【正文】 項目。 方案二：公共部分精裝修，室內(nèi)為清水房。 ● 臨近鐵西區(qū)的商住項目將會對本項目構(gòu)成威脅 五 、 目標(biāo)群體定位 11 目標(biāo)群體 本項目的目標(biāo)群體主要為經(jīng)營者（ 80%）和投資者（ 20%），分別如下： 經(jīng)營者： ● 南站、鐵百商圈中、小發(fā)展型公司 以中小型商貿(mào)公司（如區(qū)域辦事處）為主，主要為區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營的公司 ● 在鐵西區(qū)有業(yè)務(wù)的中大型公司 業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)拓展至鐵西區(qū)或準(zhǔn)備進軍鐵西區(qū)，多為房地產(chǎn)、保險、建 材、金融等公司。 ● 市場潛力較小 目前，商住樓市場的需求較小，商住樓銷售率普遍較低。 四 、 本項目 SWOT分析 優(yōu)勢 ● 位臵優(yōu)勢 公交路線便捷，交通四通八達，可以方便的通往各個區(qū)域。其銷售非常低，為該區(qū)域內(nèi)價位最低的項目。 賣點： ● 小戶型 ,40㎡ — 106㎡； ● 50年土地使用年限； ●配套上 ,1800平米四季恒溫室內(nèi)游泳池、業(yè)主會所； ●一對一的物業(yè)。 715樓為時間密碼，此部分重點突出以全天候商務(wù)的概念，但其支撐點與自由密碼部分非常相似，因此將寫字樓與商住隔離成兩部分以兩個密碼的形式來推廣，沒有明顯的形象定位語，非常容易造成受眾混淆概念，記憶度不深。 銷售狀況：精裝起價 4080元 /m2，戶型區(qū)間集中在 55—— 80m2。 簡評：綜觀周邊環(huán)境以及產(chǎn)品自身特點，定位相對拔高，但基本準(zhǔn)確。 共建筑樓宇 4棟 ,底 3層為臨街商鋪。 附商貿(mào)國際裝修標(biāo)準(zhǔn) ● 外墻：花崗巖及高級油漆涂料； ● 內(nèi)墻：刮大白 ● 頂棚：刮大白 ● 地面：地磚或符合地板 ● 門窗：鋁合金、彩色鋼門窗 ● 廚房：墻磚、地磚、整體櫥柜、油煙機、爐具、石膏吊頂 ● 衛(wèi)生間：墻磚、地磚、玻璃淋浴房、熱水器、洗面盆、坐便、石膏 板吊頂防水乳膠漆 ● 電梯：韓國 LG品牌電梯 ● 其他：可視對講系統(tǒng)、煙感系統(tǒng)、地面磚或復(fù)合地板、吊頂內(nèi)臵公 共感應(yīng)照明、通道墻面壁紙或乳膠漆 ● 贈送分體空調(diào)一臺 項目名稱：環(huán)宇 賣點： ● 太原街第一高度建筑，全新國際化地標(biāo)； ● 波特曼風(fēng)格品位高級精裝修公寓； ● EOD生態(tài)商務(wù)會所，零干擾會客場所； ● 自然生態(tài)式休閑植物園，突破公寓無綠化歷史； ●歐式后現(xiàn)代藝術(shù)品質(zhì)公寓大堂； ●數(shù)碼三維動態(tài)智能電梯間； ●全功能酒店式商務(wù)服務(wù)； ●無線國際網(wǎng)絡(luò)平臺； ●高品位雙會所，六層娛樂頂層健身； ●幾何主義立體空間建筑， 。 嘉興國際 商貿(mào)國際 榮達大廈 海潤國際 “一字形” 12 各個項目廣告訴求 項目名稱 定位語 廣告主訴語 南站 商圈 商貿(mào)國際 太原街商貿(mào)型財富公寓 第 5大道榮耀 國際商務(wù)未來 東大商巢 新派寫字公寓 南五馬路 〃 新派寫字公寓 世紀(jì)星城 太原街上的星秀領(lǐng)地 沈陽太原街上的財富尊座 北站 商圈 嘉興國際 CBD爵版精品公寓 自由國際生活 希爾斯聯(lián)邦 東北亞的國際化平臺 我們的時代，人民的機遇 財富中心 全陣容商務(wù)總部 財富無限 光達大廈 傳說中的『上游之城』 比肩：國際名所規(guī)劃，經(jīng)典演義純粹人生 奉天銀座 產(chǎn)權(quán)商務(wù)樓 實現(xiàn)都市新辦公主義 鐵西 榮達國際 五星級國際商務(wù) DC 實現(xiàn)百年質(zhì)感的豪宅價值 慈芳大廈 —— 宜商宜住宜投資 小結(jié)： ● 沈陽商住樓定位語及廣告主述語普遍強調(diào)地段、國際化等概念； ● 語言創(chuàng)意不突出，較為平實，給人留下印象不深刻。榮達大廈有 九路家具城為依托，租賃價格為 550元 /m2/年； ● 臨近南站的太原街附近項目租賃價格約為 800元 /m2/年，但都為精裝 修項目； ● 三好街商住樓（金科大廈、艾特國際公寓）租賃價格約為 400— 550 元 /m2/年； ● 中街附近的酒店式公寓項目租賃價格約為 600元 /m2/年。 2023—— 2023年曾推出對外銷售的商住樓 —— 艾特國際公寓，主力戶型面積 167— 220m2，非主力南向小戶型銷售較好，目前租賃價格約為 550元 /m2/年。 和平北大街板塊 ● 代表項目：華麗大廈、亞洲商貿(mào)中心 該板塊為沈陽傳統(tǒng)“寫字間聚集區(qū)”，華麗大廈租金在 650元 /m2/年左右，售價為 4888— 7188元 /m2，亞洲商貿(mào)中心租金在 680988元/m2/年左右，售價為 8800元 /m2。 鐵西區(qū)商住樓 市場調(diào)研方案 目錄 一、沈陽商住樓市場狀況 二、區(qū)域個案分析 三、項目概況 四、本項目 SWOT分析 五、目標(biāo)群體定位 六、價格定位 七、市場定位 八、功能配套及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 九、營銷推廣 十、推廣費用預(yù)算 一 、沈陽商住樓市場狀況 11 沈陽商住樓市場 目前的商住樓市場來看，可以分為北站 CBD板塊、金廊板塊、三好街板塊等幾大板塊。從目前開始銷售的項目來看，銷售業(yè)績一般。如艾特國際公寓租賃價格約在 500— 600元 /m2/年、金科大廈租賃價格約在 400元 /m2/年、硅谷大廈租賃價格約在 500元 /m2/年、中潤國際租賃價格約在 500元 /m2/年。 表一：典型個案概況 項目名稱 均價 面積區(qū)間 銷售率 銷售時間 供應(yīng)套數(shù) 類型 南站 商圈 商貿(mào)國際 4500元 /㎡ 30㎡ — 100㎡ 60% 9個月 395套 商住樓 東大商巢 4700元 /㎡ 58— 88㎡ 50% 6個月 80套 商住樓 世紀(jì)星城 4600元 /㎡ 55— 80㎡ — — 490余套 商住樓 北站 商圈 嘉興國際 5500元 /㎡ 40— 80㎡ 60% 8個月 360余套 商住樓、寫字間 希爾斯聯(lián)邦 6300元 /㎡ 40— 80㎡ 20% 1個月 —— 酒店式公寓、寫字間 財富中心 6000元 /㎡ 155— 175㎡ 40% 1年 —— 寫字間、商住公寓 光達大廈 5000元 /㎡ 42— 106㎡ 60% 6個月 312套 商住公寓 奉天銀座 4800元 /㎡ 40— 150㎡ 70% 1年 400余套 商住樓 格林自由城 5500元 /㎡ 50— 70㎡ —— —— 400余套 商住樓 鐵西 榮達國際 4500元 /㎡ 50— 120㎡ 售罄 1年 255套 酒店式公寓 天寶公寓 3500元 /㎡ 40— 60㎡ — — —— —— 慈芳大廈 3500元 /㎡ 107— 174㎡ 15% 2年 120套 商住樓 新湖 〃 尚峰 5000元 /㎡ 48— 53㎡ —— —— 150套 商住樓