【正文】 健身房、有氧舞蹈社、樂器、插花補(bǔ)習(xí)班、動(dòng)物醫(yī)院、KTV、卡拉OK、舞廳、夜總會(huì)、俱樂部、PUB、BAR、撞球屋、保齡球、藝術(shù)展覽、舞蹈表演、現(xiàn)代舞、音樂會(huì)、小劇場(chǎng)、書法、西洋繪畫、雕塑、西裝（含進(jìn)口）、淑女服飾（含進(jìn)口）、眼鏡、皮包、皮飾、西餐廳、日本料理、韓國(guó)燒烤、外國(guó)采餐館（美容）、健身中心、咖啡屋、汽車配件、汽車修理、眼鏡（含修理）、清潔用品、禮品屋、通訊、洗衣、醫(yī)診、美發(fā)美容、火鍋店、快餐店、水果行零售業(yè)調(diào)查結(jié)果如下表：是指帶有教育文化、休閑娛樂功能的商業(yè)或服務(wù)業(yè)；例如書店、KTV等。易言之，基本上愈具有符號(hào)意義的消費(fèi)文化（或商品），愈灰往都市中愈高層級(jí)的中心地點(diǎn)、區(qū)集中；反之則愈會(huì)位于較低層級(jí)的邊緣地區(qū)。四、商圈設(shè)定綜合三種不同的商圈設(shè)定方式分析如下：因此經(jīng)過分析后，本案主、次要商圈定義如下：主要商圈：大慶市人口約251萬人，總戶數(shù)約72萬。本案由基地向外作10公里商圈，其涵蓋人口約為10萬、16萬、19萬人，、6萬戶，其涵蓋區(qū)域及詳細(xì)人口數(shù)見附表：附錄一：項(xiàng)目商圈分析商圈（TRADE AREA）是指大部分顧客來自的地區(qū)所形成之特定范圍，由于各業(yè)種經(jīng)營(yíng)之商品不同，賣場(chǎng)大小面積不一，且交通動(dòng)線、地理位置各有優(yōu)缺，因此所形成的商圈大小、形狀面積不盡相同。附：總體房型面積配比建議圖 建議兩房之主力房型面積控制在75~85平方米/戶（主要規(guī)劃于多層內(nèi)），三房之主力房型面積范圍控制在95~110平方米/戶（主要規(guī)劃于小高層內(nèi)）較為適宜，以此來有效控制項(xiàng)目主力總價(jià)，增強(qiáng)項(xiàng)目的區(qū)域總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力。 墻面分隔有凹凸。e. e.北陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置是近幾年開始流行的主要房型功能改善方法之一，—4平方米。對(duì)購(gòu)房者來說，功能不齊，房子就難保值了。3）期間不斷吸引已預(yù)約客戶再來，來人再利用。4. 4.3. 3.2. 2.五、商場(chǎng)百分百引爆式銷售活動(dòng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)1. 1.價(jià)格帶根據(jù)市場(chǎng)需求的前期試探，擬出一定價(jià)格范圍的價(jià)格帶對(duì)外報(bào)價(jià)。SHOPPING MALL磁場(chǎng)策略SHOPPING MALL的最大優(yōu)勢(shì)是由一家大型及數(shù)家小型“磁場(chǎng)型”核心店引導(dǎo)周邊商鋪形成“一站式”都會(huì)休閑購(gòu)物與生活理念的商業(yè)城。銷售策略上建議采用“商場(chǎng)百分百引爆式銷售行動(dòng)”，以強(qiáng)有產(chǎn)品賣點(diǎn)吸引客戶，通過“來人再生”，“來人再利用”實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)客戶的相互擠壓效果，形成“爆炸型”搶購(gòu)效應(yīng)。短期內(nèi)即有資金取得，并可靈活應(yīng)用不需負(fù)擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)符合國(guó)人購(gòu)買習(xí)性七、商場(chǎng)道路建議百貨主動(dòng)線： 3—副動(dòng)線： 輔助走道： —2m貳、出售與出租對(duì)比分析1000m2運(yùn)動(dòng)用品、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材、道具家電、家具、娛樂2000m2麥當(dāng)勞、肯德基、名品店服裝五、單元?jiǎng)澐纸ㄗh 購(gòu)物——各店業(yè)種及商品部分重疊，保持適度競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，帶 給消費(fèi)者選擇空間，定位以中級(jí)產(chǎn)品為主。 其他特色主題則須企業(yè)體長(zhǎng)期用心經(jīng)營(yíng)，因此除非企業(yè)體本身與主題淵源深厚，否則成敗難以預(yù)料。未來這些商業(yè)區(qū)中的各類大中型商業(yè)設(shè)施，包括一些大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，將會(huì)直接影響到本案對(duì)消費(fèi)者的相對(duì)吸引力。（1）由于本案的周邊區(qū)域不久后將要興建多處大型商業(yè)設(shè)施，從而會(huì)使不少投資客和自用客認(rèn)為未來經(jīng)商競(jìng)爭(zhēng)過劇，從而失去在此投資或經(jīng)營(yíng)的興趣。（2）大慶市區(qū)范圍小，交通可及性強(qiáng)，如項(xiàng)目定位、規(guī)劃得當(dāng)，未來不但可望成為大慶生活圈的消費(fèi)中心，亦有機(jī)會(huì)扮演目的性消費(fèi)之角色。建議以采購(gòu)控管的角度，相互遴選辦法，擬定本商場(chǎng)設(shè)施管理廠商。 擬定招商策略即若采取分?jǐn)偡桨竸t以底層最高，二樓次之，三樓再次，四樓最低這樣的序列來收取并與各層的流量的多寡掛鉤。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的管理要求達(dá)到百分之百的信任度，以此共同創(chuàng)造三贏三局面。在以上基礎(chǔ)上，我們建議本案較為合理的單元銷售面積為20～35平方米左右，可供客戶自由組合，以收靈活多變的效果。電動(dòng)扶梯為提高商場(chǎng)的繁榮景象和客戶的擁擠熱鬧感，建議商場(chǎng)的電動(dòng)扶梯避免直上直下的“之”字形布局，宜采用適當(dāng)增加客流途徑商業(yè)面積的引導(dǎo)路線來規(guī)劃電梯走向，加長(zhǎng)顧客在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物的路線距離，制造商業(yè)人氣，促使消費(fèi)動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生。沿街招牌按統(tǒng)一規(guī)劃的格式排放，燈光、廣告牌、櫥窗、沿街鋪面均應(yīng)有一定的設(shè)計(jì)規(guī)范，以使整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)同場(chǎng)不同業(yè)的商鋪盡可能顯得統(tǒng)一而和諧，富于整體美感。集客廣場(chǎng)： 興建門庭廣場(chǎng)，在寸土寸金的市中心營(yíng)建一個(gè)大的公共空間，使之成為舉辦各類公共活動(dòng)、商業(yè)宣傳活動(dòng)，聚集人潮的大慶市地標(biāo)性廣場(chǎng)所在。磁場(chǎng)策略 大磁場(chǎng)策略：營(yíng)建整個(gè)商場(chǎng)乃至整個(gè)區(qū)域最具核心號(hào)召力的磁場(chǎng)。其內(nèi)部環(huán)境的規(guī)劃上充分體現(xiàn)閑庭散步式的，購(gòu)物消費(fèi)與生活?yuàn)蕵芳骖櫟模p松、休閑的購(gòu)物環(huán)境。壹、產(chǎn)品屬性從目前大慶的零售業(yè)態(tài)構(gòu)成看，百貨、商場(chǎng)業(yè)在本地段區(qū)域內(nèi)已呈飽和狀態(tài)，因此建議本案規(guī)劃為Shopping Mall的產(chǎn)品形式，形成商業(yè)空間差異化，吸引消費(fèi)群體。 本案所處區(qū)域下崗工人較多，又多為新村居民區(qū)，區(qū)域居民的整體消費(fèi)能力普遍有限，從而使本案缺乏足夠而穩(wěn)定當(dāng)?shù)乜驮?。（商業(yè)、住宅）216。 216。 本案的建筑外立面充滿現(xiàn)代感，在大慶市尚屬獨(dú)一無二，具有較強(qiáng)的視覺沖擊力和吸引力，可成為大慶標(biāo)志性的建筑。 由于大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛起步，目標(biāo)受眾對(duì)各種廣告包裝和營(yíng)銷技巧（SP）抗性極小，易于接受。機(jī)會(huì)點(diǎn) 216。（商業(yè)、住宅） 216。（住宅）216。 216。 項(xiàng)目位于薩爾圖區(qū)東部的東風(fēng)新村地區(qū)，為大慶市重要商業(yè)區(qū)和薩區(qū)的形象區(qū)之一，在整個(gè)大慶市區(qū)的居民中具有一定的客觀認(rèn)同基礎(chǔ)。優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 216。“地區(qū)”——基地東側(cè)緊鄰的經(jīng)六街，為東風(fēng)新村地區(qū)的商業(yè)主軸，商業(yè)氣氛濃厚，配套設(shè)施齊全，地區(qū)形象良好，且正處于進(jìn)一步完善中。勢(shì)廣告訴求“新世紀(jì)，新家，新生活”工程進(jìn)度現(xiàn)房主力總價(jià)36—40萬元規(guī)劃面積—平均售價(jià)2900元/平方米基地面積8萬平方米營(yíng)銷企劃自售工地位置熱源街與文化廣場(chǎng)之間劣 目標(biāo)客源對(duì)房型面積需求低于全國(guó)平均水平，所需房型偏小化特征明顯，兩房70—80平方米，三房90—110平方米銷售去化情況良好。除此以外，另一主要原因，也是由于西城區(qū)居民整體收入普遍高于東城區(qū)，能夠接受較高的商品房?jī)r(jià)格。位于本區(qū)域的“世紀(jì)廣場(chǎng)”和“時(shí)代麗景”兩個(gè)樓盤，為目前大慶樓市品位和檔次最高的個(gè)案，其開發(fā)商義耕房產(chǎn)無論是開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、管理水平還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)，已在大慶市建立了良好的市場(chǎng)口碑，具有了一定開發(fā)品牌。二、年市場(chǎng)總體去化量統(tǒng)計(jì)大慶市1999全年商品房銷售面積（建面）。圖32沿街商鋪 東風(fēng)新村地區(qū)以下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了東風(fēng)新村地區(qū)的各類商鋪共計(jì)161家。處于中央商城對(duì)面，但客流量明顯下降，內(nèi)部無電梯，設(shè)施、布局較落后。一、二、三樓經(jīng)營(yíng)狀況良好，明年將全部改為自營(yíng)。但由于經(jīng)營(yíng)檔次過高，真正購(gòu)物者卻并不多。2. 2. 通訊消費(fèi)比重的大幅上升，除了家庭電話已經(jīng)普及的原因外，亦顯示了移動(dòng)電話的便捷性，已受到了越來越多大慶居民的青睞。 %,顯示其衣著觀念已逐步趨向于時(shí)尚化，追求檔次，講究款式。216。以上數(shù)據(jù)說明：第二產(chǎn)業(yè)在大慶的國(guó)民生產(chǎn)總值中占據(jù)著極其重要的地位，但其近幾年的增速已放慢，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為迅速，比重逐年上升，顯示大慶市的“二次創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略已初見成效。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元），%,，%。 ，%，%，%，%；，%，%；216。 薩爾圖區(qū)總戶數(shù)70012戶，%，%；，%，%；，%，%； 216。 大慶市區(qū)中男性共計(jì)55萬人，約占總?cè)丝诘?1%；，約占總?cè)丝诘?9%；216。 ，；216。 ，總?cè)丝?42萬；216。區(qū)域人口（1999年底）216。之間，東南距哈爾濱市159公里，西北距齊齊哈爾市139公里。東經(jīng)124176。第一部分：市場(chǎng)篇壹、大慶市況概述區(qū)域環(huán)境 地理位置大慶市位于黑龍