【文章內容簡介】 ――45歲的比例占到了80%，說明了整個區(qū)域客群隨著房價的增長，年齡逐漸進入成熟階段，步入實力群體購房的市場階段。豐臺區(qū)消費市場客群職業(yè)統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計：1) 私營業(yè)主占總數(shù)的40%2) 普通職員占15%3) 軍人10%4) 國家公務員占20%5) 其他占15%數(shù)據(jù)分析：216。 豐臺區(qū)消費客群統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：職業(yè)類別以私營業(yè)主所占份額最高（40%），豐臺區(qū)準客群中，主力購房客群為當?shù)氐乃綘I業(yè)主，其次為國家公務員（20%）；因此對本項目而言，私營業(yè)主及國家公務員成為本項目的主力客群，更加應證了本項目的消費市場在不斷升級。購買面積分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計：1) 8 5m2 占： 35%2) 114m2 占： 30%3) 131m2 占：27%數(shù)據(jù)分析：216。 數(shù)據(jù)表明，在此區(qū)域消費準客群所需要的戶型面積85平方米的戶型銷售速度最快，其次為114平方米的戶型；因此本區(qū)域客群購房時會有總價壓力問題，主要是受區(qū)域消費能力的限制。價格分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計：1) 6000元以下 占：12%2) 6000元6500元 占：49%3) 6500元7000元 占：28%4) 7000元7500元 占：8%5) 7500元以上 占：3%數(shù)據(jù)分析：216。 根據(jù)本項目已成交客群，成交均價分析，主力價格區(qū)間表現(xiàn)在6000－6500元之間，也反映出區(qū)域主力消費市場對價格的敏感帶，近50％的消費群體對項目價格的維持在這個區(qū)間中。區(qū)域客群來源統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計：1) 豐臺區(qū)50%2) 海淀區(qū)20%3) 外地30%數(shù)據(jù)分析：216。 數(shù)據(jù)表明本項目消費市場主力應定位在本區(qū)域內，豐臺本地人所占比重為50％，外地人在本項目購房的趨勢，比以往有了明顯的增加，由此看出，外地人購房現(xiàn)象將在未來的幾年中形成一種明顯的趨勢。本項目后期市場預測216。 項目檔次將隨著價格的增長而逐步提升216。 外地人將逐漸成為本項目一個次主力客群216。 豐臺區(qū)域的消費群體，仍以自住、改善居住環(huán)境為主，投資型客戶只占極少部分，因此本項目在營銷過程中，仍要以自住、改善居住環(huán)境為第一訴求重點。四、區(qū)域競爭市場分析區(qū)域同檔次競爭項目價格走勢分析216。 萬年花城 銷售率60%216。 整體均價：5815元/㎡ 216。 價格走勢：2005年9月24日5724元/㎡2005年9月30日5744元/㎡2005年10月2日5546元/㎡2006年4月1 日4777元/㎡2006年4月16日6400元/㎡216。 望園東里 銷售率87%216。 整體均價：5429元/㎡ 216。 價格走勢：2004年7月30日4632元/㎡2004年11月8日4920元/㎡2006年1月11日6436元/㎡216。 珠江峰景 銷售率83%216。 整體均價：6690元/㎡（精裝修項目） 216。 價格走勢：2004年8月4日6073元/㎡2004年12月21日6809元/㎡2005年2月21日6625元/㎡2005年5月21 日7253元/㎡216。 怡?；▓@ 銷售率70%216。 整體均價：6218元/㎡ 216。 價格走勢：2004年12月8日6334元/㎡2005年5月21日6506元/㎡2005年9月9日5815元/㎡216。 遠洋山水 銷售率87%216。 整體均價：5765元/㎡ 216。 價格走勢：2004年5月14日4693元/㎡2005年7月10日6352元/㎡2005年10月19日5678元/㎡2005年12月2 日5647元/㎡2005年12月30日6119元/㎡2006年1月11日5141元/㎡2006年1月29日6728元/㎡216。 南北棟 銷售率96%216。 整體均價：6560元/㎡ 216。 價格走勢：2005年12月30日6560元/㎡216。 優(yōu)筑 銷售率54%216。 整體均價：6891元/㎡（精裝修項目） 216。 價格走勢：2005年10月19日6891元/㎡216。 區(qū)域項目06年新推盤均價為： 6583元/㎡區(qū)域競爭項目供給與去化量一覽表216。 珠江峰景項目名稱開發(fā)商坐落位置批準預售部位發(fā)證日期準許銷售面積(m2)批準預售套數(shù)已簽約套數(shù)達成率%已簽約面積(m2)成交均價(￥/m2)珠江峰景 (推廣名：珠江峰景)北京東方恒嘉房地產開發(fā)有限公司豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)大井村（珠江綠苑二期A項目）珠江綠苑6200552111477%7253豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)大井村132005221705544%6625珠江綠苑2服務配套及商業(yè)（2套）20041221128122%68091111112223住宅樓；225商業(yè)及服務配套共13棟。200484124338903868%6073216。 怡海花園項目名稱開發(fā)商坐落位置批準預售部位發(fā)證日期準許銷售面積(m2)批準預售套數(shù)已簽約套數(shù)達成率%已簽約面積(m2)成交均價(￥/m2)怡?；▓@北京怡?；▓@房地產開發(fā)有限公司豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊怡?；▓@A組團六期A區(qū)A1和A2住宅樓200599506347%5815豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊怡?；▓@D組團D1D6號住宅樓等6項（不含D1103號、D2102號、D3102號、D4103號）2005521904426%6506豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊怡?；▓@B組團怡海花園六期B區(qū)B1B5號住宅樓等5項2004128711300%6334216。 南北棟 amp。 優(yōu)筑（精裝修項目）項目名稱開發(fā)商坐落位置批準預售部位發(fā)證日期準許銷售面積(m2)批準預售套數(shù)已簽約套數(shù)達成率%已簽約面積(m2)成交均價(￥/m2)豐管家園 (推廣名：南北棟)北京恒聯(lián)房地產開發(fā)有限公司豐臺區(qū)管頭小區(qū)79＃80＃81＃82＃住宅樓豐管家園79－80，81－82號樓20051230153147%6560優(yōu)筑名苑 (推廣名：優(yōu)筑)北京金蘭甫房地產開發(fā)有限公司豐臺區(qū)葛家村西里１號金蘭家苑住宅區(qū)金蘭家苑１＃樓、２＃樓、５＃樓(除地下一層01D101號外)、６＃樓(除一層10104號外)20051019771336%6891216。 萬年花城北京萬年花城房地產開發(fā)有限責任公司豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村4號地（二）地塊412樓200641620963%6400豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村4號地（二）地塊41412樓20064120971%4777豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村萬年花城一號地1號地1117樓200631515%豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村4地41配套樓2006113%豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村萬年花城一號地11114樓20051244%豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村萬年花城一號地樊家村危改（萬年花城）110樓2005102203139%5546豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村萬年花城一號地112005930313281%5744豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村萬年花城一號地樊家村1132005924189112%5742區(qū)域競爭分析總結216。 地區(qū)的成熟性和發(fā)展方向的明確，市場需求還會進一步增長，遠未達到市場飽和狀態(tài)。隨著近年南城的迅速發(fā)展，市政配套的不斷完善交通樞紐、輕軌9號線工程的開通，本區(qū)地段價值已經(jīng)明顯升高，而且升值空間還有很大余量。根據(jù)周邊項目個案分析，小戶型普遍稀缺，經(jīng)濟戶型（80120㎡）旺銷。216。 從珠江峰景、萬年花城、遠洋山水等項目的價格走勢不難看出，后期樓案的銷售價格提高已是必然。但同時我們也應看到，根據(jù)二期銷售的市場客戶統(tǒng)計，在南城本項目的目標客戶多為40歲上下的中年人，在觀念和購買習慣上都較為保守，對區(qū)域價格敏感度高。216。 隨著區(qū)域市場的日益成熟，價格競爭在銷售速度上會給項目很大的壓力，同時也抑制價格上調，加劇了正面競爭的風險，所以需要在熟悉把握市場狀況的前提之下及早入市。充分挖掘項目的產品優(yōu)勢，并通過直接、高效的營銷手段，力爭在最短的時間里，以最合理的營銷費用投入，創(chuàng)造出更高的銷售業(yè)績。第三章 B10商住樓產品定位及商業(yè)定位方案一、項目分析項目概況216。 豐臺區(qū)是北京房地產投資熱點區(qū)域之一。xx商住樓所處的豐北橋地區(qū)已被豐臺區(qū)政府規(guī)劃設定為“區(qū)域核心地區(qū)”，周邊區(qū)域的規(guī)劃及物業(yè)管理在將來勢必會形成規(guī)模效應，現(xiàn)有的空間格局在有限的時間內將會得到有力的提升與改觀，而已有的物流領域集散地的品牌意識，將在投資者的消費意識理念中繼續(xù)延伸、壯大。216。 2006年7月1日北京市政府出臺新規(guī)定，所有住宅立項的社區(qū)內，不可以用于公司注冊辦公之用，因此很多以前利用住宅項目注冊的中小規(guī)模公司相繼搬出原有住宅社區(qū)，產生大量的市場需求量，北京寫字樓市場與商住樓市場重新回暖。同時引起了很多投資客將目光重新放在了寫字樓與商住立項的社區(qū)上。為本項目的開發(fā)提供了非常利好的優(yōu)勢條件。216。 xx商住樓個體單間70—120平米的建筑面積，使其購房總價較低，容易吸引中、小型公司的進駐，而該地塊現(xiàn)有的服務、科技版塊的經(jīng)營模式，在本案的招商過程中，作為主訴求，加以有效利用。216。 作為附屬群體，審視本地域經(jīng)營大環(huán)境氛圍，配合地緣上的被海淀、房山、大興、西城合圍，外地各廠礦駐京的辦事處、科技含量高的企業(yè)的分支機構、也是一個側重點。216。 發(fā)展商：北京xx房地產開發(fā)有限責任公司216。 樓盤位置：豐臺區(qū)七里莊南路216。 建筑類型：商住樓216。 總層數(shù)：11（地下2層）216。 總建筑面積：19998平方米216。 ，地上建筑面積15439平方米，地下4529平方米216。 理解產品：市場稀缺，SOHO概念商住空間，使用靈活度高。216。 地下1層與地上2層為商業(yè)部分樓層主要設施9商務中心，會議中心, 商住8商住7商住6商住5商住4商住3商住2商業(yè)面積1商業(yè)面積B1商業(yè)面積、設備用房、配電室B2停車場商住樓項目SWOT分析216。 優(yōu)勢分析：216。 區(qū)位優(yōu)勢n 位于豐臺區(qū)的政經(jīng)中心地段，緊鄰豐臺公園，交通便利、配套齊全，人口居住密度大，區(qū)域位置優(yōu)越。n 由于歷史原因，本區(qū)域客群收入大多偏低，但也不乏有一定積蓄的中產階級，這部分人群有著強烈的投資欲望，但限于資金有限和資金安全，投資考慮因素較多，決策過程較長。本項目由于總面積小，低總價，對以上人群有著不可忽視的吸引力。216。 配套優(yōu)勢n 周邊銀行、郵政、體育中心、醫(yī)療等生活配套一應俱全，是辦公區(qū)域的首選之地。216。 交通優(yōu)勢n 本項目地處萬壽路南延線，距東四環(huán)與豐北路步行僅58分鐘，交通十分便利，車流量及人流量較大。216。 外觀效果n 外立面采用玻璃維幕，提升了項目在區(qū)域市場的檔次，同時吸引大部分客源。由于本項目周邊沒有其他商業(yè)樓的存在，所以未來的一段時間內升值潛力巨大，保值性高。n 產品規(guī)劃較佳符合市場需求、面積適中、戶型設計較為合理；n 由于區(qū)域產業(yè)以高新技術產業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、物流業(yè)、房地產業(yè)、旅游業(yè)為主，公司規(guī)模一般不大，多為個體業(yè)主，他們需要把更多的資金押在企業(yè)經(jīng)營的周轉資金上，因此置業(yè)以經(jīng)濟實用為主。本項目小切割、低總價的產品定位符合他們的需求。216。 劣勢分析：216。 無商業(yè)氛圍n 本項目周邊區(qū)域無大型商業(yè)街/區(qū)，唯一的華堂商場也相聚