【正文】 度、辦法；負責材料、物資、設備采購供應合同的具體管理工作。 44）發(fā)展規(guī)劃：負責收集國內(nèi)、外相關房地產(chǎn)企業(yè)的信息、資料；調(diào)查研究國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢和動向；探討本企業(yè)自身的發(fā)展空間；制訂企業(yè)的長遠和近期發(fā)展規(guī)劃；保管本部門文字、電子等各方面的資料和設備器具；負責處理本部門的內(nèi)勤工作。 37）質(zhì)量體系運行管理：負責公司質(zhì)量體系運行的日常組織管理工作；對公司各部門的體系運行工作進行檢查指導；負責公司質(zhì)量體系運行管理的有關標準和管理文件的培訓工作；負責公司質(zhì)量體系內(nèi)審員的培訓取證以及內(nèi)審員隊伍的建立和管理工作；負責組織進行公司的質(zhì)量體系內(nèi)部審核、整改驗證工作。 30）工程部經(jīng)理：負責組織、領 導、協(xié)調(diào)各項目部的全過程管理；落實公司的項目責任制；負責監(jiān)督落實工程施工計劃；負責按質(zhì)量體系要求，組織施工全過程的質(zhì)量監(jiān)控；負責組織調(diào)查和處理重大工程質(zhì)量事故；負責公司的安全管理工作，組織公司職工貫徹落實國家有關的安全政策、法規(guī)；負責保障公司質(zhì)量體系的有效運行；負責對本部門工作的安排、監(jiān)督和工作成果考核；部門副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理做好工作。 22）人事與 董事管理：負責制定中高層管理及技術(shù)隊伍建設規(guī)劃和年度工作計劃；負責中層管理人員的考察、培養(yǎng)、考核、獎懲、調(diào)配、聘用等日常管理工作；負責組織專業(yè)技術(shù)資格評定、認定、考核、聘任的管理和職業(yè)技能鑒定工作；負責中高層管理及技術(shù)后備隊伍建設工作；負責公司外派董事、監(jiān)事的管理與工作協(xié)調(diào)；負責領導班子管理工作；負責人事檔案的管理工作；負責制定并監(jiān)督執(zhí)行公司人事管理制度；負責人事統(tǒng)計管理工作。負責公司財務檔案整理、歸檔及保管工作。 10）小車班長：負責公司車輛的管理工作；負責車輛的調(diào)度管理工作；負責車輛的安全管理工作；負責車輛的維護、保養(yǎng)、維修工作；負責有關車輛的對外聯(lián)系工作。 2）生產(chǎn)副總經(jīng)理：分管工程部，對公司的工程項目施工全面負責，平衡協(xié)調(diào)各工程項目施工進展計劃和有關的重大事項，負責 公司的安全管理。 簽定合同總數(shù)） 100% 考核時間：每半年考核一次 d)工程設計文件審查率 =（通過審查的工程設計文件 247。 贏得信譽 —— 通過對公司各項開發(fā)經(jīng)營活動的控制，確保項目運作質(zhì)量，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中創(chuàng)建良好的企業(yè)信譽。 各部門保管的質(zhì)量記錄的保存期限為五年，逾期可自行銷毀處理。 4．控制程序 質(zhì)量記錄的設置 工程部負責對質(zhì)量體系文件中涉及的質(zhì)量記錄 進行匯總，編制質(zhì)量記錄清單和表格樣式，具體見 Q/TZHWI034《質(zhì)量記錄表格樣式匯編》。 3．職責 工程部負責質(zhì)量記錄的設置，編制質(zhì)量記錄清單，監(jiān)督檢查各部門的執(zhí)行情況。 質(zhì)量記錄的收集、貯存和歸檔 各部門資料員負責收集整理質(zhì)量記錄，在專門位置存放，進行保管和維護，以備查閱。 以顧客為關注焦點 公司的生存和發(fā)展依存于顧客，公司總經(jīng)理將堅持以不斷增強顧 客滿意度作為公司的根本追求，確保： a）將以顧客為關注焦點的意識融入各項質(zhì)量管理活動中； b）識別并確定顧客的需求和期望，包括公司應盡的責任和義務，以及法律、法規(guī)方面的規(guī)定要求； c）將顧客的需求轉(zhuǎn)化為具體的質(zhì)量要求，通過質(zhì)量體系的運行、與顧客有關過程的控制，達到預期的目標。 質(zhì)量目標的考核辦法是： a)開發(fā)工程優(yōu)良率 =（優(yōu)良工程項目總數(shù) 247。公司質(zhì)量管理體系的過程及相互關系見“ 公司質(zhì)量管理體系過程圖 ” 。 7）檔案管理：負責公司檔案管理工作；負責公司工程檔案、文書檔案的整理、歸檔工作；負責對分公司、子公司的檔案管理指導工作；負責公司圖書管理工作；負責公司保密工作；負責公司辦公用品管理工作。部門副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理做好上述工作。 19）經(jīng)濟活動考核與分析：負責修訂和完善公司經(jīng)濟活動分析及經(jīng)營考核管理辦法；負責編制公司本部年度財務預算和月度及項目分部預算；負責匯總編制集團公司財務預算；負責起草公司各部門、所屬各公司年度經(jīng)營承包合同；協(xié)助計劃統(tǒng)計崗位對公司各部門、所屬各公司月度經(jīng)營計劃完成情況進行考核；負責對公司各部門、所屬各公司年度經(jīng)營承包指標完成情況進行考核，提出考核意見；負責進行公司月度及季度經(jīng)濟活動分析工 作，編制公司經(jīng)濟活動分析報告。 27）離退休管理：負責離退休職工離退休金制單及發(fā)放工作；負責辦理離退休職工醫(yī)藥費用報銷手續(xù)；負責協(xié)調(diào)處理離退休職工病、亡事宜；負責離退休職工檔案管理工作；負責組織離退休職工參加黨、工會活動及文娛活動；負責建立健全離退休人員管理方面的臺帳；負責按照上級有關規(guī)定，編制本單位的制度、辦法，并組織實施。 35）工程部項目經(jīng)理：在工程部經(jīng)理的領導下，負責工程項目部的全面工作，實行集中領導、分級管理、統(tǒng)一指揮；負責制訂項目的施工組織計劃，并組織實施、檢查與考核；負責組織政策研究，掌握市場信息，正確決策生 產(chǎn)經(jīng)營和工作方式；負責建立健全項目部各項管理制度，并組織實施、檢查和考核；履行項目安全生產(chǎn)第一負責人的職責，組織建立健全質(zhì)量保證與監(jiān)督體系；負責維護財經(jīng)紀律，合理使用各項資金。 42）財務審計：在審計部副經(jīng)理領導安排下，負責編制部門年度、季度財務審計計劃經(jīng)批準后實施；審查工程資金落實到位情況。 48）房地產(chǎn)銷售：制定或編寫營銷方案；負責房產(chǎn)證及銷售手續(xù)的辦理；負責樓花或熟地的銷售；負責樓房的銷售；負責售房款的回收；負責樓盤的包裝策劃；負責辦理 廣告業(yè)務；負責售后服務。公司常用的溝通方式主要有： （ a）行政會議和經(jīng)營生產(chǎn)例會 通過定期召開會議，對公司的生產(chǎn)經(jīng)營情況、有關的重大問題、工作安排、上階段工作的檢查及相關問題進行交流、研究、落實。 公司每年（間隔不超過 12個月）組織進行一次管理評審，由公司領導和各部門經(jīng)理參加。 工程部負責管理評審會議的記錄并保存。 對本次管理評審報告的落實情況和效果，要在下次管理評審中進行評審。 工作環(huán)境 1）硬件：物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理，為公司員工提供了舒適的工作環(huán)境。 教育和培訓 公司采取以下方式和措施，對職工進行適當?shù)慕逃团嘤枺? a) 內(nèi)部培訓； b) 外委培訓； c) 組織到其它成功的房地產(chǎn)開發(fā)公司和開發(fā)項目進行參觀學習； d) 組織或參加學術(shù)論壇、經(jīng)驗交流會等； e) 鼓勵職工根據(jù)自己的崗位專業(yè) 開展自學，并采取相應的獎勵措施。 d)崗前培訓由人力資源部負責組 織，記錄保管有關的培訓資料。 人力資源部負責收集、保 存和管理公司職工教育培訓的相關記錄和證書。 項目運作策 劃的主要內(nèi)容包括： a) 項目整體運作和各個環(huán)節(jié)運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求； b) 針對開發(fā)項目自身的具體情況和特定要求，應配置的有關職責、權(quán)限和資源； c) 采用的具體程序和作業(yè)文件，當現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時，應制定新的程序或作業(yè)文件。 對執(zhí)行“項目運作方案”中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進行制訂下發(fā)。 合同評審的具體方式以及變更等，見《合同評審控制程序》。 對于顧客的特殊要求或超出銷售方案的要求，應填寫合同評審表，講明這些要求，由策劃營銷中心、工程部、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部進行書面評審，公司經(jīng)營副總經(jīng)理批準。 在合同簽訂以前，由財務與資產(chǎn)經(jīng)營部組織總經(jīng)理工作部、審計部召開合同評審會 ,對融資合同草案進行評審。 合同的簽訂 經(jīng)過評審通過的合同草案，由承辦部門依據(jù) Q/TZHWI005《合同管理制度》的規(guī)定，進行合同簽訂前的巡簽 ,與顧客正式簽訂合同。 QR0401 合同評審表 QR0405 合同履行跟蹤表 Q/TZHWI005 《合同管理制度》 設計和 開發(fā) 設計和開發(fā) 公司所開發(fā)工程的設計均委托具備相應資質(zhì)的設計單位來完成，根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設單位不能免除設計責任，因此，公司將按以下規(guī)定對工程設計進行控制： a) 按照 章節(jié)的規(guī)定進行工程的設計招標，確保選擇合格的設計單位； b) 工程部設有專門人員進行專項管理，參加設計單位各階段的評審活動，包括設計輸入、設計輸出、最終設計結(jié)果的評審，以及設計驗證和設計確認等活動。 設計和開發(fā)輸出 設計單位應根據(jù)設計輸入要求完成設計階段任務，包括初步設計、擴初設計和施工圖設計，項目部應安排專責人參與設計單位組織的設計輸出評審，設計輸出文件（包括設計圖紙、說明書、專題報告及設備材料明細表等）在放行前應得到批準。 設計更改要形成記錄，并由責任部門保存和管理。 對供方的評價要填寫“供方評價表”，由參與評價的有關人員填寫評價意見并簽字。 對在重新評價中不合格的供方，公司將責令其進行整改，并按照 評價準則進行中心評價，整改后仍不能滿足評價準則的，報經(jīng)公司分管領導批準后，根據(jù)合同規(guī)定，終止其外包合同，并在合格供方名冊中刪除。在實施采購前，要對采購文件的適宜性進行評價，對招標文件的審批和辦理合同巡簽等都作為評價的方式。顧客的驗證不能免除公司的質(zhì)量責任，也不能排除其后顧客的拒收。 可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行《可行性研究和投資決策控制程序》。 項目立項報批工作，要定期在公司的各種例會上進行匯報協(xié)調(diào)，檢查落實進展情況。 c) 項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進行抽查，對影響質(zhì)量的關鍵部位施工進行監(jiān)督檢查。 工程監(jiān)理控制的具體要求，執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。 c) 代建工程 項目的交付，由工程部負責在項目竣工驗收合格后，依據(jù)合同條款規(guī)定和驗收情況，辦理交付手續(xù) ,編制 “ 工程項目資料移交明細表 ” ，進行有關文件資料的移交，雙方簽署 “ 工程項目移交書 ” 。 b) 項目部負責收集、整理有關工程建設過程中的文件資料和質(zhì)量記錄，按檔案管理要求及時向綜合部歸檔。 e) 施工過程 控制的具體要求，執(zhí)行《工程施工控制程序》。 施工準備工作 a) 工程部負責組織有關部門進行規(guī)劃設計、施工和監(jiān)理招標工作，簽定合同，執(zhí)行 Q/TZHWI047《工程招投標管理制度》。公司通過月度計劃會、經(jīng)濟活動分析會等形式，定期對資金籌措的情況進行檢查落實。 個分管部門根據(jù)各類供方驗證的結(jié)果，對合格供方名冊進行調(diào)整。 采購文件由各分管部門負責管理，各使用部門按相關規(guī)定使用和保存。采用公開招標和邀請招標的方式進行。名冊由管理者代表審核，總經(jīng)理批準。 設計和開發(fā)更改的具體實施辦法見 Q/TZHWI019《設計變更實施辦法》。 設計和開發(fā)評審 項目部專責人參加設計單位組織的設計方案及有關技術(shù)、經(jīng)濟論證的設計評審會議，以評價設計開發(fā)各階段成果滿足要求的能力，并通過評審識別問題，采取改進措施。 d) 對設計過程中的各階段活動，一般由工程部技術(shù)專責人負責組織各項目部實施，重要活動或關鍵活動，由工程部組織進行。 合同的變更 對顧客提出的合同變更由承辦部門填寫“合同履行跟蹤表” ,說明變更內(nèi)容和理由，由原相關評審部門、分管領導、總經(jīng)理審批后，及時下發(fā)相關部門執(zhí)行。 財務與資產(chǎn)經(jīng)營部負責評審會議的記錄 ,填寫 “ 合同評審表 ”, 由參加評審人員填寫意見并簽字，交分管領導、總經(jīng)理審批。 房屋租賃合同的評審 對公司物業(yè)的租賃方案及一次性租賃面積在 1000 平方米以上的房屋租賃合同采用會議評審方式進行評審，在方案確定或合同簽訂前 ,由策劃營銷中心組織工程部、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開評審會 ,對租賃方案或合同草案進行評審 : a)策劃營銷中心對其中的租賃方式、承租人的有關要求、承租人的資信程度、租賃用途的合法性等進行評審； b)工程部對合同所涉租賃房屋的質(zhì)量和使用功能、維修條款等進行 評審 。 2. 范圍 本程序適用于公司合同的評審工作。 5. 支持性文件 Q/TZHWI030《項目運作報告編寫規(guī)定》 Q/TZHWI007《質(zhì)量體系文件編寫導則》 于顧客有關的過程 .2 與顧客有關的過程 與產(chǎn)品有關的要求的確定 公司策劃與營銷中心負責通過開展市場調(diào)研、與顧客洽談等方式，確定與房屋銷售有關的要求，主要是： a) 顧客規(guī)定的要求，（含交付和交付后活動的要求），如：戶型、面積、交付日期、價格、居住環(huán)境、配套設施、房屋及設備的功能、分項分部工程施工質(zhì)量等； b) 產(chǎn)品的隱含要求，如：房屋的生命周 期、抗震能力、居住的舒適性等； c) 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所涉及的法律法規(guī)； d) 公司的附加要求，包括公司廣告承諾和合同外對顧客的讓利與優(yōu)惠等。 項目運作方案的編制要求 : a) 工作步驟明確，有嚴格的工作規(guī)劃； b) 明確各項工作的負責人員及工作要求； c) 項目建設的各個環(huán)節(jié)銜接有序。 5質(zhì)量記錄 QR2101 培訓出勤考勤表 QR2102 培訓總結(jié) 6支持性文件 Q/TZHWI017《安全管理系統(tǒng)文件匯編》 Q/TZHWI031《崗位資格要求》 Q/TZHW