房地產(chǎn)價(jià)格定位分析及項(xiàng)目定價(jià)的方法(文件)
【正文】 以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是：均以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤來定價(jià)。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價(jià)法。其步驟是（ 1）、確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值；（ 2）、根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià) 值，決定商品的初始價(jià)格；（ 3）、預(yù)測商品的銷售量；（ 4）、預(yù)測目標(biāo)成本，（ 5）、決策。曾在上海房產(chǎn)界聞名一時(shí)的“某花苑客戶開價(jià)銷售”就是理解值定價(jià)法運(yùn)用的典范之一。 該活動(dòng)的具體操作方式是：開發(fā)商拿出 3— 7層共 30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米5900元后，顧客可以以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià)，不另加層次和朝向費(fèi)用。該活動(dòng)使購房者感受到了買房由自己定價(jià)的全新體驗(yàn)，為上海房地產(chǎn)更合理定價(jià)提供了一條新思路。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)來說，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價(jià)相應(yīng)變化。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目在市場上有較多的競爭者時(shí)，適宜采用競爭導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤售價(jià)，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險(xiǎn)。在競爭激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價(jià)方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。 （二）追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) 使用這種定價(jià)方 法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競爭，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場以利其長期經(jīng)營，往往以同行中對(duì)市場影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來制定本企業(yè)的商品房價(jià)格。 我們總共列出 18個(gè)定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城 市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。 表 11 定級(jí)因素、指標(biāo)與分值 定 級(jí) 因素 指 標(biāo) 分 值 A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近； B、 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 位置 商業(yè)為臨街或背街； C、寫字樓為臨街或背街； D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近 3； （近） 4； （近） 5 價(jià)格 A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)； B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少； C價(jià)格是否有優(yōu)勢 1； 2； 3； 4； 5 配套 A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電； B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地 1； 2； 3； D.很完善 4； 5 物 業(yè) 管理 A、保安； B、清潔衛(wèi)生； C、機(jī)電；D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況； E、物業(yè)管理費(fèi)（元 /月）； F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質(zhì) 1； 2； 般 3； 4； 5 建 筑 質(zhì)量 A、是否漏水； B、門窗封閉情況； C、內(nèi)墻； D、地板、 E、排水管道 1； 2； 3； 4； 5 交通 A、大中小巴士路線數(shù)量； B、距工交站遠(yuǎn)近； C、站點(diǎn)數(shù)量； D、大中小巴士舒適程度 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 城 市 規(guī)劃 A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）； B、規(guī)劃完善程度； C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度； D、規(guī)劃現(xiàn)狀 1； 2； 3； D.很完善 4； 5 樓 盤 規(guī)模 A、總建筑面積（在建及未建）； B、總占地面積； C、戶數(shù) 1； 2； 3； 4； 5 朝向 A、按方向； B、按山景； C、按海景；D、視野 （西北、西南） 1； （東南、東北） 2； C 北（東北、西北） 3； （東南、西南） 5 外觀 A、是否醒目； B、是否新穎； C、是否高檔； D、感官舒適程度 1； 2； 3； 4； 5 室 內(nèi) 裝修 A、高檔； B、實(shí)用； C、功能是否完善； D、質(zhì)量是否可靠 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 環(huán)保 A、空氣； B、噪音； C、廢物； D、廢水 1； 2； 3； 4；（遠(yuǎn)） 5 發(fā) 展 商實(shí) 力 及信譽(yù) A、資產(chǎn)及資質(zhì)； B、開發(fā)樓盤多少；C、樓盤質(zhì)量； D、品牌 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 付 款 方式 A、一次性付款； B、分期付款； C、按揭付款； D、其他 1； 2； 3； 4； 5 戶 型 設(shè)計(jì) A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系； B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系； C、是否有暗房； D、實(shí)用率大小 1； 2； 3； 4； 5 銷 售 情況 A、銷售進(jìn)度； B、銷售率； C、尾盤現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5 廣告 A、版面大小； B、廣告頻率； C、廣告創(chuàng)意 （?。?1； （?。?2； 3； （大） 4； （大） 5 停 車 位數(shù)量 A、停車位數(shù)量； B、住戶方便程度 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 定級(jí)因素權(quán)重確定 權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓 盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。 12 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（示范表） F W 權(quán)重 序號(hào) 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注 位置 1 價(jià)格 2 配套 3 物業(yè)管理 4 建筑質(zhì)量 5 交通 6 城市規(guī)劃 7 樓盤規(guī)模 8 朝向 9 外觀 10 室內(nèi)裝飾 11 環(huán)保 12 發(fā)展商信譽(yù) 13 付款方式 14 戶型設(shè)計(jì) 15 銷售情況 16 廣告
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