【正文】 作的外地人、首次置業(yè)經(jīng)濟(jì)不太寬余的年輕人、有為了改善居住條件而在華陽二次甚至幾次置業(yè)的中年精英以及部分老年人，%......一、 宗地周邊環(huán)境概述及項(xiàng)目SWOT分析1 、 宗地周邊環(huán)境概述 位置本項(xiàng)目位于華陽鎮(zhèn)新區(qū)，緊臨府河，距離人民南路南延線約600m，距離華陽市中心約2000m；距離三環(huán)路約5分鐘車程；地理位置優(yōu)越。；；。、路、空交通狀況項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)主要有：人民南路南延線、成仁路、規(guī)劃中的新大橋、華牧路等道路以及華陽鎮(zhèn)老城區(qū)的幾條主要交通干線，形成縱橫交錯(cuò)的市政路網(wǎng)格局，交通四通八達(dá)，交通便利。成都市未來城南城市副中心，公路四通 八達(dá)交通十分便捷。項(xiàng)目目前只能通過位于華陽鎮(zhèn)重要交通干線正東街旁，進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)已經(jīng)形成（通過南延線，經(jīng)成都港邊二江寺橋進(jìn)入項(xiàng)目）；但目前項(xiàng)目地塊內(nèi)沒有成形的交通路網(wǎng)，幾條重要交通路線只是處于市政規(guī)劃之中，隨著本項(xiàng)目的啟動(dòng)，項(xiàng)目社區(qū)路網(wǎng)隨之形成。華陽汽車站近在咫尺，無論是坐汽車還是地鐵或者是水路，都便捷快速。1 、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)216。216。且項(xiàng)目在兩江交匯之處，財(cái)富聚集地也。 項(xiàng)目位于華陽新城區(qū)境內(nèi)，二江寺側(cè)，具有濃厚的華陽人文歷史文化底蘊(yùn)，有利于提高本項(xiàng)目的價(jià)值提升。 縱橫交錯(cuò)的城市路網(wǎng)，南延線、地鐵一號(hào)線、成都港水路等使得本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加凸現(xiàn)。 項(xiàng)目周邊開發(fā)的高檔住宅區(qū)如“麓山國(guó)際社區(qū)”、“藍(lán)山美樹”等項(xiàng)目無形中為本區(qū)域提升了附加值。 隨著城南副中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的日益凸現(xiàn)，已為本項(xiàng)目帶來更多的的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，開發(fā)時(shí)機(jī)也已非常成熟。 ，但是由于特殊地理位置和目前的市場(chǎng)背景，將具備大盤形成的可能，如在項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)等組成部分下足工夫，將極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要來自于人民南路南延線開發(fā)項(xiàng)目以及華陽城北新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，但是在項(xiàng)目本身所在區(qū)域目前還有沒有具備與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目存在。 良好的開發(fā)題材本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，將為本項(xiàng)目創(chuàng)造良好開發(fā)題材，項(xiàng)目一旦開發(fā)對(duì)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的南沿線乃至于整個(gè)成都來說都將形成巨大的社會(huì)沖擊效應(yīng)，吸引社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，是開發(fā)商創(chuàng)立品牌的極佳時(shí)機(jī)。 本項(xiàng)目自然條件優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，特別是沿河而居，使得整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)有天然條件的支撐。 項(xiàng)目地塊規(guī)則平整，易于項(xiàng)目的操作。因此，項(xiàng)目本身及周邊市政、生活等配套設(shè)施的落后，使得項(xiàng)目運(yùn)作難度加大。 項(xiàng)目地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯在成都郊縣所有的項(xiàng)目都把目光瞄準(zhǔn)成都這塊“大蛋糕”的同時(shí)，本項(xiàng)目也不例外。因此，本項(xiàng)目在區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)弱化。4 、項(xiàng)目的威脅與困難 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目地塊周邊沒有成熟高檔的居住社區(qū)，消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的接受與市政、生活配套設(shè)施的跟進(jìn)，也需要一定的時(shí)間和過程。由此可見，本項(xiàng)目將不可避免的迎接市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。此外，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)還來自于成都周邊區(qū)（市）縣區(qū)域特色主題項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)。 社區(qū)居住氛圍差項(xiàng)目地塊周邊所處社區(qū)居住氛圍沒有形成，如果項(xiàng)目周邊地塊開發(fā)相對(duì)滯后，則對(duì)本項(xiàng)目的居住與生活環(huán)境產(chǎn)生干擾。二、目標(biāo)客戶人群定位鎖定相比其他樓盤，本案有其特定的優(yōu)缺點(diǎn)。渡假型消費(fèi)者主要是針對(duì)高端客戶群，他們多采用購(gòu)買別墅或者是疊拼等注重景觀及服務(wù)配套的大盤，如“麓山國(guó)際社區(qū)”或者“藍(lán)山美樹”等同類型物業(yè)，作為本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目本身占地面積不大，我們沒有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，且周邊自然景觀暫時(shí)未得到休整，不適宜定位為此部分消費(fèi)群；而作為華陽本地人而言，他們購(gòu)房的意向更側(cè)重于舊城區(qū)，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群也不適宜鎖定他們。216。216。216。216。 216。 為改善居住環(huán)境的二次購(gòu)房者；216。 216。 周邊郊縣的“金貴一族”；216。 2540歲間的對(duì)生活有更高質(zhì)量追求的人士；216。 收入較高的青年夫妻；216。三、項(xiàng)目形象定位于是，一個(gè)定位非常明確的全案進(jìn)入我們的視線：2007年的一個(gè)陽光明媚的夏日，在成都港寬闊水面的正對(duì)，一座浪漫風(fēng)情的后現(xiàn)代歐式建筑群拔地而起，臨河是50米寬，近260米的綠色長(zhǎng)廊，樹影中影約可見一排高低錯(cuò)落的意大利式三層建筑，間或還有多段船塢建在江畔。而這些建筑的身后是六座約58米的后現(xiàn)代歐式外觀的高層建筑，時(shí)尚的外立面色彩，典雅的建筑屋頂，大氣而豪華，細(xì)膩而不失宏偉。那是什么地方？？？？一座如此的“上善之居”　案名一個(gè)好的案名，能夠充分表現(xiàn)了房產(chǎn)的特征，也能夠體現(xiàn)出一個(gè)樓盤的品質(zhì)感，好的案名通過廣告的推廣能被消費(fèi)者認(rèn)可，接受。216。于是我司建議才用“里程”的諧音“里城”，寓意本項(xiàng)目具有里程式意義，有利于公司品牌的樹立。最后，根據(jù)項(xiàng)目周邊交通優(yōu)勢(shì)，人南沿線、地鐵終點(diǎn)站、成都至樂山水運(yùn)起航站等等，與開發(fā)公司里程置業(yè)的名稱不謀而合，路通則達(dá)，公司事業(yè)騰飛的又一起點(diǎn)。 “里城”之文字源流：“里”：會(huì)意字，由田和土兩部分組成，合起來表示有田地可以種莊稼，物澤豐富，可以定居了?！俺恰保涸笧楸Ｗo(hù)村鎮(zhèn)或地方而建的墻，泛指城市。同時(shí)擁有都市繁華之都之意。也就是講里面有很多老百姓。而后，由于項(xiàng)目體量等原因，可分三次推向市場(chǎng)，也可在里城后綴詞，如“”““等等 主題推廣語 緣定“里城” 、 情歸“拿波里” 浪漫、異域風(fēng)情、上善之居 成都首創(chuàng)三層立體水景，港口、碼頭文化的中西合璧意大利風(fēng)情，PIZZA的故鄉(xiāng)四、項(xiàng)目規(guī)劃建議　　創(chuàng)建“景觀”+“易居”的新型人性化的上善之居 小區(qū)主體成南北走向，那就順應(yīng)大部分消費(fèi)者的習(xí)慣，按照南北向規(guī)劃6座位置相互交錯(cuò)的大廈，靠府河邊是會(huì)所和小區(qū)配套小型商業(yè)，小區(qū)主門由過二江寺橋方向，也是小區(qū)的東北方，迎向成都市區(qū)，在小區(qū)的東南方和西南方各規(guī)劃兩道副門，不相互正對(duì)。自行車場(chǎng)及配電房等公建建筑風(fēng)格與小區(qū)整體規(guī)劃相統(tǒng)一。道路兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。頂層為高空躍城，贈(zèng)送屋頂花園建議：定位于地中海式的意大利那波里的后現(xiàn)代實(shí)用風(fēng)格。色彩方面用穩(wěn)重的土黃色。外墻材料采用用有質(zhì)感的小規(guī)格面磚。小區(qū)內(nèi)部設(shè)立三層立體親水園林體現(xiàn)動(dòng)靜相宜的歐洲現(xiàn)代健康時(shí)尚風(fēng)格：首層:坎帕尼亞花園(因拿波里又稱:幸運(yùn)的坎帕尼亞)　　穿越都市的繁華與囂喧，臨近社區(qū)門口(設(shè)立瀑布)，一股清新的水氣迎面撲來，一天的勞累與煩惱煙消云散?？才聊醽唸@以花、草、棕櫚樹等熱帶植物及噴泉水景營(yíng)造自然生態(tài)空間。巨型假山瀑布使整個(gè)園林充滿動(dòng)感靈氣。　　拿波里廣場(chǎng)以文化景觀設(shè)計(jì)為概念，運(yùn)用浮雕、瀑布、藝術(shù)長(zhǎng)廊等帶文化色彩的建筑小品，營(yíng)造生活品位。這里屬園林動(dòng)態(tài)區(qū)域，以泳池為主要景觀，圍繞泳池的周邊設(shè)施及泳池功能分區(qū)形成動(dòng)感水域?！? 池畔備有沙灘傘供日光浴使用。在仿沙灘泳池旁的淺水區(qū)分別設(shè)兒童繽紛水世界和露天水力按摩池?！　⌒蓍e生活彰顯人文關(guān)懷　　幸運(yùn)島除了在泳池的水上娛樂設(shè)施外，在岸上還設(shè)有棋藝坊、親子兒童樂園靜空間、BBQ樂園，棋藝空間。BBQ樂園吧可在戶外燒烤其樂融融。故在戶型設(shè)計(jì)上，我司建議以70—90平米套二為主、50—60套一、90—120平米套三為輔。在這樣情況下，戶型設(shè)計(jì)合理、總面積控制在60—90平米以內(nèi)、總價(jià)格在三十萬元以下的偏小戶型將受到市場(chǎng)的追捧。毋庸置疑，在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)，價(jià)格可謂是他們心中一個(gè)重要的度量衡，起著很重要的作用。從總體上來看，如果非要用一個(gè)詞概括消費(fèi)者對(duì)南沿線附近物業(yè)的置業(yè)特征，那就是“潛力巨大”。對(duì)開發(fā)商而言，面對(duì)這樣一個(gè)總體目標(biāo)市場(chǎng)，需要準(zhǔn)確把握細(xì)分市場(chǎng)，掌握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)特征，并在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)期實(shí)時(shí)推出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品。五、物業(yè)管理既未來小區(qū)生活指引盡善盡美，全力打造“上善之居” 物業(yè)邀請(qǐng)著名物業(yè)公司，最好是上海的出名公司，用愛心、細(xì)心、誠(chéng)心、專心、貼心來為住戶服務(wù)；無論是個(gè)性化深度到家的服務(wù)，還是把高科技搬入社區(qū)，讓房子變得聰明，都深切地讓業(yè)主感到現(xiàn)代化住家服務(wù)提供的全新時(shí)尚概念，生活的享受從回家開始。在銷售上我們建議分為兩至三期進(jìn)行，銷售周期控制在一年半至兩年內(nèi)。由于前期有很多開發(fā)商已經(jīng)在華陽囤積土地，而大部分土地將在2006年集中開發(fā)，因此適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷造勢(shì)不僅非常重要，而且是必不可少。作為位置相對(duì)較遠(yuǎn)的項(xiàng)目，更需求通過營(yíng)銷造勢(shì)來建立樓盤的知名度，吸引客戶前來。經(jīng)歷了前幾年的市場(chǎng)歷練，如今的購(gòu)房客戶越來越成熟，對(duì)大多數(shù)客戶來講，開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)是決定客戶對(duì)樓盤購(gòu)買與否的重要砝碼之一，因此我們將通過多種傳播手段，在開盤前的造勢(shì)中構(gòu)造鮮明的品牌價(jià)值，從而消除客戶對(duì)購(gòu)買該項(xiàng)目的顧慮。第二階段：公開期首先明確產(chǎn)品的目標(biāo)客戶，熟知他們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度和對(duì)價(jià)格環(huán)境的接受程度。經(jīng)歷了前期的蓄勢(shì)，銷售部積累了大量意向性的客戶，此時(shí)我們只要全面掌控推廣好產(chǎn)品內(nèi)在性能，就會(huì)自然而然地消化掉約20%的房源。此時(shí)我們就需要借助媒體的攻勢(shì)為我們帶來新一輪的客戶購(gòu)買狂潮。一般而言到這個(gè)階段，對(duì)許多開發(fā)商而言可能是銷售的“臨界點(diǎn)”，事關(guān)項(xiàng)目投資開發(fā)的成敗，影響利潤(rùn)點(diǎn)的高低。而隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)，大量已購(gòu)客戶產(chǎn)生的口碑效應(yīng)，產(chǎn)品形象深入人心，銷售也漸入佳境，在這一階段內(nèi)我們至少要完成60%以上的銷售目標(biāo)。通常情況下越往后房子越難賣，此時(shí)由于市場(chǎng)中大量新盤的涌入、跟進(jìn)，其他公司層出不窮的新盤往往吸引了眾多消費(fèi)者的目光，而且消費(fèi)者普遍認(rèn)為剩余的房子沒有什么挑選余地，造成后期銷售出現(xiàn)問題，這就涉及到營(yíng)銷重心的前移。這時(shí)剩余的戶型、樓層都不是很理想，需要采用銷售策略對(duì)余下戶型進(jìn)行推廣，因此售價(jià)將會(huì)成為關(guān)鍵之一。此時(shí)我們要我們要充分利用產(chǎn)品本身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)使眾多客戶關(guān)注產(chǎn)品、了解產(chǎn)品并最終成為購(gòu)買者。房產(chǎn)與其他消費(fèi)品不同，它的生產(chǎn)周期很長(zhǎng)，市場(chǎng)需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的，只能以銷控來實(shí)現(xiàn)微調(diào)。價(jià)格策略：在銷售價(jià)格的制定上我們建議采用平開高走價(jià)格制定策略進(jìn)行銷售控制。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制，確定與之對(duì)應(yīng)的銷量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷，銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)。隨著時(shí)間的推移，不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。這種定價(jià)較為接近實(shí)際價(jià)格，給人的第一感覺是較為實(shí)際，所含水分較少，容易給客戶留下好印象。這種方式符合明升暗降的調(diào)