沈陽(yáng)理念行銷鐵西區(qū)商住市場(chǎng)總體定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-26 11:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，此部分重點(diǎn)突出投資回報(bào)。 715樓為時(shí)間密碼，此部分重點(diǎn)突出以全天候商務(wù)的概念，但其支撐點(diǎn)與自由密碼部分非常相似，因此將寫字樓與商住隔離成兩部分以兩個(gè)密碼的形式來推廣，沒有明顯的形象定位語(yǔ)，非常容易造成受眾混淆概念，記憶度不深。 銷售狀況：銷售率約為 60%，銷售狀況較好，該項(xiàng)目均價(jià)在 5500元 /m2,購(gòu)買群體為投資者和的中、小發(fā)展型公司。 附嘉興國(guó)際裝修標(biāo)準(zhǔn) ● 外墻：花崗巖及墻面磚； ● 內(nèi)墻：乳膠漆 ● 頂棚：乳膠漆及局部吊頂 ● 地面：復(fù)合地板 ● 窗：彩框塑窗 ● 廚房：墻磚、地磚、整體櫥柜 ● 衛(wèi)生間：墻磚、地磚、洗面盆、坐便、熱水器 ● 電梯：德國(guó)品牌電梯 ● 其他： 樓梯：理石地面、木制扶手 照明：聲控照明 ● 贈(zèng)送分體空調(diào) 項(xiàng)目名稱：光達(dá)大廈 廣告語(yǔ) :比肩國(guó)際名所規(guī)劃，經(jīng)典演繹純粹貴胄人生。 定位語(yǔ) :傳說中的『上游之城』 項(xiàng)目簡(jiǎn)述 :本案居于北站商圈 ,郵政大廈、北站左右相依 ,屬于北站商圈核心區(qū)位。 賣點(diǎn)： ● 小戶型 ,40㎡ — 106㎡； ● 50年土地使用年限； ●配套上 ,1800平米四季恒溫室內(nèi)游泳池、業(yè)主會(huì)所； ●一對(duì)一的物業(yè)。 簡(jiǎn)評(píng)：定位語(yǔ)比較模糊，延展的解釋空間不到位。其他方面更是模棱兩可?？傮w感覺沒有什么亮點(diǎn)和產(chǎn)品支撐點(diǎn)。其銷售非常低，為該區(qū)域內(nèi)價(jià)位最低的項(xiàng)目。 銷售狀況：該項(xiàng)目銷售率約為 60%，而且勢(shì)頭處于旺勢(shì)。均價(jià)在 5000元 /m2,屬于區(qū)域內(nèi)價(jià)位最低的商住樓。 三 、 項(xiàng)目概況 ● 建筑面積： 23800m2 ● 套數(shù)：共 350套（ 14套 *25層每層 14戶，商住樓共 25層）； ● 層數(shù)：共 28層， 1至 3層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)； ● 建材情況：建筑結(jié)構(gòu)為框剪結(jié)構(gòu)； ● 裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部分精裝修，室內(nèi)部分為廚衛(wèi)精裝修，其余部分為 簡(jiǎn)裝。 四 、 本項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ● 位臵優(yōu)勢(shì) 公交路線便捷，交通四通八達(dá)，可以方便的通往各個(gè)區(qū)域。 ● 地標(biāo)式建筑 目前在區(qū)域內(nèi)屬于第一高建筑。 ● 立面外風(fēng)格獨(dú)特 色彩鮮明，非常醒目（建議改為涂料）。 劣勢(shì) ● 鐵西區(qū)缺少商務(wù)氛圍 缺少商務(wù)氛圍是本項(xiàng)目的致命缺點(diǎn)，沒有濃厚的商業(yè)氛圍，意味著 周邊沒有經(jīng)營(yíng)型客戶，投資型客戶也不愿到此投資。 ● 市場(chǎng)潛力較小 目前，商住樓市場(chǎng)的需求較小，商住樓銷售率普遍較低。 ● 新興區(qū)域，購(gòu)買人群特征不明顯，炒作成本較高。 機(jī)會(huì) ● 鐵西區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭較好，相信在未來的幾年內(nèi)商業(yè)氛圍將會(huì)提升。 威脅 ●競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力雄厚 本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為東環(huán)國(guó)際花園，其商住樓的產(chǎn)品形式與 本項(xiàng)目非常相近，對(duì)本項(xiàng)目的威脅較大。 ● 臨近鐵西區(qū)的商住項(xiàng)目將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅 五 、 目標(biāo)群體定位 11 目標(biāo)群體 本項(xiàng)目的目標(biāo)群體主要為經(jīng)營(yíng)者（ 80%）和投資者（ 20%），分別如下： 經(jīng)營(yíng)者： ● 南站、鐵百商圈中、小發(fā)展型公司 以中小型商貿(mào)公司（如區(qū)域辦事處）為主，主要為區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)的公司 ● 在鐵西區(qū)有業(yè)務(wù)的中大型公司 業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)拓展至鐵西區(qū)或準(zhǔn)備進(jìn)軍鐵西區(qū)，多為房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、建 材、金融等公司。 投資者： ● 對(duì)本區(qū)域有一定預(yù)測(cè)能力、有一定投資經(jīng)歷的人士。 12 預(yù)計(jì)目標(biāo)群體分布 ● 鐵西區(qū) 50%（其中經(jīng)營(yíng)型占 70%，投資型占 30%） ● 和平區(qū) 30% ● 沈河區(qū) 20% 13 目標(biāo)群體選址條件 中小型公司 ● 地段、社區(qū)具有一定的商務(wù)氛圍和生活配套設(shè)施 ● 選擇住宅 /辦公室合一的一套住宅，能省不少開支 ● 與公司所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)區(qū)域來決定辦公地點(diǎn)選擇 ● 交通便利 ,到達(dá)個(gè)區(qū)域方便 ● 價(jià)位較低 中大型公司 ● 綜合配臵要求較高 ● 物業(yè)知名度較高 ,能夠體現(xiàn)公司形象 ● 位于市中心區(qū)域 ● 可整層出售（出租），墻體可以拆分，便于間隔 ● 大型公司所需面積較大總價(jià)較高因此多采用租賃方式 ● 交通便利 ● 附近一定要有充足的車位，使客戶不必?fù)?dān)心沒地方停車 六 、 價(jià)格定位 銷售價(jià)格：從目前市場(chǎng)狀況來看，臨近本項(xiàng)目附近的和平區(qū)項(xiàng)目均價(jià)在4500— 4800元 /㎡，而本項(xiàng)目這周邊缺少商業(yè)氛圍，因此，在精裝修的情況下，定價(jià)不宜超過 4000元 /㎡，形成 500元 /m2的差價(jià)。因此，我公司提供兩套方案，建議如下： 方案一：裝修標(biāo)準(zhǔn)為 300元 /m2 公共部分精裝修，室內(nèi)廚衛(wèi)精裝修，室內(nèi)吊頂、地面復(fù)合地板、墻面刮大白 ● 第一組團(tuán)的公開價(jià)格為 3700元 /m2，推盤量為 30%； ● 第二組團(tuán)的公開價(jià)格為 3900元 /m2，推盤量為 40%； ● 第三組團(tuán)的公開價(jià)格為 4000元 /m2，推盤量為 30%； ● 總體銷售均價(jià)約為 3900元 /m2。 方案二：公共部分精裝修，室內(nèi)為清水房。 ● 第一組團(tuán)的公開價(jià)格為 3500元 /m2，推盤量為 40%； ● 第二組團(tuán)的公開價(jià)格為 3600元 /m2，推盤量為 30%； ● 第三組團(tuán)的公開價(jià)格為 3800元 /m2，推盤量為 30%； ● 總體銷售均價(jià)約為 3600元 /m2。 七 、 市場(chǎng)定位 ● 目前商住市場(chǎng)并不明晰，需求量較小，如長(zhǎng)期持有，則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大 ● 本項(xiàng)目的銷售價(jià)格在 3600— 4000元 /m2，從回報(bào)率 10%的角度來看， 租金在 360—— 400元 /m2/年； ● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)的租金在 400— 500元 /m2/年，又一次 鎖定了本項(xiàng)目的租金在 360—— 400元 /m2/年。 租金 349元 /m2/年 349元 /m2/年 705元 /m2/年 268元 /m2/年 452元 /m2/年 280元 /m2/年 376元 /m2/年 481元 /m2/年 308元 /m2/年 建議： ●在本區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字間（商住樓）并長(zhǎng)期持有風(fēng)險(xiǎn)較大。 快速資金回流，有利于千緣公司滾動(dòng)開發(fā)其他項(xiàng)目。因 此， 建議提供符合本區(qū)域的商住項(xiàng)目，在產(chǎn)品無太大突 破的情況下以低價(jià)快速解套； ●目前項(xiàng)目所處區(qū)域缺少商務(wù)氛圍，定位為高檔項(xiàng)目的可行 性 較小，因此建議本項(xiàng)目定位為中檔產(chǎn)品，無論商務(wù)配 套、裝修等 各方面為中檔配臵。 八 、 功能配套及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 參考沈陽(yáng)市同類物業(yè)，結(jié)合項(xiàng)目自身情況和經(jīng)營(yíng)者的狀況。我公司建議如下： 11 配套功能： ● 商務(wù)中心 ● 咖啡廳、書店 ● 保健醫(yī)院（供在此工作的白領(lǐng)階層工作疲勞時(shí)按摩、休閑） ● 中型會(huì)議廳 12 裝修標(biāo)準(zhǔn)： ● 大堂精裝修，顯示出寬敞、氣派； ● 電梯前庭精裝修，給人以華麗的感覺； ● 走廊精裝修，有通透感、現(xiàn)代感較強(qiáng) （突出吊頂、地面的設(shè)計(jì)） ； ● 室內(nèi)部分簡(jiǎn)裝（復(fù)合地板、吊頂、廚、衛(wèi)裝修）或室內(nèi)部分不裝 修，進(jìn)而調(diào)低價(jià)格，增強(qiáng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。 室內(nèi)商務(wù)樣
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1