精品資料-2008年黃石開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)研及整體定位-資料下載頁
2025-02-21 09:52本頁面
【正文】 上游企業(yè) 需求擴大，下游 企業(yè)投入降低 上游企業(yè)產(chǎn)生 規(guī)模效益，下游企業(yè) 效益提高 地方盈利 能力和積累 能力增強 產(chǎn)業(yè)集聚模型 相關(guān)要素集聚 加速城市化 加速房地產(chǎn)市場發(fā)展 本市的城市化水平較高，而且處于由 第二產(chǎn)業(yè)主導與第三產(chǎn)業(yè)并重的過渡時期 ■可持續(xù)發(fā)展研究中心采用如下指標綜合評定城市化水平： 經(jīng)濟發(fā)展水平：人均 GDP、第二產(chǎn)業(yè)增加值年 GDP的比重、第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重、稅收占 GDP比重 城市帶動作用：城市 GDP占區(qū)域 GDP比重、城市人口占總?cè)丝诒戎? 城鄉(xiāng)共同發(fā)展：城鄉(xiāng)居民收入差異 城市居民生活：人均可支配收入、人均住宅使用面積 \家庭投資興起 . 注： 04年數(shù)據(jù) 城市化 水平 % 100 后期 中期 初期 70 30 城市化水平的 Logistic曲線 ?根據(jù)城市化水平的 Logistic曲線，哈市的城市化水平處在城市化發(fā)展的中長期，是由工業(yè)主導城市化發(fā)展轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)主導城市化發(fā)展的過渡時期，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同促進城市化發(fā)展。 ?城市化發(fā)展最根本的一般動力源泉是社會經(jīng)濟的發(fā)展。社會經(jīng)濟推動城市化進程可以分為三個階段： 初期：城市的產(chǎn)生和興起階段 中期：工業(yè)化主導城市發(fā)展階段 后期：第三產(chǎn)業(yè)主導城市發(fā)展階段 ?我國從改革開發(fā)之后才真正走向城市化發(fā)展道路，城市化的一般動力機制才發(fā)揮作用，同時在城市化過程中， 政府政策的大力支持 也構(gòu)成城市化發(fā)展的推動力之一，并發(fā)揮著不可忽視的作用。 商業(yè) +產(chǎn)權(quán)式酒店定位驗證 : 關(guān)鍵驅(qū)動因素（ KPI）分析 KPI分析 外因 內(nèi)因 需求分析 市場競爭 項目自身條件限制 黃石市 消費者的購房心理需求及功能需求 4 6 . 7 %3 9 . 6 %7 . 4 %6 . 3 %獲得溫馨舒適的生活氛圍 生活穩(wěn)定感成就感 增強做事的信心進一步利用房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期模型對市場進行判斷 發(fā)展階段 危機 階段 復蘇 階段 蕭條階段 ?房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在理論上講，是存在周期的，一般會經(jīng)歷復蘇階段、發(fā)展階段、危機階段、蕭條階段等循環(huán)過程。 ?房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平在這種周期的循環(huán)中不斷提高，合理價格平穩(wěn)上升。 我們利用 LIVQ模型對本項目發(fā)展方向進行驗證 ?我們利用物業(yè)發(fā)展方向判斷模型進行分析判斷。 ?根據(jù)客戶的實際情況，我們確定物業(yè)發(fā)展方向判斷模型的四個參數(shù)權(quán)重。 物業(yè)形象Image 物業(yè)價值 Value 回現(xiàn)速度 liquidity 容積率 Quantity 20% 10% 20% 50% 20% 20% 30% 30% 45% 45% 5% 5% 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場 定位綜合判定 組合物業(yè)綜合判定： —— 寫字樓 +產(chǎn)權(quán)式酒店 +服務式公寓 的產(chǎn)品定位 項目形象定位： 國際生態(tài)商務城 結(jié)論 平面規(guī)劃 市場研究 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項目定位 市場競爭分析 經(jīng)濟技術(shù)指標分析 項目界定 成本估算（按 ） 序號 項目名稱 工程量 單位成本 總金額 備注 m2 元 /m2 萬元 開發(fā)成本 20423 一 土地成本 60864 370 2252 約 74萬 /畝 二 前期費用 和建安成本 60864 2986 18171 精裝修費用按1000元 /平米 開發(fā)費用 3300 一 管理費用 545 二 財務費用 1000 預估 三 銷售費用 1050 四 不可預見費 705 合計 23723 收入預測 （按 ） 銷售建面（平米） 均價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 備注 寫字樓 21980 3800 總建面 31400平米， 70%銷售， 30%持有 產(chǎn)權(quán)式酒店 14000 4000 5600 酒店式公寓 11000 4200 4620 底層 商業(yè) 6400 12022 7680 合計 投資利潤 （按 ） 序號 項目名稱 合計 1 銷售收入 2 總成本費用 23723 3 營業(yè)稅及附加 4 土地增值稅 4 利潤總額 5 所得稅 稅后利潤 靜態(tài)盈利分析 （按 ） 成本利潤率＝開發(fā)利潤 /總開發(fā)成本 *100％ ＝ *100％ ＝ ％ 成本凈利潤率＝稅后開發(fā)利潤 /總開發(fā)成本 *100％ ＝ *100％ ＝ ％ 成本估算（按 ） 序號 項目名稱 工程量 單位成本 總金額 備注 m2 元 /m2 萬元 開發(fā)成本 27239 一 土地成本 82664 277 2289 約 74萬 /畝 二 前期費用 和建安成本 82664 3018 24950 精裝修費用按1000元 /平米 開發(fā)費用 一 管理費用 545 二 財務費用 1000 預估 三 銷售費用 四 不可預見費 合計 收入預測 （按 ） 銷售建面（平米） 均價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 備注 寫字樓 24780 3800 總建面 35400平米， 70%銷售，30%持有 產(chǎn)權(quán)式酒店 21000 4000 8400 酒店式公寓 18000 4200 7560 底層 商業(yè) 10200 12022 12240 合計 投資利潤 （按 ） 序號 項目名稱 合計 1 銷售收入 2 總成本費用 3 營業(yè)稅及附加 4 土地增值稅 4 利潤總額 5 所得稅 稅后利潤 靜態(tài)盈利分析 （按 ） 成本利潤率＝開發(fā)利潤 /總開發(fā)成本 *100％ ＝ *100％ ＝ 10％ 成本凈利潤率＝稅后開發(fā)利潤 /總開發(fā)成本 *100％ ＝ *100％ ＝ 7％ THE End! Thank you!
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