【正文】 9 汪莊子地塊 ? 可建設(shè)用地 ，容積率 ? 為本項(xiàng)目商業(yè)部分提供穩(wěn)定的客源 10 吉安道地塊 ? 占地面積 ， 目前 土地性質(zhì)未定 11 糖精廠地塊 ? 占地 54畝，目前 土地性質(zhì)未定 12 天鋼地塊 ? 總占地面積 544公頃，在該功能區(qū)規(guī)劃建設(shè) 4個(gè)項(xiàng)目。 劣勢(shì) ? 項(xiàng)目周邊人文環(huán)境較差、商業(yè)氛圍不濃厚，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的檔次定位、業(yè)態(tài)定位需謹(jǐn)慎； ? 項(xiàng)目沿津塘公路受到隔離帶的影響，給未來的商業(yè)人流導(dǎo)入造成一定的阻隔； ? 地塊所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，未來酒店及商務(wù)辦公需要較長的培育期； 機(jī)會(huì) ? 智慧城的規(guī)劃將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)形成利好； ? 目前住宅需求大于供給。 ?? ? 與此同時(shí)，隨著天津不斷的發(fā)展，城市的不斷擴(kuò)張，對(duì)于一個(gè)擁有將近 1000萬人口的大城市，傳統(tǒng)的單一的商業(yè)中心已經(jīng)不能夠滿足目前消費(fèi)者的購物需求 CB Richard Ellis | Page 23 整體商業(yè)市場 主要商圈發(fā)展特點(diǎn) 南京路商圈 和平路 濱江道商圈 小白樓商圈 泛老城廂商圈 目前狀況 ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無步行街，臨街店鋪分布較少 ? 租金：臨街店鋪 1215元 /天 *平米，商場抽成比例為 2030% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約318,000平米；和平路步行街總長度 1200米，濱江道步行街總長度 500米 ? 租金：臨街店鋪 1025元/天 *平米，商場抽成比例為 1530% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約67,000 平方米；無步行街，臨街店鋪極少 ? 租金： 臨街店鋪 810元 /天 *平米， 商場抽成比例為 1530% ?供應(yīng)：大型商業(yè)面積約 646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場，臨街店鋪較少 ?租金： 58元 /天 *平米 ， 商場抽成比例為 1530% 主要特點(diǎn) ? 該區(qū)域是中高檔消費(fèi)比較密集商圈 ? 該區(qū)域近期的調(diào)整幅度較大， 0607年，先后有新伊勢(shì)丹和美美百貨，將引領(lǐng)天津商業(yè)向更高端邁進(jìn) ? 休閑設(shè)施在商場中的作用比較突出 ? 天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平 ? 商圈內(nèi)百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主 ? 區(qū)域內(nèi)商場之間同質(zhì)化經(jīng)營比較嚴(yán)重，競爭激烈 ? 在中檔商品消費(fèi)方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場中占有主導(dǎo)地位 ? 受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)較小，休閑娛樂設(shè)施比較缺乏 ? 07年區(qū)域內(nèi)海信廣場 的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次 ? 天津北部的主要商圈，擁有天津 傳統(tǒng)的 商業(yè)和特色文化商業(yè) ? 商業(yè)格局尚不成熟。其中建材類賣場占比較高，而家居類賣場較少，特別是以時(shí)尚、中高品質(zhì)為主題的家居類賣場較少 ? 電器類大型專業(yè)店以國美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類超市類似 ? 家樂福、沃爾瑪、華潤萬家超市占大型超市主導(dǎo)地位。其優(yōu)勢(shì)在于：能夠提供大型餐飲需要的展示性、區(qū)域消費(fèi)能力、文化氛圍、停車位等 ? 普遍經(jīng)營表現(xiàn)良好，反映出旺盛的需求 ? 規(guī)模較大，分布集中區(qū)域顯示出集聚效應(yīng)，經(jīng)營狀況普遍較好 ? 發(fā)展趨勢(shì)：多樣化，規(guī)?；?，連鎖化，休閑化 ? 旺盛的市場需求帶來的機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目的潛力很大 資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 32 整體商業(yè)市場 現(xiàn)有主要健身場館 1 起點(diǎn)廣東路 9 浩沙今晚 17 寶力豪全民健身 25 天幟成都道 33 都鐸健身俱樂部 (太陽城店 ) 2 起點(diǎn)王頂?shù)? 10 浩沙津東 18 深呼吸 26 天幟久華里 34 都鐸健身俱樂部 (華鉅店 ) 3 起點(diǎn)天驕園 11 浩沙吉利 19 力度 27 甘蒂河西 4 起點(diǎn)河?xùn)|大通 12 浩沙津匯 20 立達(dá) 28 甘蒂和平 5 起點(diǎn)水晶宮 13 寶蓮河西 21 泰達(dá) 29 津利華 6 起點(diǎn)三馬路 14 寶蓮和平 22 向日葵和平 30 美都 7 起點(diǎn)建設(shè)路 15 寶力豪金牌 23 向日葵南開 31 濱江萬麗酒店 8 浩沙新安 16 寶力豪體育賓館 24 永康 32 活力 1 2 1 2 3 4 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 資料來源： CBRE 7 5 32 休閑娛樂 —— 健身場所 33 34 ? 和平、河西較為集中 ? 以華苑為代表的大型居民區(qū)周邊多有分布 ? 以南京路一線為代表的高檔寫字樓周邊較密集 ? 連鎖品牌加緊占有市場 ? 類型構(gòu)成上，傳統(tǒng)器械項(xiàng)目所占比例最高，跆拳道、合氣道、瑜伽等新興項(xiàng)目有上升趨勢(shì) ? 近年來增長速度較快，規(guī)模有放大趨勢(shì) ? 以服務(wù)居民區(qū)為主，寫字樓周邊逐年增加 ? 健身項(xiàng)目多元化，連鎖品牌效應(yīng)突出 ? 分散的中小型場館將受到大型連鎖品牌的嚴(yán)重考驗(yàn)，對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域密集的居住人口，對(duì)健身的需求潛力很大 CB Richard Ellis | Page 33 整體商業(yè)市場 休閑娛樂 —— KTV 天津市K T V 分布地區(qū)和平區(qū)14%南開區(qū)25%河西區(qū)25%河北區(qū)7%河?xùn)|區(qū)18%其他區(qū)11%1 2 1 2 3 4 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 資料來源： CBRE 7 5 29 ? 目前本市共有 KTV100余家，其中規(guī)模較大、影響較廣的 30余家 ? 從行政區(qū)劃看，主要集中在河西、和平和南開區(qū)，并且成散點(diǎn)式分布 ? 多集中在 CBD、商業(yè)區(qū)周邊 ? 以東方之珠為代表的連鎖品牌效應(yīng)突出 ? 根據(jù)所處地點(diǎn)不同，租金 /天 *平米不等 ? 客群偏年輕化 ? KTV近年來增長速度較快，規(guī)模有放大趨勢(shì) ,整體向規(guī)?；?、健康化發(fā)展 ? 大型連鎖品牌將成為本市 KTV發(fā)展主要推動(dòng)力量，傳統(tǒng)中小型歌廳面臨挑戰(zhàn) CB Richard Ellis | Page 34 整體商業(yè)市場 經(jīng)營型商業(yè) —— 吸納情況 ? 空置率受到供應(yīng)的影響很大，其變化趨勢(shì)與供應(yīng)增長率趨同 ? 2023年，全市經(jīng)營型商業(yè)平均空置率約 7％ ? 2023年，受到大量新增供應(yīng)的影響，預(yù)計(jì)空置率會(huì)有較大幅度的提升，達(dá)到約 18％ ? 預(yù)計(jì)未來天津的商業(yè)需求將繼續(xù)保持較為旺盛的態(tài)勢(shì)，因此預(yù)計(jì)到 2023年，空置率將回落至約 12％的水平 ? 天津商業(yè)零售市場發(fā)展較快，且隨著國內(nèi)外零售商的進(jìn)入步伐加大，目前大型商業(yè)的空置率較低，市場發(fā)展較好 ? 未來隨著供應(yīng)量的大幅度增加，預(yù)計(jì)市場在招商及經(jīng)營上均將出現(xiàn)較大的競爭，擁有較好地理位置及特色化經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目將更具競爭力 百貨/ 購物中心空置率情況（2 0 0 0 2 0 1 1 ）0204060801002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023萬平米0%4%8%12%16%20%新增 空置率資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 35 整體商業(yè)市場 經(jīng)營型商業(yè) —— 租金情況 資料來源： CBRE 不同商業(yè)類型租金比較 1 5 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 百貨 購物中心 食品超市 家居超市 電器 商業(yè)街 注：百貨、購物中心、商業(yè)街的散租租金以使用面積計(jì)算，其余租金以建筑面積計(jì)算 元 /天 /平方米 整租 散租 ? 小型商戶的散租租金不同商業(yè)類型方式不同，其中百貨一般通過營業(yè)額扣點(diǎn)方式，扣率普遍在 15%～ 30%，平均租金約 /天 /平方米 ? 購物中心和街鋪的散租租金一般以固定租金方式，一般低于百貨的扣點(diǎn)租金。 ? 新興的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)，如奧城、梅江、海河沿線也將出現(xiàn)一些大型綜合商業(yè)項(xiàng)目 ? 較小規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目較為分散，普遍在核心商圈之外 ? 未來商業(yè)主要將定位為購物中心，百貨其次 ? 未來商業(yè)的開發(fā)商實(shí)力很強(qiáng)，有較好的融資能力、較強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ? 市中心、特別是核心商圈競爭加劇，新的商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)要慎重 ? 對(duì)于本項(xiàng)目地塊未來潛在項(xiàng)目存在很多不確定因素，所以也要考慮前瞻性和競爭的因素 30 26 37 40 41 43 CB Richard Ellis | Page 42 整體商業(yè)市場 小結(jié) 經(jīng)營型 商業(yè) 經(jīng)營情況 消費(fèi)者特征 ? 傳統(tǒng)商圈的外擴(kuò)及區(qū)域性商圈的發(fā)展為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提供了較好的市場條件 ? 面對(duì)全市商業(yè)市場的競爭日益加劇，本項(xiàng)目應(yīng)著重服務(wù)區(qū)域市場，通過有效的業(yè)態(tài)組合提高競爭力 ? 對(duì)于本項(xiàng)目來說，由于目前區(qū)域商業(yè)市場尚不成熟，經(jīng)營型商業(yè)作為穩(wěn)定的主流商業(yè)類型，對(duì)于提升區(qū)域商業(yè)氛圍較為有利 ? 同時(shí)也應(yīng)注重發(fā)展經(jīng)營型商業(yè)所需的居住氛圍、基礎(chǔ)設(shè)施配套等條件 銷售型 商業(yè) ? 經(jīng)營型商業(yè)主要表現(xiàn)為百貨、購物中心、大賣場等形式 ? 作為主流業(yè)態(tài)，這些商業(yè)設(shè)施幾乎都分布于大型市級(jí)商圈或區(qū)域型商圈 ? 靠近地鐵站，依托公交的便利性增加輻射力 ? 雖然受到供應(yīng)的沖擊對(duì)租金和空置率有所影響，但整體來看市場表現(xiàn)一直比較平穩(wěn) ? 經(jīng)營型商業(yè)作為主流商業(yè)類型日后將保持持續(xù)發(fā)展 ? 隨著城市“多中心”格局的形成以及基礎(chǔ)設(shè)施的完善，越來越多的經(jīng)營型商業(yè)將出現(xiàn)在區(qū)域型商圈中，而市級(jí)商圈的功能性將被弱化 ? 隨著城市經(jīng)濟(jì)及居民收入水平的發(fā)展，城市居民對(duì)商業(yè)的需求將進(jìn)一步提高并呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì) ? 銷售型商業(yè)主要表現(xiàn)為底商和商業(yè)街兩種形態(tài)，從業(yè)態(tài)上來看以配套服務(wù)型為主 ? 銷售類型的商業(yè)在后續(xù)經(jīng)營上都會(huì)遇到長期經(jīng)營與短期利益的沖突，造成底商入住率遠(yuǎn)低于銷售率的現(xiàn)象 ? 隨著散售和經(jīng)營矛盾的激化，開發(fā)商更加理智的選擇商業(yè)處置方式，這也是銷售型商業(yè)銷售率下降的原因 ? 銷售型商業(yè)對(duì)開發(fā)商回款很有幫助，因此未來仍將有較大供應(yīng) ? 但開發(fā)商的處置方式不再單一化，而是通過聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司對(duì)商業(yè)進(jìn)行前期策劃，并且通過租售結(jié)合的方式對(duì)商業(yè)進(jìn)行合理規(guī)劃 ? 自持和散售相結(jié)合是未來底商和商業(yè)街比較普遍選擇的處置方式 CB Richard Ellis | Page 43 研究范圍 寫字樓市場 整體市場研究范圍界定 ? 研究范圍針對(duì)天津有影響力的寫字樓甲級(jí)與乙級(jí)項(xiàng)目 ? 研究區(qū)域包括：南京路區(qū)域、小白樓 /CBD區(qū)域、友誼路 /圍堤道區(qū)域、海河 /東站 ? 研究時(shí)段： 2023年 — 2023年 ? 市場參數(shù)：供應(yīng)量、租金、空置率、吸納量 ? 目前，市場上提供寫字樓的區(qū)域較少，客戶的選擇余地不太 ? 未來會(huì)有很多新興的商務(wù)區(qū)域形成 CB Richard Ellis | Page 44 商務(wù)區(qū)分布 ? 主要商務(wù)區(qū)分布圖（現(xiàn)有及未來） 南京路沿線 友誼路 /圍堤道 小白樓/CBD 本案 海河沿線 老城廂 海河 /東站 整體寫字樓市場 奧運(yùn)板塊 ? 目前天津優(yōu)質(zhì)寫字樓主要分布在市內(nèi)的南京路沿線、小白樓 /CBD、友誼路 /圍堤道、海河 /東站區(qū)域及開發(fā)區(qū)核心區(qū)域 ? 現(xiàn)有商務(wù)區(qū)發(fā)展不成熟，定位的差別不明顯，因此部分商務(wù)區(qū)未來可能有融合趨勢(shì) ? 未來城市熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d的商務(wù)區(qū)，如海河沿線區(qū)域，奧運(yùn)區(qū)域，泛老城廂區(qū)域等 ? 目前，整體市場物業(yè)檔次不高，但未來將有提升的趨勢(shì) ? 不成熟的市場環(huán)境下，可能催生商務(wù)格局的轉(zhuǎn)變 ? 項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍較淡，未來發(fā)展商務(wù)辦公需要培育期較長，發(fā)展純商務(wù)辦公產(chǎn)品要慎重 CB Richard Ellis | Page 45 現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目 現(xiàn)有項(xiàng)目 1 國際大廈 13 文華中心 25 友誼大廈 2 河川大廈 14 亞太大廈 26 津玉大廈 3 萬科世貿(mào)廣場 15 國華大廈 27 醫(yī)藥大廈 4 津匯廣場 Ⅰ 、 Ⅱ 16 天星河畔廣 場 28 麗晶大廈 5 華僑大廈 17 萬隆太平洋 大廈 29 環(huán)渤海發(fā)展中 心 6 今晚大廈 18 三聯(lián)大廈 30 港灣中心（海 河之子） 7 天津國際經(jīng)濟(jì)經(jīng)貿(mào)中