廣場(chǎng)項(xiàng)目定位策劃方案-wenkub
2023-01-20 01:05:36 本頁(yè)面
【正文】 便利型 Clubs 15005000人 100500米 內(nèi)部會(huì)所 小區(qū)內(nèi)部道路 無(wú) 步行 25分鐘 街坊型 Street 13萬(wàn)人 12千米 住宅底商，街區(qū) 內(nèi)部道路，支路 公交站點(diǎn) 步行 510分鐘 鄰里型 Neighborhood 510萬(wàn)人 35千米 集中型物業(yè) 支路，次干道 公交分站 步行、 騎車、機(jī)動(dòng)車 1015分鐘 區(qū)域型 Department 1530萬(wàn)人 510千米 復(fù)合型 次干道、主干道 公交換乘中心 騎車、 機(jī)動(dòng)車 1530分鐘 城市型 City 50100萬(wàn)人 1030千米 商業(yè)綜合體集群 交叉主干道 公交總站，地鐵，快速公交 騎車、 機(jī)動(dòng)車 3060分鐘 泛城市型 Beyond City 200萬(wàn)人以上 城際范圍 專業(yè)市場(chǎng)型 商業(yè)中心 城際道路 交通樞紐中心 機(jī)動(dòng)車 60分鐘以上 參考：商業(yè)研究分級(jí)模型 定位方法（二） 模型參考法 ?本項(xiàng)目符合區(qū)域型商業(yè)分級(jí)要素 定位推導(dǎo) 根據(jù)以上推導(dǎo)，項(xiàng)目集中商業(yè)定位為： 區(qū)域型主題商業(yè) ?區(qū)域：開(kāi)發(fā)區(qū)東北部；并隨著交通條件的發(fā)展，輻射面向東向北擴(kuò)展 ?主題：周邊 35公里日益發(fā)展成熟的住宅區(qū)家庭消費(fèi)為基本消費(fèi)群體；企業(yè)的商務(wù)和職工消費(fèi)為次主力消費(fèi)群體；交通便利，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射能力吸引周邊客流做為輔助消費(fèi)人群在此基礎(chǔ)同初步定位為家庭消費(fèi)主為主題 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展定位是以建設(shè)高新技術(shù)企業(yè)為主 項(xiàng)目定位 3 產(chǎn)品定位 經(jīng)營(yíng)定位 主力客群定位 業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目區(qū)域分析 —人口 3公里商圈實(shí)際人口匯總 序號(hào) 名稱 人數(shù) 1 城鎮(zhèn)人口 90605 2 在校師生 44166 3 工廠職工 32700 4 農(nóng)村人口 31437 5 企事業(yè)單位 3222 小計(jì) 202130 6 預(yù)期增長(zhǎng)人口 84993 總計(jì) 287123 城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)普遍優(yōu)于鄉(xiāng)村居民 ? 全年農(nóng)村居民人均純收入 7917元 ，比上年增長(zhǎng) % ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 24565元 ，比上年增長(zhǎng) % ? 農(nóng)村居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的 % ? 城鎮(zhèn)居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的 % 以上數(shù)據(jù)來(lái)源全國(guó) 2022年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 ?調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)農(nóng)村人口只在戶籍上呈現(xiàn)，已逐步城鎮(zhèn)化，實(shí)際消費(fèi)能力有待查證 ?消費(fèi)意識(shí)和行為習(xí)慣對(duì)項(xiàng)目支撐力產(chǎn)生影響 在校學(xué)生消費(fèi)能力弱，接受新興業(yè)態(tài)能力強(qiáng) 工廠職工收入穩(wěn)定消費(fèi)能力較強(qiáng) 預(yù)期客群 預(yù)期主要消費(fèi)客群分割線 預(yù)期消費(fèi)能力強(qiáng) 預(yù)期消費(fèi)能力差 購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu) ?2030歲人群居多，對(duì)新興業(yè)態(tài)接受能力較強(qiáng) ?3050歲人群對(duì)應(yīng)家庭化消費(fèi)顯現(xiàn) ?整體年齡結(jié)構(gòu)體現(xiàn)兒童、教育消費(fèi)存在機(jī)會(huì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：瑞時(shí)調(diào)研數(shù)據(jù) 主力客群判斷 參考：不同年齡段對(duì)零售商品的消費(fèi)能力、消費(fèi)特征、消費(fèi)態(tài)度 數(shù)據(jù)來(lái)源：瑞時(shí)調(diào)研數(shù)據(jù) 消費(fèi)方向判斷 實(shí)際商圈 20萬(wàn)人 核心客群 年齡結(jié)構(gòu)細(xì)分 2045歲消費(fèi)客群 以 2030歲餐飲、娛樂(lè)、兒童教育、購(gòu)物消費(fèi)為輔，增加項(xiàng) 目日?？土髋c整體人氣 以 3045歲家庭生活、購(gòu)物、休閑消費(fèi)為主，提升項(xiàng)目亮點(diǎn)與特點(diǎn) 參考：不同年齡段的消費(fèi)方向 客群定位 主題定位建議以該年齡段時(shí)尚消費(fèi)方向?yàn)橹鳎彝ハM(fèi)為輔 根據(jù)主力客群推導(dǎo)建議項(xiàng)目： 關(guān)注周邊工廠職工的消費(fèi)特點(diǎn)，注重一站式、便捷式消費(fèi) 項(xiàng)目定位 3 產(chǎn)品定位 經(jīng)營(yíng)定位 主力客群定位 業(yè)態(tài)定位 經(jīng)營(yíng) 定位 項(xiàng)目自身情況 主力商戶選址意向 市場(chǎng) 空間 商業(yè) 環(huán)境 商業(yè)市場(chǎng)分析 消費(fèi)能力分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)營(yíng)定位 以上數(shù)據(jù)來(lái)源人民網(wǎng)網(wǎng)站 消費(fèi)能力判斷 項(xiàng)目區(qū)域薪酬水平 根據(jù)收入水平對(duì)比判斷，項(xiàng)目區(qū)域收入水平 低于 城市平均水平 以上數(shù)據(jù)來(lái)源 2022年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 假設(shè)值： 按每月消費(fèi) 35次，每次消費(fèi) 200500元計(jì)算 月消費(fèi)為： 6001500元；月平均消費(fèi)： 1050元 年消費(fèi)為： 720018000元；年平均消費(fèi)： 12600元 根據(jù)假設(shè)對(duì)比判斷本區(qū)域消費(fèi)水平與市區(qū)居民家庭消費(fèi) 接近 消費(fèi)能力判斷 支出項(xiàng) 支出金額（元） 占比 食品類 36% 居住類 12% 衣著類 11% 教育文化娛樂(lè)服務(wù) 11% 交通和通訊 10% 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 9% 醫(yī)療保健 8% 其他商品和服務(wù) 3% 合計(jì)： 購(gòu)房目的基本型自住占 43%，改善型自住占 24%， 以剛性需求為主 57%購(gòu)房者為首次購(gòu)房 消費(fèi)能力判斷 開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)低于市區(qū)其他區(qū)域 附近區(qū)域居民或外來(lái)本市發(fā)展的中低收入（略有積蓄）人群 由此判斷該區(qū)域消費(fèi)能力為 中等水平 購(gòu)房者多來(lái)自于附近區(qū)域 消費(fèi)能力判斷 消費(fèi)能力 交通依賴與距離 消費(fèi)態(tài)度 消費(fèi)能力強(qiáng)群體 ?對(duì)公共交通的依賴度低 ?多以自駕車出行消費(fèi) ?接受距離較遠(yuǎn)的場(chǎng)所購(gòu)物 ?對(duì)品牌有一定認(rèn)知度 ?接受價(jià)格較高產(chǎn)品 ?消費(fèi)內(nèi)容涵蓋廣 ?對(duì)購(gòu)物、美容、休閑、娛樂(lè)都有很強(qiáng)的消費(fèi)興趣 ?圍繞家庭、小孩而展開(kāi)消費(fèi) 消費(fèi)能力弱群體 ?對(duì)公共交通依賴程度高 ?非常在乎交通成本 ?很難接受離家較遠(yuǎn)的購(gòu)物商場(chǎng) ?一般就近購(gòu)物 ?對(duì)價(jià)格敏感 ?品牌認(rèn)知度低
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