【正文】 定糾正和預(yù)防措施，經(jīng)工程部審核，管理者代表批準后，組織實施并驗證。 4）公司辦公設(shè)備由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理，計算機和軟件的使用管理見 Q/TZHWI013《計算機管理制度》。執(zhí)行 Q/TZHWI042《勞動用工管理辦法》和 Q/TZHWI043《聘用職工管理辦法》。 b)培訓(xùn)內(nèi)容包括公司簡介、房地產(chǎn)開發(fā)的基本知識、工程管理概況、安全質(zhì)量管理和公司有關(guān)規(guī)章制度等。 公司鼓勵員工努力學(xué)習管理知識、專業(yè)技術(shù)，不斷更新知識結(jié)構(gòu)，提高自身素質(zhì)，為公司發(fā)展多做貢獻，對在考試、考核取得優(yōu)秀成績者，公司將按有關(guān)規(guī)定予以獎勵。 4. 控制程序 項目運作方案的策劃 策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關(guān)人員，依據(jù)項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設(shè)的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。 項目運作方案的實施和驗證 各部門在工程項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴格按 “ 項目運作方案 ” 的規(guī)定要求實施。 評審的方式 a) 會議評審：適用于項目開盤前對銷售方案中有關(guān)要求（如：購房通用合同）的評審以及集團購買、數(shù)量多、金額大的合同評審； b) 書面評審：適用于散戶銷售或租賃的合同評審，以簽署 “合同巡簽單”的方式進行評審。 零散房屋銷售合同的評審 對于散戶購買或者集團購買、金額在 1000 萬元以下的房屋銷售合同作為零散房屋銷售合同進行評審。 對合同草案中不明確或 無法滿足的內(nèi)容，由策劃營銷中心負責聯(lián)系顧客進行協(xié)調(diào)。 對于合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容 ,由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部記錄 ,聯(lián)系對方進行協(xié)調(diào)，達成一致。 合同承辦部門填寫 “ 合同履行跟蹤表 ”, 說明合同解除原因，由原合同評審部門審核簽字后 ,交分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批，由承辦部門負責通知顧客 ,辦理合同解除手續(xù)。 設(shè)計 和開發(fā)輸入 工程部組織項目部負責在設(shè)計招標中，制定項目的設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書在發(fā)放投標單位前，應(yīng)按規(guī)定進行審核批準。 設(shè)計和開發(fā)更改的控制 在以下情形下，要對設(shè)計進行更改： a)隨著設(shè)計開發(fā)的進展、 情況的變化，可能發(fā)生要求的變更，應(yīng)更改策劃輸 出。 工程部、物資采購中心和策劃營銷中心根據(jù)職責范圍，負責結(jié)合工程招標，收集各種供方的有關(guān)信息資料，組織有關(guān)部門進行評價，評價的準則參照以下原則： a）供方的企業(yè)規(guī)模、資質(zhì)和經(jīng)營狀況應(yīng)與其所投標的或提供的產(chǎn)品（服務(wù)）的要求相適應(yīng)； b）供方在其所在的專 業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，具備一定的社會聲譽，并有著一定的成功業(yè)績； c）供方具備持續(xù)提供合格產(chǎn)品的能力，能夠提供其質(zhì)量保證體系有效運行的證據(jù)； d）與公司有過歷史合作的供方，應(yīng)具備良好的歷史合作經(jīng)歷。 對供方的重新評價一般每季進行一次，由分管部門組織有關(guān)部門填寫“供方考評表”進行考評。 物資采購的具體規(guī)定執(zhí)行 Q/TZHWI049《物資采購管理辦法》。 對外包單位（設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位）提供服務(wù)的情況，由項目部負責日常的監(jiān)督檢查，并定期進行評價。最終形成的投資決策方案要上報集團公司進行審批后確定。 c) 工程部負責協(xié)調(diào)組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件，并提供相應(yīng)的文件資料； d) 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責完成資金方面的有關(guān)工作，提供相應(yīng)的文件資料； e) 策劃營銷中心負責收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審批手續(xù)。 施工過程控制 a) 工程部組織項目部、監(jiān)理單位，對施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案進行審查，明確對施工工程的質(zhì)量、進度要求。 d) 對工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題，由項目部負責組織監(jiān)理單位和施工單位，進行原因分析，制定 整改措施進行處理。 銷售和交付控制 a) 策劃營銷中心負責項目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計劃和銷售方案，報公司經(jīng)營副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準。 c) 對工程部組織工程竣工驗收的工作質(zhì)量，由公司的稽查小組進行監(jiān)督檢查。 b) 由項目部對監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。 c) 策劃營銷中心負責依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求，進行拆遷、安置和補償工作，執(zhí)行 Q/TZHWI046《拆遷安置補償實施辦法》。 項目的立項報批控制 a) 明確項目開發(fā)建設(shè)前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責分工，符合法律法規(guī)的要求。 市場調(diào)研和投資決策 a) 策劃營銷中心負責市場調(diào)研工作，收集整理有關(guān)信息，進行投資機會的尋找和篩選，編制可行性研究報告，充分運用預(yù)測、可行性分析和決策技術(shù)，為公司的投資決策提供有效的依據(jù)。 采購的驗證 各分管部門按照職責分工負責組織對供方提供的服務(wù)或產(chǎn)品的質(zhì)量情況進行檢驗和驗證。 在確定中標單位后規(guī)定的期限內(nèi)，由分管部門辦理合同簽定前的巡簽審批工作，與中標單位簽定書面分合同。 各分管部門在適當?shù)臅r機，要組織對供方進行重新評價，并根據(jù)評價的結(jié)果，確定對供方控制的程度和方式。 職責 a) 工程部負責公司的工程招標工作，對設(shè)計、施工、監(jiān)理等供方進行評價、選擇和驗證； b)、物資采購中心負責物資采購工作，對材料設(shè)備的供方進行評價、選擇和驗證； c)、策劃營銷中心負責營銷策劃代理單位和物業(yè)管理單位的招標工作，并對其進行評價、選擇和驗證； d)、項目部參與對供方的評價、選擇和驗證，并對采購材料設(shè)備的質(zhì)量進行檢驗控制； 采購控制的主要活動包括：規(guī)劃設(shè)計招標、工程 施工招標、工程監(jiān)理招標、營銷策劃代理招標、前期物業(yè)管理招標以及設(shè)備材料的招標和采購等。 設(shè)計和開發(fā)確認 公司通過以下措施和方法進行設(shè)計和開發(fā)的確認： a)項目部專責人參加設(shè)計單位的設(shè)計確認活動； b)檢查落實設(shè)計圖紙是否通過政府主管部門的審批并簽 章； c)由項目部組織設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位進行圖紙會審，執(zhí)行 Q/TZHWI023《圖紙會審制度》； d)以階段性的驗收，如：驗槽、基礎(chǔ)驗收、主體結(jié)構(gòu)驗收和竣工驗收等，作為對設(shè)計和開發(fā)的確認； e)施工期間，請顧客進行監(jiān)督，由項目部部負責聽取并收集顧客意見。 策劃的輸出應(yīng)形成設(shè)計開發(fā)計劃，隨著設(shè)計開發(fā)的進展、情況的變化以及可能發(fā)生要求的變更，設(shè)計開發(fā)計劃在適宜時修改或更新。 合同重大變更應(yīng)重新組織相關(guān)部門評審。 代建合同的評審 工程項目經(jīng)過可行性研究后，在合同簽訂前，由策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開合同評審會 ,對代建合同草案進行評審： a)策劃營銷中心負責對其中的 代建方式、項目的經(jīng)濟效益、社會效益以及對方資信程度等進行評審； b)工程部對合同草案的規(guī)劃設(shè)計要求、房屋造價、使用功能要求、工程進度及質(zhì)量要求、工程技術(shù)可行性和安全性等進行評審； c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對其中的資金使用計劃、代建費用的收取方式及項目的財務(wù)分析等合同條款進行評審； d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審； e)審計部對合同的嚴密性、屬實性和相關(guān)財務(wù)條款進行評審。 策劃營銷中心負責評審會議的記錄，填寫“合同評審表”，由參加評審人員填寫意見并簽字，交公司分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。 4. 控制程序 房屋銷售合同的評審 公司開發(fā)項目開盤前的銷售方案以及集團購買、金額超過 1000 萬元的房屋銷售合同采取會議評審的方式進行，在開盤前或合同簽訂前，由公司經(jīng)營副總經(jīng)理主持，策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開評審會 ,對銷售方案或合同草案進行 評審 : a)策劃營銷中心負責提供銷售方案或銷售合同草案，并對其中的銷售方式、產(chǎn)權(quán)證書辦理要求以及對方資信程度等進行評審； b)工程部對其中的銷售面積、工程項目的使用功能和質(zhì)量標準及工程保修等條款進行評審； c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對其中的銷售價款、付款方式等經(jīng)濟條款進行評審； d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審； e)審計部對合同的嚴密性、屬實性進行評審。 與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評審 評審的時機 在產(chǎn)品有關(guān)的要求中，以書面合同的形式確定的，在合同簽定前進行評審；其它要求，在項目開發(fā)策劃中、公司向顧客做出承諾之前，進行評審，在項目運作方案中明確相應(yīng)的要求，如：隱含要求、適用的法律法規(guī)和公司的附加要求等。 項目運作方案經(jīng)各部門責任人簽字后，報分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準。 策劃與營銷中心負責組織有關(guān)部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實施情況。 5)外委培訓(xùn) 公司的外委培訓(xùn)主要包括：特殊作業(yè)人員的持證上崗和執(zhí)業(yè)資格的取證培訓(xùn)、專業(yè)知識培訓(xùn)、專業(yè)任職資格培訓(xùn)等。 c)人力資源部負責收集整理有關(guān)的培訓(xùn)資料，進行存檔保存。 人力資源部是公司人力資源控制的主管部門，負責公司員工的聘用、考核、管理、培訓(xùn)等工作； 其它職能部門和項目部負責本部門人員的考核和內(nèi)部培訓(xùn)工作。 基礎(chǔ)設(shè)施 1）公司所在的辦公場所 —— 2）公司設(shè)有檔案室，由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理，配置了有 關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范等圖書資料，能夠滿足公司開發(fā)經(jīng)營的需要。 管理評審報告經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準后進行發(fā)放，并歸檔保管。 管理評審會議 管理評審會議由公司總經(jīng)理主持召開。 （ e）對發(fā)生特殊情況的信息：如發(fā)生顧客投訴、安全質(zhì)量事故等特殊信息，應(yīng)迅速按規(guī)定渠道加以傳遞溝通，并采取相應(yīng)措施。 52）財務(wù)核算：在本中心經(jīng)理（副經(jīng)理）的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責本中心的財務(wù)管理 、會計核算工作；負責會計電算化、會計基礎(chǔ)工作，使之符合《會計電算化管理辦法》的要求；負責執(zhí)行國家的法律法規(guī)，遵守財經(jīng)紀律，確保財產(chǎn)不受損失；負責本中心的會計憑證審核工作 ,確保合規(guī)、合法、合理；負責本中心財務(wù)預(yù)算管理工作；負責本中心在經(jīng)營過程中的資金調(diào)度和籌措工作；負責本中心經(jīng)營過程中的各項稅收管理工作；負責會計檔案的管理工作；參與制定材料、物資、設(shè)備采購供應(yīng)計劃管理及財務(wù)核算及財務(wù)管理的有關(guān)制度、辦法；參與材料、物資、設(shè)備計劃采購的招投標評審工作。 45）市場研究與策劃：收集房地產(chǎn)市場及金融政策等方面的信息（參加國內(nèi)房地產(chǎn)方面的學(xué)術(shù)會議、閱讀有關(guān)報刊網(wǎng)絡(luò)等各種方式，收集信息）；對收集到的信息、資料進行整理、分類，把有價值的信息、資料及分析意見編成報告，定期提交給公司領(lǐng)導(dǎo)；按照公司的按排，對某地區(qū)（或某項目）的市場情況進行重點 調(diào)查分析，研究策劃，提出研究成果，指導(dǎo)下一步的市場開發(fā)；滾動預(yù)策全國及重點省市房地產(chǎn)市場 2 年、 3 年、 5 年 10 年的發(fā)展情況，每年提出一份報告；策劃包裝項目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。 38）安全和質(zhì)量管理：負責公司的安全質(zhì)量管理工作；編制有關(guān)安全質(zhì)量管理的制度和規(guī)定，報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實施；負責組織定期開展安全與質(zhì)量檢查工作，監(jiān)督檢查整改情況，并提出考核意見；負責組織實施公司的安全與質(zhì)量管理的培訓(xùn)工作。 31）項目設(shè)計與技術(shù)審查：負責項目的設(shè)計和設(shè)計審查工作；負責組織協(xié)調(diào)設(shè)計單位進行項目的設(shè)計工作；負責辦理設(shè)計圖紙的審批工作；負責項目設(shè)計審查工作；負責設(shè)計變更的有關(guān)工作；負責 施工過程中的有關(guān)技術(shù)問題的處理工作。 23）人力資源開發(fā)：負責員工職業(yè)生涯規(guī)劃、設(shè)計工作，并負責組織實施；負責員工培養(yǎng)管理工作；負責員工教育、培訓(xùn)工作；負責組織做好員 工技術(shù)比武、勞動競賽等活動；負責聯(lián)系人力資源市場、與主要的員工招聘渠道建立并保持固定聯(lián)系；負責組織新增或缺員崗位員工的招聘、面試、錄用等工作；負責調(diào)查培訓(xùn)需求，制定年度、季度、月度培訓(xùn)計劃并組織實施；負責人力資源信息系統(tǒng)的規(guī)劃、建設(shè)和維護工作；負責本部門文件資料的整理、保存、歸檔管理工作。 15）財務(wù)核算：負責公司會計帳務(wù)與核算，編制公司會計報表；負責各種收入、成本、費用的核算；負責計提各種基金、稅金，并按規(guī)定足額上繳；負責登記各種明細分類帳、總分類帳，做到帳證相符 ，帳帳相符，帳表相符；計算固定資產(chǎn)折舊的提取和低值易耗品的攤銷；負責公司社保基金會計核算工作。 11）駕駛員：做好車輛的維護保養(yǎng)，保持良好車況；遵守交通法規(guī)，不發(fā)生違章現(xiàn)象；加強安全學(xué)習，做到安全行車；做好出車日志，出車、回車及時向班長報告。 3）經(jīng)營副總經(jīng)理：分管經(jīng)營部，對公司的經(jīng)營管理全面負責，協(xié)調(diào)公司經(jīng)營工作中的重大事項；組織進行重大不合格品的處理，監(jiān)督有關(guān)部門采取糾正措施；組織向顧客提供質(zhì)量保證，處理有關(guān)顧客意見。 工程設(shè)計文件總數(shù)） 100% 工程部負責開發(fā)工程優(yōu)良率和工程設(shè)計文件審查率、策劃營銷中心負責顧客滿意率、總經(jīng)理工作部負責合同履約率的統(tǒng)計考核。 塑造形象 —— 在公司的開發(fā)經(jīng)營過程中，不斷總結(jié)完善，提高公司各項管理水平，塑造良好的公司形象，不斷拓展公司的生存和發(fā)展空間。 質(zhì)量記錄的查閱 查閱人員需查閱質(zhì)量記錄時，應(yīng)征得部門負責人同意后，方可進行查閱。 當質(zhì)量記錄需要進行增加和刪除時，由使用部