房地產(chǎn)項目定位方法(參考版)
2025-03-04 11:40本頁面
【正文】 保姆房、工人房及其衛(wèi)生間基本不用考慮216。 戶型設(shè)計要盡量考慮書房 /電腦房、獨立儲藏室、門廳 /玄關(guān)216。 以上建議執(zhí)行的戶型結(jié)構(gòu)是介于供給與需求之間的方案，比目前市場供應(yīng)的主力戶型偏小，但比市場需求的主力戶型偏大216。 由上圖可知， 80%的目標(biāo)消費人群理想購房總價在 2040萬元，能夠承付 41萬元以上總價的目標(biāo)消費人群不足 10%216。 金沙西園的戶型配比比較好地符合需求結(jié)構(gòu)，是其熱銷的一個重要支撐消費者主力需求結(jié)構(gòu)216。 從表中可以看出，主流需求是 120平米的三房兩衛(wèi)，其次是 110平米的三房兩衛(wèi)，再次是 80平米的兩房兩衛(wèi)216。 從各樓盤的市場反應(yīng)來看，面積 120130平米的三房兩廳兩衛(wèi)銷售速度最快72消費者戶型需求結(jié)構(gòu)216。 可以是質(zhì)量、價格、功能、特色、造型定位要點： 市場化 適銷對路 差異化 變通和優(yōu)化、對市場的引領(lǐng) 前瞻性 推理和預(yù)測n 產(chǎn)品定位點？（ 1）定位于使用功能奧林匹克花園：運動就在家門口 n 光大花園：大榕樹下，健康人家（ 2）定位于檔次王府花園：頂級生活的體驗（ 3）定位于情感n 華潤翡翠城： “ 一城美善 一家人 ” （ 4）定位于個性麗景灣：水邊的香格里拉 現(xiàn)代城：你準(zhǔn)備 SOHO了嗎？鑫苑： “ 非主流，因為公園才建房、開寶馬的我不睬、不說自己比較貴、人人都是運動員 ” （ 5）定位于文化、生活方式白云高爾夫：尋常人家的高爾夫生態(tài)園n (6)屬性、利益定位n SOHO—— 城市年輕百領(lǐng)階層（廣告設(shè)計師、經(jīng)濟(jì)人、軟件工程師、自由職業(yè)者） n 工作中生活、生活中工作n 老齡公寓 —— 老人生活的屬性特征n （ 7）價格、性能定位n 華陽濱河花園：讓杜甫買得起，讓陶淵明看得見n （ 8）競爭者定位確定產(chǎn)品定位方案n 以區(qū)位環(huán)境景觀或配套設(shè)施進(jìn)行定位 n 項目所處商業(yè)區(qū)域 —— 商業(yè)或商業(yè)服務(wù)類定位n 學(xué)校附近 —— 學(xué)習(xí)類或?qū)W生公寓類n 風(fēng)景園林區(qū)域 —— 生態(tài)居住類n 山、水區(qū)域 —— 旅游產(chǎn)品n 南湖國際廣場 “ 永不落幕的風(fēng)景， 100平方米南湖碧波，一生的珍藏 ”n 以項目本身的規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格作為產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位關(guān)鍵？n 房地產(chǎn)品定位關(guān)鍵：戶型策劃問題 n 戶型策劃即是根據(jù)項目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費者定位，確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？ ?。ǘ?、戶型策劃的內(nèi)容n 戶型配比 (產(chǎn)品定位的核心 )n 戶型面積設(shè)定n 戶型類別分布n 戶型功能配置戶型配比的理解n 所謂戶型配比，是指不同戶型在一個樓盤中所占的比例 n 戶型配比對產(chǎn)品的成本與收益影響不大n 但戶型合理與否直接影響消費者最終購買決策n 因此，戶型安配比合理與否，直接反應(yīng)產(chǎn)品適應(yīng)市場的程度n 市場的問題不能依賴設(shè)計單位實現(xiàn)，必須靠策劃師的指導(dǎo)完成戶型配比得出的方法n 競爭樓盤的戶型配比n 競爭樓盤消化速度最快的戶型n 消費者需求最多的戶型 根據(jù)以上各因素，來確定自己項目的戶型配比 競爭樓盤戶型比例樓盤名稱 指標(biāo)細(xì)項 第一主力 第二主力 第三主力博瑞都市花園 面積（平米） 135 115 180戶型比例 40% 20% 15%華府金沙 面積（平米） 140 120 185戶型比例 50% 15% 15%金沙園 面積（平米） 130 170戶型比例 50% 20%金沙西園 面積（平米） 122 111 97戶型比例
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