某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷分析-全文預(yù)覽
【正文】 ，內(nèi)有多個(gè)大型市場，而且合肥新火車站以及汽車站都坐落在該區(qū)域內(nèi)。尤其是在高架橋的開通后，可以從數(shù)據(jù)的銷售中看出經(jīng)開區(qū)的銷售量開始出現(xiàn)了緩慢的提升，雖然提升量不是很大，但是可以看出，經(jīng)開區(qū)已經(jīng)在購房人群中占到了一定的比例，其占購房者心理上的地位也在逐步的提升。 高新區(qū)的新增量較少，土地成交量也萎縮，高新區(qū)的高品質(zhì)住宅的主題內(nèi)容已經(jīng)讓很多購房者采取敬畏的觀看態(tài)度，較高的價(jià)格也難讓一部分人承受。 區(qū)內(nèi)周邊地區(qū)帶動(dòng)銷售，本區(qū)銷售沒有太大的競爭影響，新站區(qū)和龍崗開發(fā)區(qū)對其銷售的影響較大。 均價(jià)受望湖城“桂香居”、濱湖春天等一些集資房類項(xiàng)目影響大，隨著時(shí)間的發(fā)展，預(yù)計(jì)均價(jià)仍將不斷上漲。,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,包河區(qū)銷售情況,高層建筑為銷售主體，提升帶動(dòng)包河區(qū)均價(jià)。 蜀山行政區(qū)由于價(jià)格適中，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成諸多成熟的生活住區(qū)，交通及生活條件便利，受消費(fèi)者青睞，加上自然環(huán)境資源優(yōu)勢明顯，消費(fèi)者購買欲望強(qiáng)烈?！皣鍡l”之后，銀根、地根進(jìn)一步緊縮，土地與資金這兩種資源的配置狀況在發(fā)生改變：一方面，大批中小企業(yè)資金鏈日益繃緊、斷裂，生存空間縮小，開始賣地求生；另一方面，出讓土地正在向少數(shù)大企業(yè)集中。包河區(qū)的高銷售量主要是受到濱湖區(qū)建設(shè)影響，產(chǎn)品的升值吸引大量購房者。,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,輝達(dá)觀點(diǎn)： 下半年全市銷售片區(qū)集中化明顯，片區(qū)銷售差異明顯，望江路沿線區(qū)域和合作化路沿線區(qū)域銷售會(huì)出現(xiàn)明顯上漲變化，區(qū)域地理位置優(yōu)勢、交通便利和周邊配套設(shè)施齊全等影響將推動(dòng)銷售量和均價(jià)的提升。 近期城市重點(diǎn)發(fā)展地區(qū) 近期重點(diǎn)建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地（包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個(gè)地區(qū)。老城區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃也是一部“重頭戲”，重點(diǎn)研究市四大班子辦公樓搬遷后土地如何置換問題。 8．濱湖新區(qū) 312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約47.40平方公里，人口控制在56萬左右。 5．南區(qū) 包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以312國道為界。 1．老城區(qū) 環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)，建設(shè)用地面積約5.28平方公里，人口控制在12萬左右。 輝達(dá)觀點(diǎn)：政策的影響推動(dòng)區(qū)域房產(chǎn)的變化，帶動(dòng)板塊地段的銷售量提升，銷售價(jià)格提升也受其影響，未來區(qū)域發(fā)展強(qiáng)勢地區(qū)以合肥市政府開發(fā)發(fā)展地段周邊銷售為主。 回顧近年來合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程，不難發(fā)現(xiàn)歷任政府對規(guī)劃的強(qiáng)勢推行極大地帶動(dòng)了合肥外圍區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，包括高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、政務(wù)新區(qū)以及目前正在大力推進(jìn)的濱湖區(qū)和北部生態(tài)區(qū)。 均價(jià)受銷售情勢及地價(jià)影響仍會(huì)不斷提升。小戶型的定位一般是選擇安逸舒適的生活理念，為了提高品牌效應(yīng)，開發(fā)商提高宣傳手段刺激消費(fèi)。 在滿足大部分人的普通消費(fèi)需求的同時(shí)，一批滿足高質(zhì)量消費(fèi)需求的高端住宅也不斷推出，未來合肥市的住宅會(huì)出現(xiàn)小戶型和高端住宅共存的兩級分化的局面。 供銷變化非常明顯，08年供應(yīng)套數(shù)同比上漲21.67%，而供應(yīng)面積同比下跌了1.84%；08年銷售套數(shù)同比上漲了30.64%，銷售面積同比上漲了26.85%。 08年5月份萬科成交了總面積為334.59畝的兩塊土地是今年成交最大的，12多億的成交金額也讓人瞠目的，折算得出其土地成交價(jià)格為5466.49元/平方米，扣除其中一部分的商業(yè)用地影響，輝達(dá)預(yù)計(jì)萬科未來推出的精裝住宅銷售價(jià)格在8000元/平米左右。 輝達(dá)觀點(diǎn):目前的房屋投資盡管收益不高,但風(fēng)險(xiǎn)小,保值功能仍然相當(dāng)明顯。房地產(chǎn)投資,08年一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資同比漲幅分別為69.9%和62.9%，基本延續(xù)07年4季度趨勢。 07年合肥市GPD達(dá)到1334．2億元，同比增幅達(dá)18.1%。GDP的漲幅顯示出合肥的經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入高速發(fā)展的階段。,GDP增長,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資amp。,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,CPI及房價(jià)同比變化,圖表中可以看出，合肥CPI的增長是平穩(wěn)攀高，而房價(jià)同比卻是跳躍性的彈升，到了今年，合肥新建住房價(jià)格同比上揚(yáng)幅度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了CPI的漲幅。 從08年5月份開始合肥市土地部門出招“切塊”招商取得明顯效果，土地成交量和成交價(jià)格都有幅度提升，土地成交方式的轉(zhuǎn)變已經(jīng)標(biāo)志了樓市開始朝著小量成交的方式轉(zhuǎn)變。,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,第二部分、市場情況分析,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,一、市場供銷情況,相比可以看出08年上半年的市場供銷減衰，市場供應(yīng)趨勢減弱，深圳等一線城市的銷售狀況對合肥樓市均造成觀念性的影響。,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,輝達(dá)觀點(diǎn)： 小戶型供應(yīng)量和銷售量的增加說明了城市加速發(fā)展的同時(shí)，隨著市政府加強(qiáng)普通商品房的建設(shè)，加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，限制大戶型的開發(fā)比例，提高中小戶型的開發(fā)比例等一系列宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)落實(shí)、中小戶型為主的普通商品房將大量上市，購房者會(huì)面臨更多選擇，合肥房地產(chǎn)市場真正邁入以普通消費(fèi)型為導(dǎo)向的開發(fā)趨勢。 受小戶型的影響，均價(jià)拉動(dòng)明顯。,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,銷售量變化,月同比增幅開始下跌 月環(huán)比銷售基本延續(xù)去年同期趨勢，但變化量卻沒去年趨勢明顯,.（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！,銷售均價(jià)變化,.（）
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