【正文】 業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和投資客對(duì)短期利益追逐存在矛盾，不少商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)不善，大量空置。大型超市、專業(yè)店基本不存在空置問(wèn)題 CB Richard Ellis | Page 30 整體商業(yè)市場(chǎng) 資料來(lái)源： CBRE 大型賣場(chǎng) ? 分布格局基本平衡，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定 ? 網(wǎng)點(diǎn)分布基本飽和 ? 國(guó)際及全國(guó)性品牌占據(jù)較大市場(chǎng)份額 ? 城市發(fā)展，新的社區(qū)建設(shè)為大型綜合超市帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇 ? 分布格局不夠均衡 ? 市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定 ? 整體發(fā)展水平較低，本地品牌占據(jù)主要市場(chǎng)份額，缺少國(guó)際以及國(guó)內(nèi)其它有較大影響力的品牌 ? 總量和分布格局上尚有發(fā)展空間 ? 引進(jìn)新品牌有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 大型超市 家電、家居 建材賣場(chǎng) CB Richard Ellis | Page 31 整體商業(yè)市場(chǎng) 8 現(xiàn)有主要餐飲娛樂(lè)集中區(qū)域 序號(hào) 位置 目標(biāo)客戶 檔次 1 水上北路 宴請(qǐng)為主，包括餐飲、夜總會(huì) 較高 2 上谷 宴請(qǐng)為主，包括餐飲、酒吧 較高 3 友誼路 休閑娛樂(lè)為主，酒吧比較密集 中～高檔 4 永安路 大眾餐飲 中檔 5 五大道 大眾餐飲和宴請(qǐng) 中～高檔 6 南市食品街 文化旅游餐飲 中～高檔 7 大沽南路 大眾餐飲 中檔 未來(lái)主要餐飲娛樂(lè)集中區(qū)域 1 意式風(fēng)情區(qū) 2 德式風(fēng)情區(qū) 3 法式風(fēng)情區(qū) 4 日式風(fēng)情區(qū) 5 赤峰道 6 承德道 7 老城廂區(qū)域 8 泰達(dá)城 大沽南 路 水上北路 成都道 資料來(lái)源： CBRE 餐飲娛樂(lè) 1 5 2 7 4 3 6 1 2 4 7 8 5 6 ? 天津餐飲娛樂(lè)正在進(jìn)入高增長(zhǎng)期，現(xiàn)有餐飲娛樂(lè)設(shè)施較為發(fā)達(dá)，需求旺盛 ? 目前本市約有近 2萬(wàn)家大小餐館， 2023平方米以上的餐館就有 60家以上， 1萬(wàn)平方米以上的大型餐館 20余家 ? 市區(qū)成規(guī)模的餐飲娛樂(lè)區(qū)域主要集中在水上區(qū)域、永安道及廣東路、五大道、解放北路區(qū)域、南市食品街等 ? 大型餐飲租金： 1～ 3元 /天 /平方米，視位置、規(guī)模而定。目前其布點(diǎn)已基本完成， 05年以來(lái)開(kāi)店速度放緩。 ? 該地塊周邊有大量未開(kāi)發(fā)用地，未來(lái)將遷入大量人口，能夠?yàn)樯虡I(yè)提供穩(wěn)定的客源； ? 周邊無(wú)高星級(jí)酒店類物業(yè)存在市場(chǎng)空白點(diǎn)； ? 目前商圈內(nèi)無(wú)大型商業(yè)設(shè)施聚集區(qū)； 威脅 ? 市內(nèi)公建類產(chǎn)品供應(yīng)未來(lái)幾年放量明顯，這在一定程度上對(duì)本地塊的公建產(chǎn)品形成很大的沖擊； ? 周邊地塊潛在供應(yīng)較大，可能崛起大批競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； CB Richard Ellis | Page 21 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場(chǎng)研究 ? 區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ? 整體商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ? 整體寫字樓市場(chǎng) ? 整體 SOHO市場(chǎng) 辦公類物業(yè) ? 整體商住市場(chǎng) ? 整體高檔酒店市場(chǎng) ? 整體服務(wù)式公寓市場(chǎng) ? 整體經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng) ? 整體酒店式公寓市場(chǎng) 酒店類物業(yè) CB Richard Ellis | Page 22 整體商業(yè)市場(chǎng) 主要商業(yè)區(qū)域 目前及未來(lái)主要商圈 1 南市商圈 9 北站商圈 17 梅江商圈 2 和平路 — 濱江道商圈 10 中山路商圈 18 鞍山西道 — 白堤路商圈 3 南京路商圈 11 大悲院商圈 19 水上商圈 4 小白樓商圈 12 獅子林 — 金緯路商圈 20 奧運(yùn)商圈 5 大胡同商圈 13 天津站商圈 21 新開(kāi)路 — 華昌大街商圈 6 鼓樓 14 佟樓商圈 22 南站 — 十一經(jīng)路商圈 7 東馬路商圈 15 友誼路商圈 23 紅星路商圈 8 西站商圈 16 大沽南路商圈 24 張貴莊路商圈 核心商圈 核心商圈 6 7 7 9 13 8 2 3 4 10 11 12 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 ?目前天津市內(nèi)主要商圈分布 ? 核心商圈：和平路 濱江道、南京路、南市、小白樓、東馬路、大胡同商圈 ? 傳統(tǒng)特色泛商圈：鼓樓、海河樓商貿(mào)區(qū) ? 新興商圈，如奧運(yùn)、水上、梅江商圈逐漸興起 ? 各行政區(qū)內(nèi)均有政府所規(guī)劃出的區(qū)域型核心商圈 ? 未來(lái)商圈發(fā)展將向多中心的模式演變 ? 傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施將根據(jù)市場(chǎng)變化逐步調(diào)整，整體檔次、所面向客群的差異更加明顯 ? 天津的商圈分布過(guò)度集中在市中心區(qū)域，缺乏均衡性，與城市發(fā)展趨勢(shì)不協(xié)調(diào) ? 隨著城市各區(qū)域功能布局的逐漸確定，商業(yè)發(fā)展已逐漸形成區(qū)域化的格局，商業(yè)的衍生也隨著區(qū)域的消費(fèi)特性的差異化而有不同的特色 ? 未來(lái)消費(fèi)趨勢(shì) ， 勢(shì)必依照區(qū)域特性而吸引不同層次與檔次的消費(fèi)者 。 本項(xiàng)目 1號(hào)線 3號(hào)線 9號(hào)線 2號(hào)線 2號(hào)線 1號(hào)線 天津火車站 1號(hào)線：已竣工 9號(hào)線： 2023 7號(hào)線：未定 資料來(lái)源：天津市規(guī)劃局 地塊分析 地塊可達(dá)性 ? 交通便利及與外部區(qū)域的連通性好，為本項(xiàng)目的商務(wù)辦公需求帶來(lái)潛力 ? 道路、地鐵及與機(jī)場(chǎng)的距離對(duì)于本項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)辦公提供了交通的便利及人流量的支撐 ? 城市交通體系的完善使得城市向多中心發(fā)展，本區(qū)域作為城市重點(diǎn)發(fā)展方向，將最有可能成為新興的綜合功能區(qū) 機(jī)場(chǎng) 距離濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 14公里，走外環(huán)非常便利 火車站 距離市中心 8公里，距離火車站約 7公里 軌道交通 地鐵 9號(hào)線部分已通車，其余市區(qū)部分正在修建當(dāng)中，一號(hào)橋站在本地塊的西北側(cè) 規(guī)劃中的地鐵 7號(hào)線位于地塊的東側(cè)，并在詹莊子設(shè)站 東南半環(huán)快速路，位于地塊西側(cè) 1公里處，便捷的城市交通軌道將拉近各個(gè)區(qū)域到達(dá)地塊的距離 公交 至少 24條公交線路通過(guò)津塘公路 本項(xiàng)目 CB Richard Ellis | Page 17 地塊分析 地塊可達(dá)性 海河 ? 車流主要沿地塊北側(cè)和東側(cè)進(jìn)入地塊 ? 城市交通的主干道快速路 —— 東南半環(huán)快速路和大沽南路快速路距離本地塊較近，分別僅有 1公里和 3公里，能夠?yàn)楸镜貕K快速導(dǎo)入人流 ? 津?yàn)I輕軌一號(hào)橋站位于項(xiàng)目的西北側(cè)，便捷的軌道交通能夠帶動(dòng)商業(yè)商務(wù)的發(fā)展 ? 項(xiàng)目北側(cè)津塘公路中間設(shè)有隔離帶，機(jī)動(dòng)車輛只能在中山門立交橋和變電所路的路口處繞行，目前機(jī)動(dòng)車的可達(dá)性稍差 ? 地塊北側(cè)居民區(qū)的人流能通過(guò)人行通道穿行，但是據(jù)調(diào)查目前人行通道的紅綠燈未開(kāi)啟，并且津塘公路車速很快，阻隔部分北部居民的通勤 ? 地塊東側(cè)為規(guī)劃中的武當(dāng)路，未來(lái)柳林橋的通車將拉近項(xiàng)目與河西區(qū)的距離 地塊可達(dá)性有待改善 : ? 目前人流主要集中在津塘公路沿線，由于隔離帶的問(wèn)題，車流的可達(dá)性問(wèn)題有待改善，可以通過(guò)相關(guān)交通疏導(dǎo)標(biāo)志來(lái)吸引北部的人流和車流 CB Richard Ellis | Page 18 地塊分析 天塔 資料來(lái)源： CBRE 回報(bào)方式租金收入房產(chǎn)升值Percent7060504030201003367四、五星級(jí)酒店標(biāo)間門市價(jià)格比較0400800120016002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*間四星 五星地塊四周主要景觀現(xiàn)狀如下： ? 地塊西北側(cè)為地鐵 9號(hào)線（津?yàn)I輕軌）一號(hào)橋站，西北側(cè)約 100米處為萬(wàn)客隆及蘇寧電器； ? 地塊的北側(cè)及東北側(cè)為陳舊的居住區(qū)； ? 地塊的西側(cè)、南側(cè)和東側(cè)為未來(lái)智慧城地塊，與住宅區(qū)相連； ? 目前地塊的北側(cè)有輕軌及輕軌一號(hào)橋站的遮擋，對(duì)于東麗向市區(qū)方向的車輛可視性不佳，對(duì)于從輕軌一號(hào)橋站下車的人流本地塊的可視性較好。 ? 未來(lái)柳林橋的貫通，拉近了河西和河?xùn)|之間的距離，增加了本項(xiàng)目的可達(dá)性。 ? 預(yù)計(jì)未來(lái)，隨著天津居民生活水平的不斷提高，居民更加注重生活質(zhì)量和生活品位，家庭在外用餐支出明顯增長(zhǎng)，餐飲消費(fèi)需求將快速增長(zhǎng) CB Richard Ellis | Page 9 宏觀環(huán)境分析 資料來(lái)源：天津市規(guī)劃局 本案 城市規(guī)劃分析 ? 《 天津市城市總體規(guī)劃 (2023━ 2023 年 )》 正式確立天津”國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市“的城市定位 ? 城市中心區(qū)的功能依托于城市空間布局 “一軸、兩帶、三區(qū)”的發(fā)展格局向外圍延伸 CB Richard Ellis | Page 10 宏觀環(huán)境分析 中心城區(qū) 濱海地區(qū) 城市規(guī)劃分析 ? 濱海新區(qū)的建設(shè)和海河的整體開(kāi)發(fā)步伐的加快，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利好因素之一。 2023年天津社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，占同期天津國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的% ? 天津市 GDP近年來(lái)快速增長(zhǎng)，但對(duì)于北京 50％的比例，其社會(huì)消費(fèi)品零售總額占 GDP比例較低，天津市消費(fèi)品零售市場(chǎng)具有較大的發(fā)展?jié)摿? ? 天津居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)從 2023年至 2023年，平均在100以上，尤其在 2023年后，連續(xù)四年高于 100，這說(shuō)明，天津市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)邁入快速發(fā)展軌道，市場(chǎng)消費(fèi)價(jià)格表現(xiàn)日趨活躍 ? 天津社會(huì)消費(fèi)品零售額整體快速上升趨勢(shì)，并且發(fā)展?jié)摿薮?，同時(shí)批發(fā)零售成為天津商業(yè)市場(chǎng)的主要發(fā)展支柱 CB Richard Ellis | Page 7 宏觀環(huán)境分析 餐飲業(yè)零售總額0501001502002502023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元餐飲業(yè)零售總額20232023天 津恩格爾系數(shù)走勢(shì)%%%%%%%0%10%20%30%40%50%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023經(jīng)濟(jì)概況 ? 天津市餐飲業(yè)零售總額額平均每年以 16%的速度增長(zhǎng)， 2023年達(dá)到 ，比 2023年增長(zhǎng) ，增速居各行業(yè)之首。 ? 選定項(xiàng)目潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 并確定本項(xiàng)目相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ? 研究并確定項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)容的需求情況并為項(xiàng)目確定適宜的市場(chǎng)定位 ? 為項(xiàng)目明確適合的定位方案后 ， 并針對(duì)這些方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析 ? 在基于分析市場(chǎng)供應(yīng) 、 需求情況以及在財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上 ， 最終確定項(xiàng)目的發(fā)展方案 ， 這些開(kāi)發(fā)內(nèi)容將體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商最大化的財(cái)務(wù)收益 CB Richard Ellis | Page 4 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場(chǎng)研究 ? 區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 CB Richard Ellis | Page 5 宏觀環(huán)境分析 20232023消 費(fèi)品零售額與價(jià)格指數(shù)走勢(shì)0400800120016002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元30405060708090100110社會(huì)消費(fèi)品零售額 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)經(jīng)濟(jì)概況 ? 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。 ? 把握項(xiàng)目發(fā)展主題與方向 ? 構(gòu)建項(xiàng)目物業(yè)種類 、 功能及規(guī)模 ? 明確各個(gè)物業(yè)產(chǎn)品類型及規(guī)模配比 ? 明確商業(yè)物業(yè)的功能 、 規(guī)模 、 業(yè)種業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營(yíng)管理模式建議 ? 提供項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議 ， 建議各期開(kāi)發(fā)物業(yè)類型 、 規(guī)模等 為了達(dá)到上述目的 ， 我們將分析以下內(nèi)容： ? 分析天津 、 開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ， 這將包括對(duì)項(xiàng)目所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的分析 、 城市整體規(guī)劃分析；分析項(xiàng)目用地的特點(diǎn)并且分析項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)和局限性 ? 研究市區(qū)及周邊區(qū)域各公建類物業(yè)類型市場(chǎng)的發(fā)展特征及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 。 2023年前 9個(gè)月天津市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 ，與去年同比增長(zhǎng)27%， 2023年到 2023年期間，年均增長(zhǎng)率達(dá)到 18%，顯示了天津全市固定資產(chǎn)投資保持了高位平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì) ? 在國(guó)家大力發(fā)展政策、奧運(yùn)會(huì)、濱海新區(qū)建設(shè)、金融創(chuàng)新政策等諸多利好因素的推動(dòng)下，天津經(jīng)濟(jì)有望在今后 5－ 10年進(jìn)入高速發(fā)展階段 天津市全社會(huì)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額04008001200160020232023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元010203040百分比%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率CB Richard Ellis | Page 6 宏觀環(huán)境分析 業(yè)態(tài) 能夠吸引您前來(lái)的因素6 7 . 2 %2 5 . 2 %2 2 . 0 %3 3 . 2 %0% 10% 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 60% 7 0 % 8 0 %綜合性方面一站式購(gòu)物場(chǎng)所以餐飲為主的商業(yè)場(chǎng)所以休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)場(chǎng)所以大型超市為主的