房地產(chǎn)價(jià)格定位分析及項(xiàng)目定價(jià)的方法-資料下載頁
2025-05-23 19:10本頁面
【導(dǎo)讀】雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的成。本、市場需求和競爭情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù)，而競爭者價(jià)格和替代品價(jià)格則。在實(shí)際定價(jià)過程中企業(yè)往往側(cè)重于對價(jià)格產(chǎn)。價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競爭導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法三類。成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。主要由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和銷售加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資。金利潤率等多種不同的形式。該樓盤于1994年12月底開工，商經(jīng)過精心策劃，推出“客戶開價(jià)”銷售活動(dòng)。同購買地點(diǎn)和不同購買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付20元。而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價(jià)值。
【正文】 價(jià)格，考慮自身位置、設(shè)計(jì)、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競爭者的價(jià)格出售，如高于基礎(chǔ)價(jià)格，必須具備超過競爭者的有利條 件，使顧客愿意支付較高的價(jià)格。 以取得最大利潤作為定價(jià)目標(biāo)，是個(gè)抽象的數(shù)字，是大前提。如果要將目標(biāo)具體化，也可將投資利潤率作為定價(jià)目標(biāo)。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤率，計(jì)算出售樓的價(jià)格。但是投資利潤率為多少才合理呢？在房地產(chǎn)熱火朝天的 90 年代初，房地產(chǎn)市場的投資收益率可高達(dá) 40％。當(dāng)市場趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤仍可能高于社會(huì)平均利潤，以高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為特征的房地產(chǎn)平均利潤將可在 10％到 20％之間。 三、房地產(chǎn)價(jià)格的合理定位 現(xiàn)房地產(chǎn)定價(jià)通 用的定價(jià)方法有成本導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。 成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價(jià)格。 即：價(jià)格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計(jì)算也可用投資利潤率計(jì)算） 成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標(biāo)，有利于最大限度地控制成本，而目標(biāo)利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率，視自己項(xiàng)目的規(guī)模、設(shè)計(jì)、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤，這種方法無疑是比較簡便。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目 標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定價(jià)格，這個(gè)價(jià)格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價(jià)格才是合理的價(jià)格，只有接受你的價(jià)格你的房子才能賣出去。況且如果市場能接受的價(jià)格高于原來目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定的價(jià)格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？ 歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價(jià)格主要是取決于市場供求關(guān)系。以需求導(dǎo)向法定價(jià)是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。 需求導(dǎo)向定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)法是依據(jù)買方對產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，不是依據(jù)賣方的成本定價(jià)。 是根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格觀念，以較好的房屋設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等條件來影響消費(fèi)者的購買行動(dòng)。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場、不同的時(shí)間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價(jià)錢。 要根據(jù)市場的供求關(guān)系定價(jià)，便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價(jià)，熟練分析了這些因素對合理定價(jià)取得最大利潤很有幫助。 在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個(gè)最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過 影響需求來影響價(jià)格。 供求關(guān)系因素；房地產(chǎn)的價(jià)格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下 4 種類型： 1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況； 2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況； 3）全國本類房地產(chǎn)的供求狀況； 4）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 還有影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素： 經(jīng)濟(jì)因素：包含物價(jià)、土地價(jià)格、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長率等內(nèi)容。物價(jià)和土地價(jià)格上漲會(huì)造成價(jià) 格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房價(jià)格也會(huì)上漲。銀行利率提高會(huì)減少買方市場，利率降低刺激購房。貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，其代表的土地價(jià)格相對減少，即提高價(jià)格。經(jīng)濟(jì)增長使購買力加強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 社會(huì)因素：人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求增加，房價(jià)自然提高；家庭結(jié)構(gòu)可影響購房目的、購買力；福利性實(shí)物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。 行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣掉。 自身因素：所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀況的因素。這些因素如下： 位置：房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市場中心的遠(yuǎn)近。 地質(zhì)：地質(zhì)條件對地價(jià)的影響很大，地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)。地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費(fèi)用的大小。 土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封閉式物業(yè)管理，完善的配套設(shè)施，大面積的花園總能令消費(fèi)者對樓盤滿意，增進(jìn)需求。 日照朝向、 采光、通風(fēng)、風(fēng)向等。 建筑物的外觀：建筑樣式、風(fēng)格和色調(diào)。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感受，價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價(jià)格就低。 心理因素：當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境暫時(shí)不佳，前景不明朗時(shí)，購房者持幣觀望。隨著樓市的逐步成熟，購房者已不再是盲目跟風(fēng)的一族，而且各種渠道涌進(jìn)的信息均可提高他們的分析和判斷能力。 分析過各種影響因素后，價(jià)格的定位是講究技巧的。具體來說，一般先行設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的價(jià)格，目的是摸清 樓盤由價(jià)格表現(xiàn)的各項(xiàng)條件的市場接受程度。內(nèi)部認(rèn)購價(jià)可根據(jù)成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤價(jià)，以較低為好。如果市場表現(xiàn)踴躍，可在公開發(fā)售時(shí)作向上調(diào)整，幅度不可太大。如果市場表現(xiàn)冷淡，表明內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格定高了，可以采取提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，或增加提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，或送管理費(fèi)及其他附加費(fèi)等措施吸引客戶，爭取公開發(fā)售成功?？傊畱?yīng)使樓盤開售后，價(jià)格只升不跌，給予客戶信心，使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳?，產(chǎn)生購買的欲望。 附件：房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法
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