【正文】 年均漲幅在10%左右，則預(yù)計本項目入市時的銷售均價為：　　　　　　　　　　　　　　4500——5000元／平米(不含裝修)　　　　　　　　　　具體價格策略以開盤前一個月提交為準(zhǔn)！項目價格小區(qū)會所在項目銷售時，充分展示項目的園林效果將有助于促進(jìn)項目銷售。結(jié)合項目工程進(jìn)度，建議項目在認(rèn)籌開始之時，應(yīng)將售樓處、售樓處前廣場及部分中庭園林這三處景點(diǎn)全部展示出來。概念規(guī)劃“詩意地棲居”是人追求居住的一種理想境界。尋常景觀同樣能創(chuàng)造詩意棲居的環(huán)境。 關(guān)鍵詞：詩意環(huán)境設(shè)計強(qiáng)調(diào)元素：造型、水系、角度空間、坡度休閑設(shè)施和小品：營造園林藝術(shù)、文化內(nèi)涵以及體現(xiàn)商業(yè)氛圍強(qiáng)調(diào)輕松隨意現(xiàn)代簡約風(fēng)格住宅外立面建議住宅外立面建議生態(tài)停車場示意車庫建議生態(tài)景觀住宅大堂住宅大堂建議設(shè)立獨(dú)立的，集休閑、娛樂、餐飲、健身、商務(wù)等功能齊全的會所。前期可兼做銷售中心用。會所建議簡約美式風(fēng)情街區(qū)商業(yè)商業(yè)外立面建議專業(yè)安全顧問星級廚師英藉管家健康顧問聘請深圳優(yōu)秀的物業(yè)顧問團(tuán)隊，提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù),成為本項目的高級物管的賣點(diǎn)。高級園藝物管業(yè)管理建議金鑰匙服務(wù)智能化車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能IC卡可視對講小區(qū)電子監(jiān)控■ 寬帶網(wǎng)絡(luò)■ 通信線路■ 視頻接收端子 住宅智能化建議智能化位置：深圳寶安新中心區(qū)，周邊交通方便，　　　景觀素質(zhì)理想，視野開闊；占地：㎡；容積率：建筑面積：171000 ㎡；小區(qū)布局：由13棟２８層高層住宅圍合而　　　　成，小區(qū)配套齊全，３萬余平米的　　　　小區(qū)內(nèi)部園林；建筑立面：都市現(xiàn)代典雅風(fēng)格；小區(qū)戶數(shù)：１１８０戶；停車位：１２７３個；生活主張：高層廊院生活；開盤時間：2005—326開發(fā)商：龍光地產(chǎn)；主力戶型：廊院三房、四房；可比項目參照系—深圳天悅龍庭　　本項目與該項目具有較強(qiáng)的可強(qiáng)性，２００４年，寶安中心區(qū)由于是由填海而成，目前可以說是百廢待興，放眼望去一片荒涼。但深圳市政府的重點(diǎn)發(fā)展方向的確是西部，但從規(guī)劃到實(shí)施是需要有一定的時間，住宅市場的火熱，但周邊 “配套設(shè)施”乏善可陳，除了一個寶安體育中心外幾乎沒有其它的配套； 短短一二年間，寶安中心區(qū)的房價可謂是節(jié)節(jié)攀升，目前更是突破了13000的大關(guān)；這不能不給我們項目以深刻的啟示?！　′N售突破：當(dāng)時片區(qū)，位于寶安中心區(qū)的幾個樓盤，均價普遍都在5500元/平方米左右，天悅龍庭最高價甚至達(dá)到了8000元/平方米。 成功實(shí)現(xiàn)價格突破“廊院居住”引領(lǐng)時尚 天悅龍庭，這一全城首創(chuàng)的別墅級空中廊院的出現(xiàn)，引領(lǐng)著一個新的居住風(fēng)尚———廊院居住風(fēng)尚。 項目特色之廊院項目特色之廊院 首創(chuàng)的“空中廊院建筑”，在100－170平方米的核心戶型面積空間內(nèi)，將庭院擴(kuò)張至多種院落空間的全新組合：入戶花園、景觀內(nèi)庭、觀星露臺、窗外花廊……每戶贈送總計高達(dá)20－50平方米的花園面積，實(shí)現(xiàn)獨(dú)戶尊享多重庭院的氣勢與情趣。 窗外花廊景觀內(nèi)廊回廊“奇偶層”設(shè)置，高層別墅 天悅龍庭，是深圳早期采用奇偶層設(shè)置的樓盤之一，通過雙層挑高設(shè)置，既可以偷面積，也可以增強(qiáng)物業(yè)之空間感，達(dá)到高層住宅，別墅級享受之目的。 項目特色之奇偶層設(shè)置高層住宅，別墅級享受雙高層內(nèi)庭，可改房間雙層高露臺 空間感更強(qiáng)現(xiàn)代典雅，凝固的音符 天悅龍庭的建筑造型定位于都市現(xiàn)代典雅風(fēng)格,通過簡潔的體型,輕盈的立面,富有韻律的造型元素。 外立面，簡約、干凈，透射出現(xiàn)代都市人對身份與人居的雙重追求，簡約而尊貴。天悅龍庭采用半地下停車場設(shè)置，使得開發(fā)商的開發(fā)工期及成本均得到有效控制，并且美觀、實(shí)用。 半地下停車，利于成本控制 個性、大氣的主入口 5萬余用地，3萬集中式園林 天悅龍庭半圍合點(diǎn)式布局，將建筑布于紅線之東、西、北側(cè)，圍合出3萬平米超大園林，大大提升項目檔次。 項目特色之超大園林項目特色歸納傳統(tǒng)與現(xiàn)代完美結(jié)合打造出了獨(dú)一無二的空中廊院“花園—居住功能區(qū)—回廊—花園”，構(gòu)成廊院的核心元素 項目地塊區(qū)位較佳，周邊視野景觀資源較好時，打造高端物業(yè)，充分取景是發(fā)展思路；產(chǎn)品設(shè)計要盡可以實(shí)現(xiàn)項目最大優(yōu)勢，充分利用好項目自身所擁有的資源；內(nèi)部園林景觀應(yīng)與整個項目的定位相一致，大氣上檔次的社區(qū)，通常要求相應(yīng)的大園林作為配套；尊顯檔次感；對本項目的借鑒意義中原營銷保證　　　　?。性蛻糍Y源利用200間地鋪（深圳）＋300間地鋪（香港）深圳、香港近10000人的營銷團(tuán)隊中原20多年的客戶沉淀深圳中原二二、二三級聯(lián)動中原聯(lián)動營銷中原聯(lián)動營銷深圳中原聯(lián)動營銷： 資源 二級市場：近百個在售樓盤、800名銷售精英； 三級市場：200個地鋪，2000多名Sales …… 聯(lián)動通路 分展場設(shè)立；內(nèi)外部網(wǎng)絡(luò)平臺；內(nèi)部郵箱、手機(jī)短信； 地盤推介；三級市場地鋪巡展推介；邀請現(xiàn)場體驗(yàn)…… 制度激勵 客戶轉(zhuǎn)介量列入公司個人KPI考核指標(biāo)，促使全員轉(zhuǎn)介 分傭激勵 轉(zhuǎn)介成功的額外獎勵 + 個人傭金分成聯(lián)動營銷受益者：深圳觀瀾湖大宅：開盤當(dāng)天爆銷108套豪宅，總銷售金額突破10個億！全部成交客戶均來源于中原內(nèi)部資源的聯(lián)動營銷。深圳紅樹西岸：,成交客戶85%來源于聯(lián)動營銷。聯(lián)動營銷案例中原惠陽操盤轉(zhuǎn)介成功案例分享位置 東華路太子廟對面 占地面積 191萬平方米 總建筑面積 100萬平方米 建筑類型 TOWNHOUSE、多層、別墅 總套數(shù) 一期一區(qū)246套 銷售時間 推出時間 2006年1月 開盤時間 2006年5月 主要戶型 2房2廳 7787 3房2廳 120－130 5房2廳別墅190－260 半島1號目前該項目是惠陽最大的樓盤，產(chǎn)品以類別墅和洋房為主。一期銷售100%，深圳客戶達(dá)七成以上。半島一號成功之處打破惠陽、大亞灣市場區(qū)域 初期開盤面臨一批單位蓄客難的問題，通過中原平臺，首批開盤客源達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，此后，每批均實(shí)現(xiàn)溢價銷售。 以片區(qū)最高定價為法則，面向深圳客戶，兩個市場的營銷策略，通過二、三級市場轉(zhuǎn)介，積累大量深圳客戶，為溢價打下良好基礎(chǔ)。實(shí)質(zhì)的突破是由深圳客戶購置占到七成，百萬大盤迅速奠定了區(qū)域地位。渠道營銷成功，造就高價成交并瘋狂搶購 透過圈子式定向營銷的方式，積累大量客戶，形成累進(jìn)，制造數(shù)倍供應(yīng)產(chǎn)品以上的需求，并通過客戶盤點(diǎn)鎖定城意客戶，認(rèn)籌第九天就突破3倍率的客戶通過預(yù)銷控營造銷售氛圍，制造瘋狂搶購的局面。棕櫚島惠陽最高檔的別墅項目，社區(qū)環(huán)境一流。別墅22000元/平米,公寓13500元/平米均價相關(guān)價格85%131285305疊加別墅投資型物業(yè)和別墅基本已銷售完畢，多層洋房銷售也較好15%24104180洋房/4房銷售情況比例套數(shù)面積（M2）戶型主要戶型別墅、多層和小高層建筑類型可銷售面積僅約200000 m2總建筑面積140萬平方米占地面積建筑規(guī)?；蓐枀^(qū)高爾夫路一號項目具體位置棕櫚島項目名稱amp。gt。amp。gt。成功之處amp。gt。amp。gt。成功之處打破惠陽別墅價格天花板 面向深圳客戶，一個主場，兩個市場的營銷策略，通過二、三級市場轉(zhuǎn)介，積累大量深圳客戶，為溢價打下良好基礎(chǔ)。實(shí)質(zhì)的突破是由深圳客戶來完成的，成為惠陽第一個銷售均價過萬元的項目。高價成交并瘋狂搶購 三周內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售4000萬，并通過前期積累客戶，制造數(shù)倍供應(yīng)產(chǎn)品以上的需求，并通過客戶盤點(diǎn)鎖定誠意客戶，通過預(yù)銷控營造銷售氛圍，制造瘋狂搶購的局面。開盤初，內(nèi)部渠道蓄客成功后，在第二批單位，通過內(nèi)部轉(zhuǎn)介成交126套，在二期一批單位，項目幾乎不用開盤，便已內(nèi)定完，是低成本營銷的典型。東方新城中原網(wǎng)站、中原月刊發(fā)布項目信息，專項銷售人員到達(dá)各個地鋪?zhàn)鲠槍π酝茝V及擺放項目資料地鋪推廣全國通資訊站中原優(yōu)勢深圳中原惠州分公司2005年我司已在華陽大廈注冊深圳中原物業(yè)顧問有限公司惠州分公司 我們將結(jié)合惠州實(shí)際的操盤經(jīng)驗(yàn)，提供專業(yè)、到位的服務(wù)，充分發(fā)揮團(tuán)隊精神，令貴公司項目的銷售實(shí)現(xiàn)高速、高價、高知名度的三大目標(biāo)。 至今已策劃代理了惠州市30多個樓盤，無論是代理樓盤數(shù)量還是代理樓盤面積均位居惠州代理市場第一；位居業(yè)界市場第一占全市代理市場%位居市場第一占全市場市場份額%位居市場第一占全市市場份額% 全年銷售代理個數(shù) 16個位居業(yè)界市場第一% 全年代理面積 2006年深圳中原惠州分公司全年業(yè)績 深圳中原自成立以來，成功代理600多個樓盤，成交套數(shù)超過12萬套，成交面積近1200萬平米，成交金額達(dá)600億，年均增長率超過65%。 惠州操盤經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢惠州 1個售樓處加惠州十幾個在售項目100多名銷售人員。。10半島30批棕櫚島別墅半島80批金城25批陽光21批金城12批，陽光8批，半島5批轉(zhuǎn)介來源65東方新城7陽光假日8金城花園9東方威尼斯成交套數(shù)項目“內(nèi)展”的營銷策略——惠州內(nèi)部轉(zhuǎn)介 客戶資源勢必為前期項目的策略研判、入市銷售起到厚積薄發(fā)的作用！實(shí)現(xiàn)開門紅！ 客戶資源優(yōu)勢整體占地：140萬 總建面：65萬媒體推廣為“0”客戶積累為“0”通過100%內(nèi)部轉(zhuǎn)介Ⅰ 中原積累的豪客資源Ⅱ 惠陽二級市場互動Ⅲ 深圳二三級市場互動 成交基本來源于半島１號的轉(zhuǎn)介……棕櫚島別墅主力戶型：別墅、公寓東方新城整體占地：33萬 總建面：31萬 一期二期產(chǎn)品售馨，三期洋房預(yù)計08年推出元月期間,半島轉(zhuǎn)介成交65套。洋房4500元/㎡；雙拼別墅7000元/㎡，獨(dú)立別墅11000元/㎡。主力戶型：別墅、洋房整合中原 與貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 共筑明星樓盤行業(yè)品牌優(yōu)勢操盤經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢客戶資源優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢形象導(dǎo)入期08年4月08年7月強(qiáng)勢蓄水期08年8月08年11月09年3月品牌入市VIP發(fā)售09年8月一期１批開盤２批開盤二期１批開盤二期２批開盤分批推售　強(qiáng)銷期前期準(zhǔn)備階段營銷階段07年10月08年1月規(guī)劃、報建動工開始整體開發(fā)布排開盤開盤開盤開盤2008年10月2009年01月2009年05月2009年10月4700元/平米4900元/平米5200元/平米5600元/平米實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)：9億元匯報完畢，謝謝聆聽！本次匯報為我司根據(jù)市場現(xiàn)狀進(jìn)行的初步市場定位，后期將提交更為詳盡的包裝及營銷方案；并配合設(shè)計院做出適合市場需求的產(chǎn)品。確保項目的成功開發(fā)。