【導讀】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計是在城市建設綜合發(fā)展、土地有償使用和住房商品化的經(jīng)濟條件下，適應房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的需要而發(fā)展起來的專業(yè)會計。發(fā)企業(yè)會計實務處理過程，本講座主要面向在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事會計工作的朋友們。常發(fā)生的業(yè)務，諸如對外投資、發(fā)行債券、外匯業(yè)務的核算等，本講座將不予以介紹。但愿本次講座能對房地產(chǎn)業(yè)的廣大會計實務工作者給予幫助。并誠懇希望大家提出寶貴。度的改革而逐漸形成的一個新興行業(yè)。展高潮，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。行獨立核算、自負盈虧的企業(yè)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權屬的統(tǒng)稱。下管線及地面道路等。房屋建筑物的開發(fā)建設是指在已開發(fā)完工的土地上進行的房屋和建筑物的建設。區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。會計科目是對各大會計要素所做的進一步分類。算的特點，應設置如下會計科目。

　　

【正文】 、 設備 等。 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的存 貨 主要包括各 類 材料、 庫 存 設備 、低 值 易耗品、委托加工物 資 、在建開 發(fā)產(chǎn) 品、已完工待售的開 發(fā)產(chǎn) 品、周 轉 房等。存 貨 屬于企 業(yè) 的流 動資產(chǎn) 。 二、存 貨 的 計 價 （一）存 貨 取得的 計 價 存 貨 取得的 計 價，也叫存 貨 的初始 計 量，指的是存 貨 取得 時 的入 賬 金 額 。 我國會 計 準 則規(guī) 定：存 貨應 當按照 實際 成本 進 行初始 計 量，存 貨 的 實際 成本包括采 購 成本、加工成本和其他成本。 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 取得存 貨 有多種方式，存 貨 的取得方式不同，其成本的確定方法也有所不同。 購 的存 貨 的 實際 成本 為 采 購 成本。采 購 成本包括 買 價（包含增 值 稅）、運 雜費 、保險費 等。 貨 的 實際 成本是由采 購 成本、加工成本和其他成本構成。房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 自行開 發(fā) 的存 貨 成本 還 包括 為產(chǎn) 品開 發(fā) 而 發(fā) 生的借款利息中 應 予 資 本化的部分。（ 詳見 “ 房地 產(chǎn)開 發(fā) 成本的核算 ” ） 貨 的 實際 成本是由采 購 成本、加工成本和相關稅 費 所構成。 資 者投入存 貨 的 實際 成本，按照投 資 各方確 認 的價 值計 價。 此外企 業(yè) 以非 貨幣 性交易 換 入的存 貨 ，按非 貨幣 性交易的有關 規(guī) 定確定存 貨 的 實際 成本。 （二）存 貨發(fā) 出的 計 價 由于存 貨 是分次 購 入或 經(jīng) 分批開 發(fā) 、分批生 產(chǎn) 形成的，同一種存 貨 由于形成的 時間 不同，其 成本也存在著差異，所以，就 產(chǎn) 生了 發(fā) 出存 貨 的 計 價方法 問題 。 發(fā) 出存 貨 的 計 價方法有兩種，一種是按 實際 成本 計 價，另一種是按 計 劃成本 計 價。 實際 成本 計 價 發(fā) 出存 貨 按 實際 成本 計 價，又分 為 “ 先 進 先出法 ” 、 “ 加 權 平均法 ” 、 “ 個 別計 價法 ”等不同的方法。 1）先 進 先出法 所 謂 “ 先 進 先出法 ” 是假定先收到的存 貨 先 發(fā) 出，并根據(jù) 這 一假定的成本流 轉順 序 對發(fā)出存 貨進 行 計 價的方法。采用 這 種方法，收入存 貨時 要在存 貨 明 細賬 中逐筆登 記 存 貨 的數(shù)量、單 價和金 額 ； 發(fā) 出存 貨時 按 順 序將先入 庫 的存 貨 成本先 轉 出，并逐筆登 記 存 貨發(fā) 出和 結 存金額 。 見 表 41 表 41 A 材料明 細賬 （先 進 先出法） 07 年 摘 要 收 入 發(fā) 出 結 存 月 日 數(shù)量 （公斤） 單 價 金 額 數(shù)量 （公斤） 單 價 金 額 數(shù)量 （公斤） 單 價 金 額 6 1 期初 結 存 2020 4000 7 購 入 5000 11000 2020 15000 5000 12 發(fā) 出 2020 8400 3000 6600 2020 15 購 入 3000 7200 3000 13800 3000 28 發(fā) 出 3000 6600 3000 7200 30 本月合 計 8000 18200 7000 15000 3000 7200 2）加 權 平均法 所 謂 加 權 平均法（也稱全月一次加 權 平均法）是指以本月全部 進貨 成本 加月初 結 存存 貨成本，除以本月全部 進貨 數(shù)量加上月初存 貨 數(shù)量， 計 算出存 貨 的加 權 平均 單 位成本，并按加權 平均 單 位成本確定 發(fā) 出存 貨 的成本及期末 庫 存成本的方法。 采用加 權 平均法確定 發(fā) 出存 貨 的成本，平 時對 入 庫 存 貨 要逐筆登 記 數(shù)量、 單 價和金 額 ，而 對 平 時發(fā) 出材料只登 記 數(shù)量，而不登 記單 價和金 額 。到月末 計 算出加 權 平均 單 位成本，再計 算 發(fā) 出存 貨 和 結 存存 貨 的成本。所以平 時 工作量 較 小。 相關 計 算公式如下： 存 貨單 位成本＝（月初存 貨結 存金 額 ＋本月入 庫 存 貨 成本合 計 ） /（月初存 貨結 存數(shù)量＋本月各批 進貨 數(shù)量之和） 本月 發(fā) 出存 貨 的成 本＝本月 發(fā) 出存 貨 的數(shù)量 存 貨 平均 單 位成本 月末 庫 存存 貨 成本＝月末 庫 存存 貨 數(shù)量 存 貨 平均 單 位成本 見 表 42 表 42 A 材料明 細賬 （加 權 平均法） 07 年 摘 要 收 入 發(fā) 出 結 存 月 日 數(shù)量 （公斤） 單 價 金 額 數(shù)量 （公斤） 單 價 金 額 數(shù)量 （公斤） 單 價 金 額 6 1 月初 結 存 2020 4000 7 購 入 5000 11000 7000 12 發(fā) 出 4000 3000 15 購 入 3000 7200 6000 28 發(fā) 出 3000 3000 本月合 計 8000 18200 7000 15540 3000 6660 全月一次加權平均單位成本＝（ 4000＋ 18200） /（ 2020＋ 8000）＝ 當月發(fā)出存貨成本＝ 7000 ＝ 15540 月末結存存貨成本＝ 3000 ＝ 6660 3）個別計價法 個別計價法是將每批入庫的存貨，單獨存放，單獨貼標簽，單獨標明數(shù)量、單價和金額。發(fā)出存貨屬于哪一批的，就按該批存貨入庫時的實際成本計價。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品一般適用于個別計價法來結轉成本。即將每一個工程項目單獨計算和結轉成本，不存在先進先出、后進先出和加權平均的問題。 按計劃成本計價 存貨按計劃成本計價是指企業(yè)在日常核算中，對存貨的收入、發(fā)出和結存均按預先制定的計劃成本計價。而將實際成本脫離計劃成本的差異，通過 “ 存貨成本差異 ” 賬戶單獨核算。采用這種方法，月末在按計劃成本結轉發(fā)出存貨的成本后，還要按照存貨的成本差異率計算和結轉發(fā)出存貨應承擔的成本差異，從而將發(fā)出存貨的計劃成本調(diào)整為實際成本。 存貨按計劃成本核算，如果計劃成本制定的合理，可以起到對發(fā)生的成本進行控制的作用，也便于事后對成本進行考核。但如果計劃成本制定得不科學、不合理，便失去按計劃成本核算的意義。在物價 不斷變動的情況下，按計劃成本核算比較困難。 （三）存貨的期末計價 到會計期末（年末），企業(yè)對庫存的存貨，應按照實際成本與可變現(xiàn)凈值孰低的原則進行計價。如果可變現(xiàn)凈值低于賬面存貨的實際成本，其差額部分要計提存貨跌價準備。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為各種存貨的性質不同，所以不同存貨可變現(xiàn)凈值的確定方法也不完全相同。 1）開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值 開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值＝該開發(fā)產(chǎn)品的估計售價 估計的銷售費用和相關稅金 2）用于產(chǎn)品開發(fā)的各種材料設備的可變現(xiàn)凈值 房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)各種建筑材料和庫存設備的可變現(xiàn)凈值，難以按一般加工企業(yè)材料的可變現(xiàn)凈值的計算方法計算。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可直接按照各種建筑材料和設備的現(xiàn)行市場價格作為可變現(xiàn)凈值。 1）存貨跌價準備的計提 當有跡象表明存貨發(fā)生減值時，企業(yè)應于期末計算存貨的可變現(xiàn)凈值，如果可變現(xiàn)凈值低于存貨的賬面價值（賬面余額 已提的跌價準備），就要計提存貨跌價準備。 存貨跌價準備應該按照單個存貨項目計提。 在存貨品種較多的情況下，為了簡化核算，也可以按存貨的類別計提壞賬準備。即將同一類型或同一 用途的不同存貨合并在一起計提存貨跌價準備。 企業(yè)應在每一會計期末，計算出存貨的可變現(xiàn)凈值以后，再與存貨的賬面價值進行比較，如果可變現(xiàn)凈值低于賬面價值，其差額就是應提的存貨跌價準備。如果存貨的可變現(xiàn)凈值高于賬面價值，應按其差額數(shù)沖回原來已提的存貨跌價準備，以沖平為限。 提取存貨跌價準備作如下分錄： 借：資產(chǎn)減值損失 — 計提的存貨減值準備 貸：存貨跌價準備 沖回已提的存貨跌價準備做如下分錄： 借：存貨跌價準備 貸：資產(chǎn)減值損失 — 計提的存貨減值準備 2）存貨跌價準備沖回和轉銷 對過去因為跌價已經(jīng)提取了跌價準備的存貨，當發(fā)生跌價的因素已經(jīng)消失，即存貨的價值已經(jīng)恢復，那么，應將以前為此已提取的存貨跌價準備沖回。在以前已提跌價準備的范圍內(nèi)做如下會計分錄。 借：存貨跌價準備 貸：資產(chǎn)減值損失 — 計提的存貨減值準備 如果已提跌價準備的存貨已經(jīng)銷售，那么為該批存貨計提的跌價準備也應同時轉銷。并用以沖減主營業(yè)務成本。分錄如下： 借：存貨跌價準備 貸：主營業(yè)務成本 三、存貨的盤存 存貨的盤存是確定存貨實際數(shù)量的方法。存貨的盤 存方法有兩種：即永續(xù)盤存法和實地盤存法。 （一）存貨的永續(xù)盤存法 永續(xù)盤存法，是指在存貨明細賬中對存貨的收入、發(fā)出逐筆進行記錄，并可以從賬簿中隨時結出庫存存貨數(shù)量的方法。永續(xù)盤存法，有利于加強對存貨的管理，但核算的工作量大。 （二）存貨的實地盤存法 實地盤存法是指企業(yè)在期末通過實地盤存實物，來確定存貨的結存數(shù)量，并用倒擠的方法來確定當期存貨發(fā)出數(shù)量和成本的一種方法。 采用實地盤存法，當期存貨發(fā)出的數(shù)量和成本用下述公式計算。 當期存貨發(fā)出數(shù)量＝期初存貨數(shù)量＋本期收入存貨數(shù)量－期末結存存 貨數(shù)量 當期發(fā)出存貨的成本＝當期發(fā)出存貨的數(shù)量 該存貨平均單位成本 存貨的實地盤存法平時只需要登記存貨收入的數(shù)量和金額，而不需要登記存貨發(fā)出的數(shù)量和金額，所以簡化了存貨的核算工作。但不利于對存貨的管理。所以一般只是對一些價值低、數(shù)量大、消耗頻繁的存貨才采用實地盤存法。諸如對建筑用的砂石料、作為燃料用的煤等存貨只能采用實地盤存法來確定存貨的結存數(shù)量。 第二節(jié) 原材料及周轉材料的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原材料主要包括用于房地產(chǎn)開發(fā)的庫存鋼材、木材、水泥等建筑材料和庫存設備。庫存設備指將直 接用于產(chǎn)品開發(fā)，并構成開發(fā)產(chǎn)品實體一部分的設備。如空調(diào)設備、監(jiān)控設備、供暖設備、電照設備等。 一、原材料的核算 （按實際成本核算） （一）原材料核算的賬戶設置 為了核算庫存材料的實際成本，企業(yè)應設置以下兩個賬戶： 1.“ 在途物資 ” 賬戶 “ 在途物資 ” 賬戶核算企業(yè)從外部購入但尚未到達或尚未驗收入庫的各種存貨（包括材料、設備、低值易耗品等）的實際成本。該賬戶借方登記外購的尚未入庫材料的實際采購成本（包括買價和運雜費等），貸方登記已驗收入庫材料的實際成本。如有余額在借方，表示的是在途物資的實 際成本。 該賬戶應按購入物資的品種或類別設置明細賬，進行明細核算。 如： “ 在途物資 —— A 材料 ” “ 在途物資 —— B 設備 ” 等 2.“ 原材料 ” 賬戶 該賬戶核算企業(yè)各種庫存材料的實際成本，借方登記已驗收入庫材料的實際成本，貸方登記企業(yè)已領用發(fā)出材料的實際成本。余額在借方，表示的是庫存材料的實際成本。 該賬戶應按庫存材料的類別或品種設置明細賬，進行明細核算。 如： “ 原材料 —— A 材料 ” “ 原材料 —— B 材料 ” “ 原材料 —— 設備 ” 等 （二）一般建筑材料核算的會計處理 這里所謂的一般建筑材料主要包括建筑用的鋼材、水泥、木材等建筑原材料。企業(yè)購入材料的過程中，大致可能發(fā)生以下四種情況，企業(yè)應根據(jù)不同情況進行賬務處理。 1）材料已驗收入庫，發(fā)票賬單已到，貨款已付。 在這種情況下，也可以不通過 “ 在途物資 ” 賬戶，而直接記入 “ 原材料 ” 賬戶。 【例 41】 3 月 2 日，企業(yè)從乙公司購入 A 材料一批，發(fā)票賬單已到，增值稅專用發(fā)票上注明的價款 50000 元，增值稅 8500 元，另由售貨方墊付運雜費 2020 元，款項已用銀行存款支付，材料已驗收入庫。應作如下 會計分錄： [答疑編號 811040201：針對該題提問 ] 借：原材料 —— A 材料 60500 貸：銀行存款 60500 如果上述業(yè)務，貨款尚未支付，分錄如下： 借：原材料 —— A 材料 60500 貸：應付賬款 —— 乙公司 60500 2）發(fā)票賬單已到，貨款已付，但材料尚未到達貨尚驗收入庫。 按上例，如果貨款已付，材料尚未到達，應作如下分錄： [答疑編號 811040202：針對該題提問 ] 借：在途物資 —— A 材料 60500 貸：銀行存款 60500 待材料到達并驗收入庫后再作