房地產(chǎn)價(jià)格定位分析及項(xiàng)目定價(jià)的方法(存儲(chǔ)版)
【正文】 12 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（示范表） F W 權(quán)重 序號(hào) 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注 位置 1 價(jià)格 2 配套 3 物業(yè)管理 4 建筑質(zhì)量 5 交通 6 城市規(guī)劃 7 樓盤規(guī)模 8 朝向 9 外觀 10 室內(nèi)裝飾 11 環(huán)保 12 發(fā)展商信譽(yù) 13 付款方式 14 戶型設(shè)計(jì) 15 銷售情況 16 廣告 17 停車位數(shù)量 18 （ 3）樓盤定級(jí)因素定級(jí)公式。 我們總共列出 18個(gè)定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城 市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。在競(jìng)爭(zhēng)激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場(chǎng)上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價(jià)方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)來說，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價(jià)相應(yīng)變化。 該活動(dòng)的具體操作方式是：開發(fā)商拿出 3— 7層共 30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米5900元后，顧客可以以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià)，不另加層次和朝向費(fèi)用。其步驟是（ 1）、確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值；（ 2）、根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià) 值，決定商品的初始價(jià)格；（ 3）、預(yù)測(cè)商品的銷售量；（ 4）、預(yù)測(cè)目標(biāo)成本，（ 5）、決策。 以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是：均以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤(rùn)來定價(jià)。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。 （一）、成本加成定價(jià)方法 這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，就是在 單位產(chǎn)品成本 的基礎(chǔ)上，加上一定比例的 預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法 定價(jià)方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。 成本導(dǎo)向 定價(jià)主要由 成本加成 定價(jià)法、 目標(biāo)利率 定價(jià)法和 銷售加成 定價(jià)法三種方法構(gòu)成。 （二）目標(biāo)收益定價(jià)法 這種方法又 稱目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。計(jì)算公式為： 單位產(chǎn)品售價(jià) =單位產(chǎn)品總成本 /（ 1— 加成率） 列如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米 2500元，加成率 20%，則該樓盤的售價(jià)為： 售價(jià) =2500/（ 1— 20%） =3125（元） 這種定價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)對(duì)于銷售者來說，容易計(jì)算出商品銷售的毛利率；而對(duì)于消費(fèi)者來說，在售價(jià)相同的情況下 ，用這種方法計(jì)算出來的加成率較低，更容易接受。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用理解值定價(jià)法定價(jià)時(shí)，企業(yè)首先要估計(jì)和測(cè)量在營(yíng)銷組合中的非價(jià)格因素變量在消費(fèi)者心目中建立起來的認(rèn)識(shí)價(jià)值，然后按消費(fèi)者的可接受程度來確定樓盤的售價(jià)，由于理解值定價(jià)法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價(jià)方法，因此為越來越多的企業(yè)所接受。當(dāng)時(shí)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商經(jīng)過精心策劃，推出“客戶開價(jià)”銷售活動(dòng)。價(jià)格一級(jí)比一級(jí)高并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價(jià)值。一般來說，在基于產(chǎn)品成本預(yù)測(cè)比較困難，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平 的報(bào)酬和不愿打亂市場(chǎng)現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價(jià)方法較為行之有效。每一樓盤定級(jí)因素的具體指標(biāo)及等級(jí)劃分只有落實(shí)到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高 ，反之亦然。 房地產(chǎn)價(jià)格定位分析及項(xiàng)目定價(jià)方法 在市場(chǎng)環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價(jià)才屬合理，是根據(jù)商品 房建設(shè)成本加計(jì)劃利潤(rùn)的成本導(dǎo)向定價(jià)較好，還是視市場(chǎng)供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價(jià)為佳 ?下文對(duì)此作一些分析。一宗房 地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，這個(gè)地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格。事實(shí)上，追求最大利潤(rùn)并不等于定高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最大利潤(rùn)，高價(jià)帶來的高額利潤(rùn)只是短期的，逐漸會(huì)受到消費(fèi)者的不滿而拒絕購買，反而讓競(jìng)爭(zhēng)者爭(zhēng)得市場(chǎng)。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤(rùn)率，計(jì)算出售樓的價(jià)格。以需求導(dǎo)向法定價(jià)是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下 4 種類型： 1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況； 2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況； 3）全國本類房地產(chǎn)的供求狀況； 4）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 自身因素：所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀況的因素。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感受，價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價(jià)格就低?？傊畱?yīng)使樓盤開售后，價(jià)格只升不跌，給予客戶信心，使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳ぃa(chǎn)生購買的欲望。具體來說，一般先行設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的價(jià)格，目的是摸清 樓盤由價(jià)格表現(xiàn)的各項(xiàng)條件的市場(chǎng)接受程度。地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費(fèi)用的大小。貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，其代表的土地價(jià)格相對(duì)減少，即提高價(jià)格。 要根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系定價(jià)，便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價(jià)，熟練分析了這些因素對(duì)合理定價(jià)取得最大利潤(rùn)很有幫助。 成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價(jià)格。在定價(jià)之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1