房地產(chǎn)價(jià)格定位分析及項(xiàng)目定價(jià)的方法-全文預(yù)覽
【正文】 17 停車位數(shù)量 18 （ 3）樓盤定級(jí)因素定級(jí)公式。 B、周邊人氣旺，有助鴻園居促銷。 一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)面目 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。 第二，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利利益的價(jià)格。 第四，房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體之間的個(gè)別因素容易起作用。 二、制定房地產(chǎn)價(jià)格合理的定價(jià)目標(biāo) 首先，對(duì)每一個(gè)開發(fā)商來講，追求最大利潤(rùn)是自然的，這便是定價(jià)目標(biāo)。以低價(jià)入市爭(zhēng)取顧客，擁有消費(fèi)者 ，才能給企業(yè)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)。一般可以同地區(qū)同類房屋市場(chǎng)占有率最高的樓盤價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)格，考慮自身位置、設(shè)計(jì)、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格出售，如高于基礎(chǔ)價(jià)格，必須具備超過競(jìng)爭(zhēng)者的有利條 件，使顧客愿意支付較高的價(jià)格。但是投資利潤(rùn)率為多少才合理呢？在房地產(chǎn)熱火朝天的 90 年代初，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益率可高達(dá) 40％。 即：價(jià)格＝成本＋利潤(rùn)＋稅金（其中利潤(rùn)可用銷售利潤(rùn)率計(jì)算也可用投資利潤(rùn)率計(jì)算） 成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤(rùn)目標(biāo)，有利于最大限度地控制成本，而目標(biāo)利潤(rùn)也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率，視自己項(xiàng)目的規(guī)模、設(shè)計(jì)、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤(rùn)，這種方法無疑是比較簡(jiǎn)便。 需求導(dǎo)向定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)法是依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，不是依據(jù)賣方的成本定價(jià)。 在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。 還有影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素： 經(jīng)濟(jì)因素：包含物價(jià)、土地價(jià)格、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使購買力加強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。這些因素如下： 位置：房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。 土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封閉式物業(yè)管理，完善的配套設(shè)施，大面積的花園總能令消費(fèi)者對(duì)樓盤滿意，增進(jìn)需求。 心理因素：當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境暫時(shí)不佳，前景不明朗時(shí)，購房者持幣觀望。內(nèi)部認(rèn)購價(jià)可根據(jù)成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤價(jià)，以較低為好。 附件：房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法 。如果市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡，表明內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格定高了，可以采取提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，或增加提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，或送管理費(fèi)及其他附加費(fèi)等措施吸引客戶，爭(zhēng)取公開發(fā)售成功。 分析過各種影響因素后，價(jià)格的定位是講究技巧的。 建筑物的外觀：建筑樣式、風(fēng)格和色調(diào)。 地質(zhì)：地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響很大，地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)。 行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣掉。銀行利率提高會(huì)減少買方市場(chǎng)，利率降低刺激購房。 供求關(guān)系因素；房地產(chǎn)的價(jià)格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不同的時(shí)間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價(jià)錢。況且如果市場(chǎng)能接受的價(jià)格高于原來目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤(rùn)制定的價(jià)格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？ 歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價(jià)格主要是取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。 三、房地產(chǎn)價(jià)格的合理定位 現(xiàn)房地產(chǎn)定價(jià)通 用的定價(jià)方法有成本導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。如果要將目標(biāo)具體化，也可將投資利潤(rùn)率作為定價(jià)目標(biāo)。當(dāng)同地區(qū)有多個(gè)樓盤參與銷售競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價(jià)格較低者往往能取得良好的銷售成績(jī)。如今在市場(chǎng)日益成熟的情況下，價(jià)格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。沒有一個(gè)統(tǒng)一價(jià)格，或指導(dǎo)價(jià)格，交易主體會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的自身?xiàng)l件，供求狀況而接受不同的價(jià)格。 第三，房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。而房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格不同的特征： 第一，房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為交換代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金（房地產(chǎn)價(jià)格 VS 租金＝本金 VS 利息 ）。近兩年來，更涌現(xiàn)。 注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為 1999年 7月統(tǒng)計(jì)所得。上述篩選出 18 個(gè)因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置 、價(jià)格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃 、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽(yù) 、付寬方式、戶型設(shè)計(jì) 、銷售情況 、廣告 、停車位數(shù)量 。分值越大，表示等次越高。進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的、地段、價(jià)格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。若價(jià)格定得太高，其商品房將難以售出，而價(jià)格定得過低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。 （一）隨行就市定價(jià)法 隨行就市定價(jià)法就是企業(yè)使自己的商品價(jià)格跟上同行的平均水平。 三、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊 定價(jià)方法。列如消費(fèi)者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點(diǎn)心要付 10元，在一個(gè)小餐廳則要付 12元，而在 大旅店的咖啡廳就要付 14元，如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付 20 元。報(bào)價(jià)高的前 12名客戶按報(bào)價(jià)購買了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該 花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開價(jià)”更高的價(jià)格購買更好的樓層。該樓盤于 1994年 12月底開工，1995 年 4 月開始預(yù)售。對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值估計(jì)過高的賣主，會(huì)令
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