沈陽(yáng)某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略提案-全文預(yù)覽
【正文】 構(gòu)， 以鄰里親情為居住氛圍， 以共有景觀與私有景觀兼?zhèn)涞模? 破局論道 — 市場(chǎng)空間 市場(chǎng)需求保障： 沈陽(yáng)碧桂園的熱銷已經(jīng)透視出了市場(chǎng)的需求。 用這種產(chǎn)品突破： 大開發(fā)商都陷入的迷局，率先掌控市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。 每一個(gè)局分析不到，每一個(gè)局預(yù)測(cè)不到， 都可能損兵千萬(wàn)，甚至喪失陣地。 只要產(chǎn)品不直觀出現(xiàn)，任何人都無法預(yù)測(cè)，這里面到底蘊(yùn)藏了什么局。 正因?yàn)槊詰僖簿屯鼌s了這是個(gè)局。在沈北，政府要打造成又一個(gè)沈陽(yáng)城。 這種反差與矛盾，確實(shí)需要我們認(rèn)真思考。 蒲河實(shí)景 人杰湖實(shí)景 困局 現(xiàn)在的配套現(xiàn)狀，是消費(fèi)者親身就能感受到的， 未來的配套資源，多數(shù)都在規(guī)劃圖上， 如果目前階段開始銷售產(chǎn)品，這種未來與現(xiàn)實(shí)之間的配套差距，是本案必須要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 殘局 無疑： 這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)， 已經(jīng)是一個(gè)同質(zhì)化的產(chǎn)品市場(chǎng)， 已經(jīng)是一個(gè)不折不扣的價(jià)格市場(chǎng) 殘酷的局 這種同質(zhì)化、單一化產(chǎn)品構(gòu)成的區(qū)域市場(chǎng)， 已經(jīng)無奈的必須要用價(jià)格杠桿來撬動(dòng)市場(chǎng)， 戰(zhàn)役還沒有打響，首先想到的就是困局， 戰(zhàn)役還沒有打響，首先就要面對(duì)如此的困局。 殘局 殘缺的局 —— 市場(chǎng)殘缺 包括碧桂園、太湖國(guó)際花園在內(nèi)等幾個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)，但目前的區(qū)域住宅市場(chǎng)并不成熟。沈陽(yáng)中鐵盛豐置業(yè) 【人杰湖項(xiàng)目】 營(yíng)銷策略提案 提案號(hào) :ZTRJH09033001 —— 瑪斯藍(lán)德地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) —— 中鐵七局 開局 殘 局 困 局 迷 局 破局 布局 結(jié)局 開局 中鐵開局東北 經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大潮下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷緊縮的形勢(shì)下， 中鐵置業(yè)毅然進(jìn)軍東北，落戶沈陽(yáng)沈北。 殘局 殘缺的局 —— 配套殘缺 沈北的未來，前景無限，但目前地塊周邊的配套資源確實(shí)不夠完善。 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 戶型區(qū)間 旺銷產(chǎn)品 滯銷產(chǎn)品 銷售價(jià)格 碧桂園 太陽(yáng)城 聯(lián)排： 104套 雙拼： 136套 高層： 3棟 （ 32層） 共計(jì) 600套 聯(lián)排： 265396㎡ 雙拼： 315611㎡ 高層： 60140㎡ 聯(lián)排： 265350㎡ 聯(lián)排、雙拼： 350450㎡ 高層： 80140㎡ 聯(lián)排： 42004300元 /㎡ 雙拼： 52005300元 /㎡ 高層： 2980元 /㎡（精裝） 2600元 /㎡（清水） 太湖 國(guó)際花園 多層： 8棟 高層： 4棟 （ 17層） 多層： 75110㎡ 高層： 50100㎡ 多層： 85㎡ 高層： 80170㎡ 多層： 3600/㎡ 高層： 3400元 /㎡ 步陽(yáng) 江南甲第 多層 15棟 高層 5棟 （ 18層） 多層： 65140㎡ 高層： 40108㎡ 多層： 6595㎡ 高層： 88108㎡ 多層： 3800元 /㎡ 高層： 3200元 /㎡ 雷明 雅閣 多層： 14棟 小高層： 6棟 （ 11層） 多層： 61㎡ 124㎡ 高層： 73㎡ 121㎡ 多層： 8090㎡ 高層： 103121㎡ 3200元 /㎡ 中央 大學(xué)城 多層： 44棟 高層： 6棟 （ 18層） 小高層： 6棟 （ 12層） 多層： 35160㎡ 高層： 2545㎡ 小高層： 3564㎡ 多層： 5575㎡ 高層： 2535㎡ 小高層： 3542㎡ 多層： 85120㎡ 3400元 /㎡ 殘局 殘缺的局 一個(gè)才剛剛開始發(fā)展的區(qū)域市場(chǎng)； 一個(gè)缺少領(lǐng)頭羊產(chǎn)品的區(qū)域市場(chǎng)； 一個(gè)缺少有影響力產(chǎn)品的區(qū)域市場(chǎng)； 一個(gè)主動(dòng)的多層市場(chǎng)，被動(dòng)的高層市場(chǎng)； 這是一個(gè)殘缺的局， 也可能是本案開發(fā)的機(jī)會(huì)。 價(jià)格困局：價(jià)值與價(jià)格矛盾之困局 困局 為什么： 區(qū)域銷售均價(jià)停留在 3400元的低價(jià)位無法提升？ 為什么： 區(qū)域銷售行為主要依靠?jī)r(jià)格來驅(qū)動(dòng)？ 價(jià)格困局：價(jià)值與價(jià)格矛盾之困局 為什么： 產(chǎn)品的綜合價(jià)值不低，卻只能以低價(jià)位銷售，而且銷售去化速度還如此的慢？ 困局 未來： “五縱五橫”路網(wǎng)體系、地鐵二號(hào)線、輕軌、華強(qiáng) 迪士尼、華爾森商業(yè)廣場(chǎng)、賽馬場(chǎng)、高爾夫 …… 配套困局：未來與現(xiàn)實(shí)矛盾之困局 困局 配套困局：未來與現(xiàn)實(shí)矛盾之困局 現(xiàn)實(shí)： 只有 3條公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目； 依靠正良區(qū)域的低端配套，生活配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠； 自然資源仍然相對(duì)匱乏，蒲河已基本上與“水溝”、“水渠”畫上等號(hào)。 文化學(xué)區(qū)，但周邊項(xiàng)目多為中低檔樓盤，周邊居住人群也多為市內(nèi)中低端客戶及部分外鄉(xiāng)人。 迷局 沈北新區(qū)，全國(guó)第四個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。 由迷戀入局 迷局 迷局、迷局，由于迷戀才入局。 動(dòng)工了，開發(fā)成什么樣的產(chǎn)品，也有一萬(wàn)個(gè)可能，每一種可能對(duì)本案都可能造
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