房地產(chǎn)價格定位分析及項目定價的方法(參考版)
2025-05-28 19:10本頁面
【正文】 附件：房地產(chǎn)項目定價方法 。如果市場表現(xiàn)冷淡，表明內(nèi)部認購價格定高了，可以采取提高裝修標準，或增加提供優(yōu)質(zhì)服務，或送管理費及其他附加費等措施吸引客戶，爭取公開發(fā)售成功。內(nèi)部認購價可根據(jù)成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤價，以較低為好。 分析過各種影響因素后，價格的定位是講究技巧的。 心理因素：當經(jīng)濟大環(huán)境暫時不佳，前景不明朗時，購房者持幣觀望。 建筑物的外觀：建筑樣式、風格和色調(diào)。 土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封閉式物業(yè)管理，完善的配套設施，大面積的花園總能令消費者對樓盤滿意，增進需求。 地質(zhì)：地質(zhì)條件對地價的影響很大，地價與地質(zhì)條件成正相關。這些因素如下： 位置：房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關。 行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結構直接影響經(jīng)濟發(fā)展，失業(yè)率高房子當然很難賣掉。經(jīng)濟增長使購買力加強，房地產(chǎn)價格上漲。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。 還有影響房地產(chǎn)價格的其他因素： 經(jīng)濟因素：包含物價、土地價格、利率、貨幣供應量、經(jīng)濟增長率等內(nèi)容。 供求關系因素；房地產(chǎn)的價格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關，與供給成負相關。 在這些因素里當然以供求關系為主要影響因素。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場、不同的時間、不同地點離市區(qū)中心遠近程度、繁華程度、交通條件等適當定下不同價錢。 需求導向定價法 需求導向定價法是依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強度來定價，不是依據(jù)賣方的成本定價。況且如果市場能接受的價格高于原來目標成本加目標利潤制定的價格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？ 歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價格主要是取決于市場供求關系。 即：價格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投資利潤率計算） 成本導向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標，有利于最大限度地控制成本，而目標利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設計、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應制定合理的目標利潤，這種方法無疑是比較簡便。 三、房地產(chǎn)價格的合理定位 現(xiàn)房地產(chǎn)定價通 用的定價方法有成本導向法和需求導向法。但是投資利潤率為多少才合理呢？在房地產(chǎn)熱火朝天的 90 年代初，房地產(chǎn)市場的投資收益率可高達 40％。如果要將目標具體化，也可將投資利潤率作為定價目標。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎價格，考慮自身位置、設計、技術水平、配套設施等不可或缺的因素，或以高或低于競爭者的價格出售，如高于基礎價格，必須具備超過競爭者的有利條 件，使顧客愿意支付較高的價格。當同地區(qū)有多個樓盤參與銷售競爭時，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價格較低者往往能取得良好的銷售成績。以低價入市爭取顧客，擁有消費者 ，才能給企業(yè)帶來長遠的利潤。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。 二、制定房地產(chǎn)價格合理的定價目標 首先，對每一個開發(fā)商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標。沒有一個統(tǒng)一價格，或指導價格，交易主體會根據(jù)房地產(chǎn)的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。 第四，房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。 第三，房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。 第二，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是關于房地產(chǎn)權利利益的價格。而房地產(chǎn)價格與一般物價相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格不同的特征： 第一，房地產(chǎn)價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金（房地產(chǎn)價格 VS 租金＝本金 VS 利息 ）。 一、認識房地產(chǎn)價格的真實面目 房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。近兩年來，更涌現(xiàn)。 B、周邊人氣旺，有助鴻園居促銷。 注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為 1999年 7月統(tǒng)計所得。 12 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（示范表） F W 權重 序號 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注 位置 1 價格 2 配套 3 物業(yè)管理 4 建筑質(zhì)量 5 交通 6 城市規(guī)劃 7 樓盤規(guī)模 8 朝向 9 外觀 10 室內(nèi)裝飾 11 環(huán)保 12 發(fā)展商信譽 13 付款方式 14 戶型設計 15 銷售情況 16 廣告 17 停車位數(shù)量 18 （ 3）樓盤定級因素定級公式。上述篩選出 18 個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權重分別為位置 、價格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃 、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽 、付寬方式、戶型設計 、銷售情況 、廣告 、停車位數(shù)量 。 表 11 定級因素、指標與分值 定 級 因素 指 標 分 值 A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠近； B、 （遠） 1； （遠） 2； 位置 商業(yè)為臨街或背街； C、寫字樓為臨街或
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