【正文】 6。216。216。 本項(xiàng)目位于成都市“南富西貴”的城南華陽(yáng)鎮(zhèn)，府河下游穿越華陽(yáng)城區(qū)與江安河匯合于項(xiàng)目邊，自然環(huán)境極佳。項(xiàng)目周邊的市政配套設(shè)施完善，在項(xiàng)目正北方向，政府規(guī)劃一個(gè)休閑湖泊，周圍有千畝森林公園，江安河和府河在湖泊交匯后順流而下到二江橋，在地鐵出口處也規(guī)劃有500畝中心公園。u 本項(xiàng)目境內(nèi)水資源豐富，有成都著名的府南河流經(jīng)華陽(yáng)鎮(zhèn)；對(duì)面即是建設(shè)中的水上交通（成都港）、地下水資源豐富；u 本項(xiàng)目公路交通設(shè)施非常完善，項(xiàng)目周邊多條主要交通線路經(jīng)過(guò)；項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)及項(xiàng)目周邊也有多條城市規(guī)劃道路；u 項(xiàng)目距離成都三環(huán)路僅5分鐘車程，距離成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需20分鐘車程；u 位于成都市南面，緊臨東山、牧馬山，府河下游穿越城區(qū)，與江安河在此匯合。項(xiàng)目東臨府河，間隔50米政府規(guī)劃綠化帶和規(guī)劃濱江路；西面規(guī)劃新道路；南面為另已規(guī)劃地塊；北面為華牧路。如今的華陽(yáng)，不再是“低價(jià)”的代名詞，明年城南的競(jìng)爭(zhēng)將更上臺(tái)階。關(guān)于品牌建議，如業(yè)主有意見，我方可進(jìn)行商討提議。通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的積累，不但在消費(fèi)者群體中建立了良好的口碑，而且形成無(wú)形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營(yíng)，給公司帶來(lái)了豐厚財(cái)富回報(bào)。第三部分 里程置業(yè)之品牌建設(shè)思考一、里程置業(yè) 目前，成都市的房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日趨激烈，各房產(chǎn)商盡出招數(shù)以提升房產(chǎn)的品質(zhì)，吸引購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。首先是過(guò)高的購(gòu)買力，成都工作收入中等的消費(fèi)者相較成都4000以上的房?jī)r(jià)，只能望樓興嘆，但在南延線片區(qū)3000以下就能買到環(huán)境和建筑品質(zhì)較高的物業(yè)，而且地鐵通車后，無(wú)形拉短了城市之間的距離。和對(duì)套型的選擇大致吻合，消費(fèi)者對(duì)面積的選擇主要集中在7090㎡、90120㎡的區(qū)間內(nèi)；其次是70㎡以下的戶型；對(duì)于200㎡以上的大戶型，也有5%的認(rèn)可度；可見，在房?jī)r(jià)價(jià)格陡長(zhǎng)的郊區(qū)，消費(fèi)者對(duì)戶型、面積的選擇是以實(shí)用為主流的。由于市區(qū)現(xiàn)在最主要的物業(yè)形式為小高層和高層電梯公寓，根據(jù)生活習(xí)慣，成都的消費(fèi)者同樣在華陽(yáng)也喜好選擇小高層和高層電梯公寓，而華陽(yáng)本地的消費(fèi)者根據(jù)傳統(tǒng)生活習(xí)慣則多選擇多層和小高層，這可能是出于當(dāng)?shù)厝说摹坝H地性”。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，因此物業(yè)所處地段和區(qū)域?qū)οM(fèi)者的購(gòu)房行為有較大的影響。環(huán)境是影響消費(fèi)者購(gòu)房的第二大因素，它是直接受制于目標(biāo)消費(fèi)群的文化層次與品位。消費(fèi)者的住房需求具有豐富的內(nèi)涵，包括購(gòu)房行為的心理出發(fā)點(diǎn)、在購(gòu)房中所要考慮的因素、對(duì)物業(yè)本身的要求等很多方面。如果購(gòu)房承受能力按家庭年收入的46倍來(lái)計(jì)算，大多數(shù)目標(biāo)消費(fèi)者能承受的購(gòu)房總價(jià)在18—30萬(wàn)。大學(xué)及以上文化的消費(fèi)者最多，占了63%多；其次是高中和中專學(xué)歷的，%，應(yīng)該說(shuō)，這部分消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)最關(guān)心的除了對(duì)房屋的價(jià)格及地理位置而外，還物業(yè)深層次的居住內(nèi)涵十分在意。當(dāng)?shù)乜蛻魧㈦S著城市化的進(jìn)程，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而成為客戶群中很重要的一部分；年齡和文化等消費(fèi)者個(gè)體基本要素直接影響著其購(gòu)買力、付款方式、消費(fèi)心理等。通過(guò)對(duì)成都附近郊區(qū)溫江、龍泉及華陽(yáng)三個(gè)板快的客戶群的調(diào)查得知，均以成都和外來(lái)的客戶群為主超過(guò)70%，而南沿線開通以及地鐵建設(shè)的開展，%，主要是投資或休閑渡假型和在成都及南沿線周遍工作的外地人或者首次置業(yè)而因經(jīng)濟(jì)壓力過(guò)大無(wú)力購(gòu)置城區(qū)住宅的年輕人，選擇交通方便，環(huán)境優(yōu)美的華陽(yáng)片區(qū)居住等。不可否認(rèn)，在這樣的大環(huán)境下，消費(fèi)者也相對(duì)成熟和理性。疊拼銷售較好，目前已經(jīng)售出90%，花園洋房售出60%左右，電梯將在春節(jié)后面市，內(nèi)部宣傳價(jià)格將在2800左右。從地理位置來(lái)講，該項(xiàng)目與本案最為接近，毗鄰“麓山國(guó)際社區(qū)”。怡豐雖然提出了森林住宅的概念，也只是基本營(yíng)造出了牽強(qiáng)的森林概念效果，開發(fā)商在樓盤質(zhì)量上，尤其是外在質(zhì)量的形象展示上如外墻、陽(yáng)臺(tái)和樓梯欄桿與門窗等質(zhì)量和檔次方面打了較大的折扣，與森林住宅概念明顯錯(cuò)位。該項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格較低，一期銷售均價(jià)2200元/平方米，二期銷售均價(jià)為2500元/平米，由此推斷三期售價(jià)也不應(yīng)太高；外墻使用石材，迎合大部分消費(fèi)者心理，內(nèi)部密度合適，環(huán)境一般；劣勢(shì)在于戶型較差，由于該項(xiàng)目走的“低價(jià)”路線，因而在戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境品質(zhì)、開發(fā)商品牌塑造上面都很平淡。該項(xiàng)目二期占地面積78畝，綠化率44%，總戶數(shù)560戶，車位數(shù)量560個(gè)。在大勢(shì)所驅(qū)之下，較高的市場(chǎng)關(guān)注度與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新壓力將引領(lǐng)華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的全新時(shí)期。一哄而上的狂熱過(guò)后，概念的炒作已收效甚微。從現(xiàn)有的項(xiàng)目來(lái)看，具一定開發(fā)規(guī)模的典型項(xiàng)目有“左岸花都”、“怡豐新城”、“遠(yuǎn)大都市風(fēng)景”、“藍(lán)山美樹”、“南陽(yáng)錦城”等。 房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段與成都基本同步華陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)期的開發(fā)熱潮中吸引了大量開發(fā)商的介入，同時(shí)也使市場(chǎng)需求層對(duì)其保持了較高的關(guān)注度，有著一定程度注意力經(jīng)濟(jì)成效的體現(xiàn)，并在產(chǎn)業(yè)調(diào)整過(guò)程中提供了一定的市場(chǎng)支撐。 產(chǎn)品趨于同質(zhì)化華陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，獨(dú)具個(gè)性與鮮明特色的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目較少，大多數(shù)產(chǎn)品仍停留在建筑臨摹與概念的單純炒作層面，很難形成對(duì)市場(chǎng)需求的真正吸引，在供給量相對(duì)過(guò)剩的市場(chǎng)中欲獲得較好的營(yíng)銷業(yè)績(jī)表現(xiàn)吃力。 華陽(yáng)土地供給分析目前共50余家開發(fā)商云集于此，成規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目（100畝以上,含已圈地未建設(shè)項(xiàng)目）達(dá)20余個(gè)。 華陽(yáng)片區(qū)地價(jià)華陽(yáng)土地市場(chǎng)受郊縣房產(chǎn)開發(fā)熱潮的直接影響，目前地價(jià)與1999年相比較漲700%以上，均價(jià)達(dá)60－70萬(wàn)/畝左右，個(gè)別區(qū)域已達(dá)80萬(wàn)/畝以上。其中較大規(guī)模的有成都萬(wàn)華房產(chǎn)（郎酒集團(tuán)與寶光藥業(yè)合資組建）在萬(wàn)安鄉(xiāng)圈地3000畝建成“麓山國(guó)際社區(qū)”，岷江新希望在人南沿線近華陽(yáng)段圈地2000畝，遠(yuǎn)大集團(tuán)在人南沿線圈地500畝建成“遠(yuǎn)大都市風(fēng)景”，劍南春酒業(yè)圈地1000畝，中石化圈地400畝。l 沿續(xù)“南貴西富”的居住習(xí)慣，在人南沿線中高檔商品住宅大規(guī)模開發(fā)的配合下，人南沿線及城南城市副中心將成為 “新城市人口”（外來(lái)高素質(zhì)打工一族）的重要居住選擇區(qū)域。l 城市向東向南發(fā)展的總體規(guī)劃絕不僅停留在口號(hào)及既有基礎(chǔ)之上。但也應(yīng)看到，單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)難以推動(dòng)此種局面的形成，多個(gè)大盤同步開發(fā)，已有效穩(wěn)步提升了該區(qū)域項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)。當(dāng)?shù)卣疄槿嬗映锋?zhèn)建區(qū)，擬投資10億元資金在5年內(nèi)建成新華陽(yáng)，并傾力打造成都“南園經(jīng)濟(jì)圈”。另外，華陽(yáng)與成都的交通將實(shí)現(xiàn)水,陸和地下三路交通，人南沿線的快速通道。規(guī)劃城市建設(shè)用地中， h㎡， h㎡， h㎡，㎡， h㎡， h㎡， h㎡。在新開發(fā)居住區(qū)中堅(jiān)決不建商鋪，小區(qū)圍墻建成通透式。 華陽(yáng)城市發(fā)展規(guī)劃目前，華陽(yáng)所有的地下管網(wǎng)均按照城市市政配套標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鋪設(shè)。而在今年華陽(yáng)片區(qū)這一區(qū)域內(nèi)高檔的低密度住宅項(xiàng)目逐漸增多，如“麓山國(guó)際社區(qū)”、“原鄉(xiāng)”等項(xiàng)目，以及明年中鐵二局開發(fā)的“蜀郡”等均為別墅形態(tài)，直接拉升了整個(gè)華陽(yáng)片區(qū)的房?jī)r(jià)。二、華陽(yáng)發(fā)展規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程與機(jī)會(huì)點(diǎn)華陽(yáng)因城市規(guī)劃呈沿人南沿線由中心向北帶狀擴(kuò)張發(fā)展的特征，市區(qū)兩端距離較遠(yuǎn)，配套設(shè)施的相對(duì)共享程度較低，不利于個(gè)性化產(chǎn)品的創(chuàng)新與成長(zhǎng)。華陽(yáng)作為國(guó)家級(jí)衛(wèi)星城鎮(zhèn)，借助于人南沿線的建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)得到初步發(fā)展。目前沙河水質(zhì)和景致都不好，但隨著紫坪鋪水庫(kù)的建成，成都經(jīng)華陽(yáng)至樂(lè)山水路的成都港的建成，府河下游河道整治工程的進(jìn)展而將得到改觀。2005年8月通過(guò)的成都地鐵一號(hào)線規(guī)劃建設(shè)預(yù)計(jì)5年內(nèi)通車，北起動(dòng)物園，橫穿成都市區(qū)南抵華陽(yáng)二江寺，使得華陽(yáng)也沾上了地鐵經(jīng)濟(jì)的光。成都市未來(lái)城南城市副中心，公路四通八達(dá)交通十分便捷。總體來(lái)看，成都市潛在的住房需求在住房補(bǔ)貼政策的實(shí)施驅(qū)動(dòng)和二次置業(yè)的強(qiáng)烈意向上將得以釋放，有效需求中仍將有超過(guò)1/3的份額被外來(lái)人口購(gòu)房需求有力支撐。2000年第五次人口普查資料顯示，全市外來(lái)常住人口超過(guò)百萬(wàn)。三、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2～3年內(nèi)穩(wěn)定快速發(fā)展仍是其主調(diào)。截至10月末。從銷售構(gòu)成來(lái)看，%，是銷售總量的主要構(gòu)成者。其中，%。成都以其獨(dú)具魅力的休閑生活城市特征，已然拉開“郊居時(shí)代”的序幕。麓山國(guó)際社區(qū)、藍(lán)山美樹、怡豐新城、遠(yuǎn)大前 言天府大道作為成都城市中樞——人民南路的南延線，有著特殊的意義。由于時(shí)間倉(cāng)促，報(bào)告如有不盡之處，還望指正。目前，天府大道兩側(cè)以及華陽(yáng)的地塊都已經(jīng)被開發(fā)商搶占殆盡，很多開發(fā)商占據(jù)的土地地塊規(guī)模很大，開發(fā)周期也較長(zhǎng)。從整個(gè)現(xiàn)代城市發(fā)展歷史來(lái)看，“郊居”成為城市化發(fā)展的歷史必然。從成都市郊區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施和地域特征來(lái)看，“郊居時(shí)代”使華陽(yáng)和溫江成為兩個(gè)最受矚目的區(qū)域，特別是華陽(yáng)，隨著政府南遷和周邊囤積土地的陸續(xù)啟動(dòng)，再加之地鐵1號(hào)線的破土動(dòng)工，華陽(yáng)與成都城區(qū)聯(lián)系更加緊密，已經(jīng)真正成為城區(qū)的一部分，號(hào)稱：“城 南 副 中 心”目 錄第一部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析第二部分 華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析一、華陽(yáng)概況二、華陽(yáng)發(fā)展規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程與機(jī)會(huì)點(diǎn)三、華陽(yáng)土地市場(chǎng)四、華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析五、項(xiàng)目周邊物業(yè)分析第三部分 里程置業(yè)之品牌建設(shè)思考第四部分 產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析一、宗地周邊環(huán)境概述及項(xiàng)目SWOT分析二、目標(biāo)客戶人群定位鎖定三、項(xiàng)目形象定位四、項(xiàng)目規(guī)劃建議五、 物業(yè)管理及未來(lái)小區(qū)生活指引第五部分 營(yíng)銷大綱第一階段：營(yíng)銷造勢(shì)（導(dǎo)入期）第二階段：公開期第三階段：強(qiáng)銷期第四階段：清盤期第一部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)數(shù)量擴(kuò)張的高速發(fā)展階段、數(shù)量與品質(zhì)并重的相對(duì)平衡發(fā)展階段和品牌年代的競(jìng)爭(zhēng)性持續(xù)發(fā)展階段，市場(chǎng)產(chǎn)品不斷更新、開發(fā)模式升級(jí)換代、產(chǎn)業(yè)整體推進(jìn)、市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展；同時(shí)政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)產(chǎn)生巨大的影響，政策和規(guī)劃主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展方向，市政重點(diǎn)工程打造市場(chǎng)熱點(diǎn)一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀今年1月至10月，%。專家分析，前9月持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的原因有三：一是去年開工面積不足的滯后影響；二是國(guó)家對(duì)房市宏觀調(diào)控以來(lái)，不少購(gòu)房者持觀望態(tài)度；三是去年部分現(xiàn)房?jī)r(jià)格不夠合理，反映在空置期一年內(nèi)的“待銷房”面積增長(zhǎng)。從空置的特性來(lái)看，空置期在一年以內(nèi)的“待銷房”，%；，%；，%。與此同時(shí)，郊縣與城區(qū)、環(huán)域、方位、區(qū)域的板塊競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。“九五”期間，成都市新增人口42萬(wàn)，其中市區(qū)新增30來(lái)萬(wàn)人。同時(shí)，隨著城市建設(shè)加快，城區(qū)“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將使