【正文】 可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來，成為市場經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價(jià)方法，因此為越來越多的企業(yè)所接受。 （二）目標(biāo)收益定價(jià)法 這種方法又 稱目標(biāo)利潤定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法 定價(jià)方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其步驟是（ 1）、確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值；（ 2）、根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià) 值，決定商品的初始價(jià)格；（ 3）、預(yù)測商品的銷售量；（ 4）、預(yù)測目標(biāo)成本，（ 5）、決策。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)來說，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價(jià)相應(yīng)變化。 我們總共列出 18個(gè)定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城 市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。 一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)面目 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。以低價(jià)入市爭取顧客，擁有消費(fèi)者 ，才能給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)的利潤。 需求導(dǎo)向定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)法是依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，不是依據(jù)賣方的成本定價(jià)。這些因素如下： 位置：房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。 附件：房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法 。 地質(zhì)：地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響很大，地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場、不同的時(shí)間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價(jià)錢。當(dāng)同地區(qū)有多個(gè)樓盤參與銷售競爭時(shí)，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價(jià)格較低者往往能取得良好的銷售成績。而房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格不同的特征： 第一，房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為交換代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金（房地產(chǎn)價(jià)格 VS 租金＝本金 VS 利息 ）。分值越大，表示等次越高。 三、競爭導(dǎo)向定價(jià) 競爭導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊 定價(jià)方法。對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值估計(jì)過高的賣主，會(huì)令他們的產(chǎn)品定價(jià)過高；而對(duì)自身產(chǎn)品的消費(fèi)者認(rèn)識(shí)價(jià)值估計(jì)過低的企業(yè)，定的價(jià)格就可能低于他們能夠達(dá)到的價(jià)值。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù)，而競爭者價(jià)格和替代品價(jià)格則提供了企業(yè)在制定其價(jià)格時(shí)必須考慮的參照系。 列如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為 2000 元，加成率為 15%則該樓盤每平方米售價(jià)： 2000X（ 1+15%） =2300（元） 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多，定價(jià)時(shí)著眼于成本，企業(yè)可以簡化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。 （一）理解值定價(jià)法 理解值也稱“感受價(jià)值”或“認(rèn)識(shí)價(jià)值”，是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀念， 這種價(jià)值觀念實(shí)際上是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。 （二）區(qū)分需求定價(jià)法 區(qū)分需求定價(jià)法又稱差別定價(jià)法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購買力，不同購買地點(diǎn)和不同購買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。 四、可比樓盤量化定價(jià)法 針對(duì)許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，我們嘗試對(duì)樓盤進(jìn)行定量描述。自 1998年開始，布心路段就先后開發(fā)出布心花園、東樂花園、英達(dá)花園、東立大廈、特力大廈、維平大廈等多棟高檔住宅與商貿(mào)寫字樓。不少開發(fā)商往往會(huì)將價(jià)格盡量定高以獲取高額利潤，這在 90 年代初賣方市場下，可能是行得通的。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目 標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定價(jià)格，這個(gè)價(jià)格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價(jià)格才是合理的價(jià)格，只有接受你的價(jià)格你的房子才能賣出去。 社會(huì)因素：人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，房價(jià)自然提高；家庭結(jié)構(gòu)可影響購房目的、購買力；福利性實(shí)物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。如果市場表現(xiàn)踴躍，可在公開發(fā)售時(shí)作向上調(diào)整，幅度不可太大。 日照朝向、 采光、通風(fēng)、風(fēng)向等。供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個(gè)最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過 影響需求來影響價(jià)格。 以取得最大利潤作為定價(jià)目標(biāo)，是個(gè)抽象的數(shù)字，是大前提。房地產(chǎn)自然地理位置不可移動(dòng)，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級(jí)因素。競爭導(dǎo)向定價(jià)有隨行就市定價(jià)法，追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法兩種。 某實(shí)業(yè)集團(tuán)公司與某區(qū)建設(shè)發(fā)展總公司開發(fā)的某花苑，坐落于上海市區(qū)，占地面積13265平方米，由 一棟 30層商住樓和 3棟 30層住宅樓組成。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)，市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。 一、 成本導(dǎo)向定價(jià) 成本導(dǎo)向定價(jià)是以 成本為中心，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。這里所指的 成本，包含了稅金 。雖然較容易計(jì)算，但它們存在共同的缺點(diǎn)，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。報(bào)價(jià)高的前 12名客戶按報(bào)價(jià)購買了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該 花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開價(jià)”更高的價(jià)格購買更好的樓層。若價(jià)格定得太高，其商品房將難以售出，而價(jià)格定得過低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤難以實(shí)現(xiàn)，另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。 注：下述調(diào)