【導(dǎo)讀】投資、商業(yè)經(jīng)營，注冊資本人民幣5,500萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿?。大?，建筑高度控制在8層以下。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。項目用地地勢平坦，五通一平，具備建設(shè)條件。0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路1號；法定代表人：彭柏銘；展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所需項目。市四方集團有限公司，土地使用補償費為人民幣90,000,000元。其他工程報建手續(xù)正在辦理中。地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。52,982億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，增長%。在2020年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。預(yù)計2020年的房地產(chǎn)市場發(fā)展是主。業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。2020年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，

　　

【正文】 始，至 2020 年 12 月底結(jié)束。聯(lián)排、疊拼 多層 商業(yè)企業(yè)主生意人政府高層生意人企事業(yè)中高管理層本地投資者 施工進度表詳見附表 1：《施工進度表》 。七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃 項目總投資估算 項目總投資估算表序號 項目名稱 金額（元） 比例1 土地成本 90,000,000 %2 前期工程費 5,570,041 %3 建安工程費 91,728,144 %4 不可預(yù)見費 4,864,909 %5 管理費 2,918,946 %6 銷售費用 4,643,233 %7 財務(wù)費用 6,588,000 %8 其他費用 5,503,689 %9 合 計 211,816,962 100%土地成本根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項目土地使用補償費為人民幣90,000,000 元。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用等，費用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，經(jīng)估算為人民幣 5,570,041 元。建筑安裝工程費參考東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣 91,728,144 元。詳見附表 3：《項目開發(fā)成本估算表》 。不可預(yù)見費不可預(yù)見費按第 3 項之和的 5%計取，經(jīng)估算為人民幣 4,864,909元。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按第 3 項之和的 3%計取，經(jīng)估算為人民幣 2,918,946 元。銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準，取銷售費用為銷售額的 %，經(jīng)估算為人民幣 4,643,233 元。財務(wù)費用主要指銀行貸款利息。假設(shè)本項目向貸款 8000 萬元，期限為 2 年，貸款年利率按 %計，利息經(jīng)估算為人民幣 6,588,000 元（具體分析詳見 資金籌措計劃以及附表 9：《貸款償還期測算表》 ） 。其他費用主要指政府行政收費：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費（建安造價的 5%） 、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費（%） 、建筑施工安全監(jiān)督費（%） 、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費（%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費用，經(jīng)估算為人民幣 5,503,689 元。項目總投資根據(jù)以上分析測算，本項目總投資為人民幣 211,816,962 元。 資金籌措計劃項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷售回款。根據(jù) 2020 年 6 月 5 日中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30％。本項目總投資預(yù)計為人民幣 億元，因此，按企業(yè)自有資金為6,500 萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資源來源與運用分析（詳見附表8：《資金來源與運用表》 ） ，本項目可申請 8,000 萬元的信貸額度，期限為 2 年，第一筆貸款為 4,000 萬元，貸款期為 年（2020 年 7月~2020 年 12 月） ；第二筆貸款為 4,000 萬元，貸款期為 年（2020 年 1 月~2020 年 6 月） 。自有資金：6,500 萬元。銀行融資：8,000 萬元。本項目在預(yù)計銷售期內(nèi)（ 年）的銷售回款：2020 年第 4 季度： 億元；2020 年： 億元；2020 年：640 萬元。 項目投資計劃根據(jù)項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表 4：《投資計劃表》 。八、項目經(jīng)濟效益、財務(wù)分析 項目經(jīng)濟效益估算 銷售收入住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷售價格按項目開發(fā)方案確定。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計本項目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷售期（ 年）內(nèi)銷售率可達到 95%；多層住宅的銷售率可達到 95%。 商業(yè)部分商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，建筑面積和銷售價格按項目開發(fā)方案確定。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計本項目商業(yè)街鋪在銷售期（ 年）內(nèi)銷售率可達到 100%。銷售收入根據(jù)上述分析，本項目可售建筑面積的市場價值為 321,854,091 元，按住宅銷售率為 95%，商業(yè)銷售率為 100%計，項目在銷售期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售收入為 309,548,886 元。其余未售部分及不可售的會所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。 銷售回款計劃根據(jù)擬定的銷售期和銷售率測算銷售回款額。詳見附表 5：《項目銷售回款表》 。 銷售利潤通過對項目在計算期內(nèi)的測算分析，項目的稅后利潤為 54,114,992元，成本利潤率為 %。詳見附表 7：《項目損益表》 。 項目財務(wù)分析財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于 0 時的折現(xiàn)率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由前表計算可得，該項目在設(shè)定條件下內(nèi)部收益率為：%。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定得貼現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目可以接受。項目在計算期內(nèi)的累計凈現(xiàn)值：45,560,272 元。動態(tài)投資回收期動態(tài)回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需要的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。該項目的動態(tài)回收期： 年。詳見附表 6：《現(xiàn)金流量表》 。貸款償還期根據(jù)項目資金來源與運用分析以及資金籌措計劃，假設(shè)本項目申請8,000 萬元貸款額度，貸款償還期限為 2 年（每筆 4,000 萬元貸款實際償還期為 年） 。詳見附表 8：《資金來源與運用》 、附表 9：《貸款償還期測算表》 。 項目不確定性分析項目盈虧平衡分析假定本項目投資不變，且售價和銷售回款計劃如前所設(shè)，則：（1）保本銷售價格： 聯(lián)排別墅：4,900 元/平方米疊拼別墅：3,000 元/平方米多層住宅：3,000 元/平方米商業(yè)：沿公園 5,000 元/平方米沿裕興路：7,000 元/平方米（2）保本銷售率：聯(lián)排/疊拼別墅：60%多層住宅：75%商業(yè)：74%銷售價格變化的不確定性分析通過銷售價格的變動分析（變化幅度177。10%） ，銷售價格是影響項目稅后利潤的主要因素。工程成本變化的不確定性分析工程成本變化（變化幅度177。10%）對項目稅后利潤也較為敏感，控制工程成本是爭取利潤的有效手段。詳見附表 10：《敏感性分析表》 。九、結(jié)論、風險及建議項目市場條件石龍鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場初步形成，市場消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；新城區(qū)是目前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要方向，本項目具有區(qū)位優(yōu)勢和突出的景觀資源優(yōu)勢；目前市場上住宅產(chǎn)品供給的類型豐富，但價格兩極分化，大面積高價位獨立別墅銷售緩慢，但中高檔的聯(lián)排別墅、疊拼別墅供給量少，且銷售速度快；未來 2~3 年內(nèi)市場以小高層、高層住宅競爭為主，結(jié)合本項目地塊規(guī)劃指標，本項目推出多層將有較強的市場競爭力。新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項目利用位置優(yōu)勢，控制開發(fā)量，開發(fā)適合投資經(jīng)營的商業(yè)街鋪，迅速實現(xiàn)消化。經(jīng)濟分析結(jié)論根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，預(yù)計的銷售價格、銷售率的條件下，項目經(jīng)濟指標如下：項目總投資：211,816,962 元項目銷售收入：309,548,886 元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤：54,114,992 元成本利潤率：%財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272 元動態(tài)投資回收期： 年貸款償還期：2 年項目另有 5%的別墅和住宅作為企業(yè)留存資產(chǎn)，可在后期根據(jù)市場情況進行銷售。通過敏感性分析，銷售收入及工程成本對項目稅后利潤影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。在假定的銷售價格、銷售率成立的條件下，本項目具備良好的可行性。風險及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。（附表中價格單位均為人民幣元） 世聯(lián)地產(chǎn)（顧問）深圳有限公司 2020 年 6 月 20 日