房地產(chǎn)價格定位分析及項目定價的方法-全文預(yù)覽
【正文】 17 停車位數(shù)量 18 （ 3）樓盤定級因素定級公式。 B、周邊人氣旺，有助鴻園居促銷。 一、認識房地產(chǎn)價格的真實面目 房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。 第二，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利利益的價格。 第四，房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。 二、制定房地產(chǎn)價格合理的定價目標(biāo) 首先，對每一個開發(fā)商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標(biāo)。以低價入市爭取顧客，擁有消費者 ，才能給企業(yè)帶來長遠的利潤。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎(chǔ)價格，考慮自身位置、設(shè)計、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競爭者的價格出售，如高于基礎(chǔ)價格，必須具備超過競爭者的有利條 件，使顧客愿意支付較高的價格。但是投資利潤率為多少才合理呢？在房地產(chǎn)熱火朝天的 90 年代初，房地產(chǎn)市場的投資收益率可高達 40％。 即：價格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投資利潤率計算） 成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標(biāo)，有利于最大限度地控制成本，而目標(biāo)利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設(shè)計、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤，這種方法無疑是比較簡便。 需求導(dǎo)向定價法 需求導(dǎo)向定價法是依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強度來定價，不是依據(jù)賣方的成本定價。 在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。 還有影響房地產(chǎn)價格的其他因素： 經(jīng)濟因素：包含物價、土地價格、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟增長率等內(nèi)容。經(jīng)濟增長使購買力加強，房地產(chǎn)價格上漲。這些因素如下： 位置：房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。 土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封閉式物業(yè)管理，完善的配套設(shè)施，大面積的花園總能令消費者對樓盤滿意，增進需求。 心理因素：當(dāng)經(jīng)濟大環(huán)境暫時不佳，前景不明朗時，購房者持幣觀望。內(nèi)部認購價可根據(jù)成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤價，以較低為好。 附件：房地產(chǎn)項目定價方法 。如果市場表現(xiàn)冷淡，表明內(nèi)部認購價格定高了，可以采取提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，或增加提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，或送管理費及其他附加費等措施吸引客戶，爭取公開發(fā)售成功。 分析過各種影響因素后，價格的定位是講究技巧的。 建筑物的外觀：建筑樣式、風(fēng)格和色調(diào)。 地質(zhì)：地質(zhì)條件對地價的影響很大，地價與地質(zhì)條件成正相關(guān)。 行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟發(fā)展，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣掉。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。 供求關(guān)系因素；房地產(chǎn)的價格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關(guān)，與供給成負相關(guān)。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場、不同的時間、不同地點離市區(qū)中心遠近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價錢。況且如果市場能接受的價格高于原來目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定的價格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？ 歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價格主要是取決于市場供求關(guān)系。 三、房地產(chǎn)價格的合理定位 現(xiàn)房地產(chǎn)定價通 用的定價方法有成本導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。如果要將目標(biāo)具體化，也可將投資利潤率作為定價目標(biāo)。當(dāng)同地區(qū)有多個樓盤參與銷售競爭時，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價格較低者往往能取得良好的銷售成績。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。沒有一個統(tǒng)一價格，或指導(dǎo)價格，交易主體會根據(jù)房地產(chǎn)的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。 第三，房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。而房地產(chǎn)價格與一般物價相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格不同的特征： 第一，房地產(chǎn)價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金（房地產(chǎn)價格 VS 租金＝本金 VS 利息 ）。近兩年來，更涌現(xiàn)。 注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為 1999年 7月統(tǒng)計所得。上述篩選出 18 個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置 、價格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃 、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽 、付寬方式、戶型設(shè)計 、銷售情況 、廣告 、停車位數(shù)量 。分值越大，表示等次越高。進行量化統(tǒng)計的樓盤應(yīng)為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。若價格定得太高，其商品房將難以售出，而價格定得過低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤難以實現(xiàn)，另一方面會促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價，從而引發(fā)價格戰(zhàn)。 （一）隨行就市定價法 隨行就市定價法就是企業(yè)使自己的商品價格跟上同行的平均水平。 三、競爭導(dǎo)向定價 競爭導(dǎo)向定價是企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊 定價方法。列如消費者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點心要付 10元，在一個小餐廳則要付 12元，而在 大旅店的咖啡廳就要付 14元，如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付 20 元。報價高的前 12名客戶按報價購買了該花苑的商品房，而其余客戶在認識到該 花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開價”更高的價格購買更好的樓層。該樓盤于 1994年 12月底開工，1995 年 4 月開始預(yù)售。對自身產(chǎn)品價值估計過高的賣主，會令
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