚未驗(yàn)收入庫的各種存貨（包括材料、設(shè)備、低值易耗品等）的實(shí)際成本。該賬戶借方登記外購的尚未入庫材料的實(shí)際采購成本（包括買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)等），貸方登記已驗(yàn)收入庫材料的實(shí)際成本。如有余額在借方，表示的是在途物資的實(shí) 際成本。 該賬戶應(yīng)按購入物資的品種或類別設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。 如： “ 在途物資 —— A 材料 ” “ 在途物資 —— B 設(shè)備 ” 等 2.“ 原材料 ” 賬戶 該賬戶核算企業(yè)各種庫存材料的實(shí)際成本，借方登記已驗(yàn)收入庫材料的實(shí)際成本，貸方登記企業(yè)已領(lǐng)用發(fā)出材料的實(shí)際成本。余額在借方，表示的是庫存材料的實(shí)際成本。 該賬戶應(yīng)按庫存材料的類別或品種設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。 如： “ 原材料 —— A 材料 ” “ 原材料 —— B 材料 ” “ 原材料 —— 設(shè)備 ” 等 （二）一般建筑材料核算的會(huì)計(jì)處理 這里所謂的一般建筑材料主要包括建筑用的鋼材、水泥、木材等建筑原材料。企業(yè)購入材料的過程中，大致可能發(fā)生以下四種情況，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行賬務(wù)處理。 1）材料已驗(yàn)收入庫，發(fā)票賬單已到，貨款已付。 在這種情況下，也可以不通過 “ 在途物資 ” 賬戶，而直接記入 “ 原材料 ” 賬戶。 【例 41】 3 月 2 日，企業(yè)從乙公司購入 A 材料一批，發(fā)票賬單已到，增值稅專用發(fā)票上注明的價(jià)款 50000 元，增值稅 8500 元，另由售貨方墊付運(yùn)雜費(fèi) 2020 元，款項(xiàng)已用銀行存款支付，材料已驗(yàn)收入庫。應(yīng)作如下 會(huì)計(jì)分錄： [答疑編號 811040201：針對該題提問 ] 借：原材料 —— A 材料 60500 貸：銀行存款 60500 如果上述業(yè)務(wù)，貨款尚未支付，分錄如下： 借：原材料 —— A 材料 60500 貸：應(yīng)付賬款 —— 乙公司 60500 2）發(fā)票賬單已到，貨款已付，但材料尚未到達(dá)貨尚驗(yàn)收入庫。 按上例，如果貨款已付，材料尚未到達(dá)，應(yīng)作如下分錄： [答疑編號 811040202：針對該題提問 ] 借：在途物資 —— A 材料 60500 貸：銀行存款 60500 待材料到達(dá)并驗(yàn)收入庫后再作