【正文】 市場(chǎng)調(diào)查是必不可少的。 二、需求導(dǎo)向定價(jià) 所謂需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心，依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。 確定目標(biāo)利潤(rùn)。由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的，習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價(jià)法。在實(shí)際定價(jià)過程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來選定定價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法三類。它的計(jì)算公司為： 單位 產(chǎn)品價(jià)格：?jiǎn)挝划a(chǎn)品成本 X（ 1+加成率） 加成率 =由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式有： 目標(biāo)利潤(rùn) =總投資額 x目標(biāo)投資利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn) =總成本 x目標(biāo)成本利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn) =銷售收入 x目標(biāo)銷售利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn) =資金平均占用額 x目標(biāo)資金利潤(rùn)率 計(jì)算售價(jià) 售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤(rùn)） /預(yù)計(jì)銷售量 例 如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為 20 萬平方米的小區(qū)，估計(jì)未來在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售 16萬平方米，其總開發(fā)成本為 4 億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的 15%，問該小區(qū)的售價(jià)為多少？ 解：目標(biāo)利潤(rùn) =總成本 x成本利潤(rùn)率 = 4 x 15% = （億元） 每平方米售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤(rùn)） /預(yù)計(jì)銷售量 =（ 4=） /160000 =2875（元） 因此，該企業(yè)的定價(jià)應(yīng)為每平方米 2875元 目標(biāo)收益率定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是 可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價(jià)法。曾在上海房產(chǎn)界聞名一時(shí)的“某花苑客戶開價(jià)銷售”就是理解值定價(jià)法運(yùn)用的典范之一。該活動(dòng)使購房者感受到了買房由自己定價(jià)的全新體驗(yàn)，為上海房地產(chǎn)更合理定價(jià)提供了一條新思路。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上有較多的競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，適宜采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤售價(jià)，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險(xiǎn)。 （二）追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) 使用這種定價(jià)方 法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，往往以同行中對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來制定本企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格。 表 11 定級(jí)因素、指標(biāo)與分值 定 級(jí) 因素 指 標(biāo) 分 值 A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近； B、 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 位置 商業(yè)為臨街或背街； C、寫字樓為臨街或背街； D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近 3； （近） 4； （近） 5 價(jià)格 A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)； B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少； C價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì) 1； 2； 3； 4； 5 配套 A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電； B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地 1； 2； 3； D.很完善 4； 5 物 業(yè) 管理 A、保安； B、清潔衛(wèi)生； C、機(jī)電；D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況； E、物業(yè)管理費(fèi)（元 /月）； F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質(zhì) 1； 2； 般 3； 4； 5 建 筑 質(zhì)量 A、是否漏水； B、門窗封閉情況； C、內(nèi)墻； D、地板、 E、排水管道 1； 2； 3； 4； 5 交通 A、大中小巴士路線數(shù)量； B、距工交站遠(yuǎn)近； C、站點(diǎn)數(shù)量； D、大中小巴士舒適程度 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 城 市 規(guī)劃 A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）； B、規(guī)劃完善程度； C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度； D、規(guī)劃現(xiàn)狀 1； 2； 3； D.很完善 4； 5 樓 盤 規(guī)模 A、總建筑面積（在建及未建）； B、總占地面積； C、戶數(shù) 1； 2； 3； 4； 5 朝向 A、按方向； B、按山景； C、按海景；D、視野 （西北、西南） 1； （東南、東北） 2； C 北（東北、西北） 3； （東南、西南） 5 外觀 A、是否醒目； B、是否新穎； C、是否高檔； D、感官舒適程度 1； 2； 3； 4； 5 室 內(nèi) 裝修 A、高檔； B、實(shí)用； C、功能是否完善； D、質(zhì)量是否可靠 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 環(huán)保 A、空氣； B、噪音； C、廢物； D、廢水 1； 2； 3； 4；（遠(yuǎn)） 5 發(fā) 展 商實(shí) 力 及信譽(yù) A、資產(chǎn)及資質(zhì)； B、開發(fā)樓盤多少；C、樓盤質(zhì)量； D、品牌 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 付 款 方式 A、一次性付款； B、分期付款； C、按揭付款； D、其他 1； 2； 3； 4； 5 戶 型 設(shè)計(jì) A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系； B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系； C、是否有暗房； D、實(shí)用率大小 1； 2； 3； 4； 5 銷 售 情況 A、銷售進(jìn)度； B、銷售率； C、尾盤現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5 廣告 A、版面大??； B、廣告頻率； C、廣告創(chuàng)意 （?。?1； （?。?2； 3； （大） 4； （大） 5 停 車 位數(shù)量 A、停車位數(shù)量； B、住戶方便程度 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （