某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析及研判-全文預(yù)覽
【正文】 部分內(nèi)定，其余 142套 11月 8日定出到目前為止，一期房源已全部大定完畢，價(jià)格： 均價(jià) 4100元 /M2，但二手市場(chǎng)有大量房源，最高價(jià)達(dá)到 4600元 /M2本案戰(zhàn)略層面淺析（ 1） “ 一城九鎮(zhèn) ” 中的領(lǐng)跑地位。 “ 截流價(jià)值 ” 的前瞻意義第二部分市場(chǎng)狀態(tài)研判松江樓市四大特征 房?jī)r(jià)逐年走高 供需發(fā)生逆轉(zhuǎn) 交易連年翻番 開(kāi)發(fā)結(jié)集推進(jìn)一、松江樓市基本面簡(jiǎn)析松江歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)2023年房?jī)r(jià)走勢(shì)2023年，松江房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步發(fā)展?fàn)顟B(tài)。同時(shí)，那 80至 200平方的多層次，多類(lèi)型房型的構(gòu)造，打破了中心城市居住形態(tài)單一的傳統(tǒng)，體現(xiàn)了新都市主義 “最大限度滿(mǎn)足人性的多樣化 ”的關(guān)愛(ài)精神；而戶(hù)型空間的全明設(shè)計(jì)，廳臥及室內(nèi)功能的人性尺度，無(wú)不吻合上海樓市嶄新居住尺度的潮流精神。 陽(yáng)光世紀(jì)城的鮮明入市，其典型意義在于以擺脫簡(jiǎn)單的 “郊區(qū)住宅 ”概念的全新國(guó)際化新一代城市住宅模式， 不僅能迅速拉動(dòng)本地區(qū)域相當(dāng)層面極大關(guān)注，并且將為城內(nèi)一部份中產(chǎn)階層，提供 “城內(nèi)工作、城外居住 ”的擇居思考。二、 “陽(yáng)光世紀(jì)城 ”折射新都市主義的八大思考 起源于 20世紀(jì) 80年代新都市主義主張，在每個(gè)時(shí)期都留下過(guò)無(wú)數(shù)經(jīng)典案例，如美國(guó)佛羅里達(dá)州的濱海市、加利福尼亞州的西拉吉納市、馬里蘭州的肯特蘭布。（ 2） 滿(mǎn)足人性的多樣化需求 新都市主義強(qiáng)調(diào)土地功能混合開(kāi)發(fā)，打破界限分明的功能區(qū)域劃分，將住宅、商業(yè)、辦公、公建、公園等設(shè)施緊湊布局，因而可以最大限度地滿(mǎn)足人性的多樣化需求。新都市主義的八大主張：A、街區(qū)功能復(fù)合化；B、面向公共交通布局；C、有效的步行半徑效應(yīng)；D、注重城市公共空間；E、強(qiáng)調(diào)建筑規(guī)劃的適宜尺度；F、主張合理的高密度社區(qū)建設(shè)；G、多元兼容的城市發(fā)展理念；H、重視古建筑保護(hù)。上海新都市主義完整版陽(yáng) 光 世 紀(jì) 城全案概念認(rèn)識(shí)及執(zhí)行綱要上海華燕房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司二零零三年十一月一出新都市主義的暢想曲一座滬西南擇居的核心圈一、概念意義認(rèn)識(shí)二、市場(chǎng)狀態(tài)研判三、項(xiàng)目定位分析四、傳播通路設(shè)定五、案場(chǎng)執(zhí)行要略目錄前置語(yǔ)：?一座建筑項(xiàng)目的市場(chǎng)執(zhí)行，應(yīng)有一個(gè)主題思想統(tǒng)領(lǐng)，縱觀“ 陽(yáng)光翠庭 ” 項(xiàng)目，無(wú)論其項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目地域意義、項(xiàng)目樓市背景，我司認(rèn)為，起源美國(guó)的 “ 新都市主義 ” 理念與上海新城鎮(zhèn)建設(shè)戰(zhàn)略有相當(dāng)?shù)娜诤宵c(diǎn)，本案具備了適用該理念的客觀基礎(chǔ)。本案主題及推廣案名詮釋1. “ 陽(yáng)光世紀(jì)城 ” 吻合新都市主義的自然跨越，又含寓品位拉升及接軌國(guó)際新城運(yùn)作的先進(jìn)理念，易于新聞張揚(yáng)； 2. 眾多樓盤(pán)的平行運(yùn)作中，如何脫穎而出，在一個(gè)共同適用的主題概念 新都市主義的涵蓋下，極易形成 “ 領(lǐng)頭之雁 ” 氣勢(shì)；3. 以 “ 新都市主義完整版 ” 的提法，使本案在該概念運(yùn)作之中，無(wú)形伸張了 “ 陽(yáng)光生態(tài)、恢弘新城 ” 的詮釋意義；第一部分概念意義認(rèn)識(shí)一、關(guān)于 “新都市主義 ”：新都市主義總原則：以人為本 親近自然 崇尚綠地 遠(yuǎn)離鬧市 在整合現(xiàn)代生活的諸多要素中，重現(xiàn)或保留原有的自然因素，與便捷交通線(xiàn)的相聯(lián)中，構(gòu)造緊湊怡人的鄰里社區(qū)，以求人類(lèi)生態(tài)和自然生態(tài)的和諧共存及互相發(fā)展。建筑規(guī)劃上應(yīng)強(qiáng)調(diào)合適的街區(qū)尺度、公共交通系統(tǒng)、步行系統(tǒng)，以及設(shè)計(jì)足夠的城市公共空間。（ 5） 與自然和諧共存 新都市主義者要求重新反思人類(lèi)與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢(shì)，建筑設(shè)計(jì)適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。 陽(yáng)光世紀(jì)城以涵蓋新都市主義的典范意義，在上海 “一城九鎮(zhèn) ”的大架構(gòu)運(yùn)行中的典范板塊 —— 松江新城中，率先完整推出，揭開(kāi)了松江現(xiàn)代新都市文化轉(zhuǎn)變的序幕，這一轉(zhuǎn)變意味著中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的鄉(xiāng)土居住，邁向國(guó)際化居住模式實(shí)質(zhì)意義的提升。 陽(yáng)光世紀(jì)城 15棟 14至 24層的渾然建筑群落，不僅預(yù)示著松江高級(jí)公寓時(shí)代的來(lái)臨，其矗然而起的是人性的震憾，是升華居住意識(shí)的思考。 “ 擇學(xué)而居 ” 的思考碰撞 陽(yáng)光世紀(jì)城的價(jià)格意義，在上海樓市 “高價(jià)不勝寒 ”的噓吁聲中，主唱中低價(jià)位路線(xiàn)的旋律，在 “城內(nèi) ”“城外 ”，將織起一道上海樓市特有的 “截流價(jià)值線(xiàn) ”，而樓市斷流的 “百姓需求 ”線(xiàn)上，其 “可持續(xù)發(fā)展 ”理念，在未來(lái)的樓市應(yīng)驗(yàn)中，將顯現(xiàn)出它的不朽作用。二、 “一城九鎮(zhèn) ”與本案的開(kāi)發(fā)意義名稱(chēng) 基本定位 未來(lái) 35年人口 規(guī)劃開(kāi)發(fā)松江新城 代表上海市區(qū)綜合發(fā)展實(shí)力與水平的文化園林新城100萬(wàn) 43平方公里安亭新鎮(zhèn) 汽車(chē)產(chǎn)業(yè)新城（含汽車(chē)城）1520萬(wàn) 62平方公里高橋鎮(zhèn) 港口新城 12萬(wàn) 10平方公里朱家角鎮(zhèn) 旅游集散新城 10萬(wàn) 25平方公里奉城鎮(zhèn) 杭州灣新城 16平方公里羅店鎮(zhèn) 鋼鐵新城 8萬(wàn) 海港新城 港口物流新城 30萬(wàn) 95平方公里陳家鎮(zhèn) 農(nóng)牧旅游城 20萬(wàn) 浦江鎮(zhèn) 沿江新城 20平方公里楓涇鎮(zhèn) 物貿(mào)生態(tài)新城 54平方公里 “一城九鎮(zhèn) ”概述：松江新城概述： 兩步開(kāi)發(fā)：第一步 36平方公里，人口 30萬(wàn)。二房面積需求分析兩房需求面積主要集中在 90100平方米之間三房需求面積分析三房面積需求比較平均，但總體要求比較緊湊型的三房 客戶(hù)來(lái)源特征大區(qū)域客戶(hù)來(lái)源分析客戶(hù)來(lái)源主要是上海本地，外地有 10%的比重，國(guó)外很少上海本地客戶(hù)來(lái)源結(jié)構(gòu)在本地客戶(hù)中，松江本地占了絕大部分，達(dá)到 86%，而上海市區(qū)也占到了 13%外地客戶(hù)來(lái)源結(jié)構(gòu)分析在外地客戶(hù)中，以浙江為最主要的客戶(hù)來(lái)源，占 62。本案南向的 300米寬、 4200米長(zhǎng)的中央公園與本案自身的環(huán)境構(gòu)造，為頂推的 “ 人與自然 ” 新說(shuō)，創(chuàng)造了優(yōu)越條件；軌道交通的拉動(dòng)，為本案主題概念的闡述，將引發(fā)全新意義的思考；本案自身的休閑風(fēng)情街及時(shí)尚會(huì)所概念，為市場(chǎng)推廣將提供一定的硬件支持；前期市場(chǎng)的炒家行為及潛在需求的介入，在一定程度上，拉升了本案市場(chǎng)潛力。 “ 本土需求 ” 在一定階段中，將迅速膨脹。五、 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略定位 確定 “ 領(lǐng)頭之雁 ” 氣勢(shì) 探索新都市主義真諦，進(jìn)行國(guó)際化居住模式創(chuàng)新 是 “ 新區(qū)國(guó)際化住宅 ” ，不是 “ 拓展郊區(qū)化住宅
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