【正文】 已經(jīng)把片區(qū)的房地產(chǎn)做熱，但本項目較塊較小，與之相比，具有明顯的劣勢，在客戶競爭中，會比較激烈。項目開發(fā)價值評價開發(fā)優(yōu)勢：　地處惠陽城市新中心區(qū)，區(qū)域優(yōu)越、城際交通優(yōu)先，具有很高的區(qū)位價值。該區(qū)是己建成的棕櫚島高爾夫球場俱樂部，是高檔的娛樂休閑場所。 該區(qū)是在原有工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上改造而成的二類居住區(qū)，區(qū)內(nèi)配有兩個中學(xué)，分別位于該區(qū)的東西兩端，保留原有的加油站和排污站，增添幼兒 園和小學(xué)，按服務(wù)半徑分組團(tuán)集中設(shè)置，擴(kuò)大完善原有的惠陽市第一人民醫(yī)院，以滿足今后增長人口的需要。該區(qū)在淡水河邊設(shè)有康體娛樂中心，占地9．24公頃，其中規(guī)劃設(shè)置體育館、體育人才培訓(xùn)中心、康體娛樂健身中心等設(shè)施，結(jié)合臨近一片商貿(mào)用地形成環(huán)境質(zhì)量高、設(shè)備先進(jìn)的市級健身娛樂休閑場所。待沿海高速、金穗大道全線貫通后從項目地塊：到深圳福田　　約４５分鐘；到深圳大梅沙 約４０分鐘；到深圳龍崗　　約２０分鐘；到惠州　　　　約１個小時到澳頭　　　　約１５分鐘；到霞沖　　　　約３０分鐘；到龍大工業(yè)區(qū)　約１５分鐘；區(qū)內(nèi)交通分析項目地塊處于一大片空地中央，未來區(qū)內(nèi)交通動線的引入將是重要問題，建議項目地塊西與高爾夫球場路打通，東與東華大道打通，形成一條西與高爾夫球場路相連可直上金穗大道，東與東華大相連的東西交通動線；相比較而言，東側(cè)景觀、視野面較好，西側(cè)形象較差，有較多工廠和民房，建議主入口選擇在地塊西側(cè)，便于首期的形象推廣與宣傳。三城中心，城際交通優(yōu)先高端產(chǎn)品乘目標(biāo)市場外購急劇擴(kuò)張之勢搶奪目標(biāo)客戶資源，細(xì)分截留客戶稀缺的自然資源相對較低的價格不斷追尋更優(yōu)產(chǎn)品、更高回報。打通交通動脈，利用三大契機(jī)；克服劣勢，提升優(yōu)勢。高端稀缺產(chǎn)品不斷捅破天花板，透支更遠(yuǎn)期回報周邊區(qū)域高端產(chǎn)品蜂涌而來T龍大工業(yè)區(qū)、大亞灣產(chǎn)業(yè)人群不斷升級的規(guī)劃配套大盤時代，大盤帶來豐富的更高端的客戶流。市政配套齊全，體育館、市政廣場、圖書館、　體育公園等近在咫尺；臨近惠陽大亞灣及至惠州最高檔別墅物業(yè)、棕　櫚島，項目可眺望高爾夫景觀；威脅(Threats)半島一號等區(qū)域大盤客戶分流來自周邊項目的競爭；未來政策因素；政府規(guī)劃執(zhí)行力度；劣勢(Weaks)生活配套不足，人氣較差；地塊外圍交通不便，目前僅可通過高爾夫路　進(jìn)入項目，外圍交通需要優(yōu)化；片區(qū)住宅規(guī)模發(fā)展成熟尚需時日；相對半島一號、棕櫚島、大亞灣西區(qū)、惠陽　三和等片區(qū)樓盤，規(guī)模較?。粰C(jī)會(Opportunities)投資前景，區(qū)域經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合，市場版圖升級深圳市場外購力強(qiáng)勁，高端產(chǎn)品稀缺。項目分析　　　　．．．．．．地塊指標(biāo)項目占地面積：58148平米；項目南北長約200米；項目東西長約270－320米不等；地塊整體呈長方形；項目四至地塊北面為棕櫚島高爾夫別墅項目北面為大型樓盤半島一號項目西面為工廠和民房項目西面的高爾夫球場路項目東望中區(qū)華府、錦江國際等樓盤項目南面緊臨深汕高速項目四至優(yōu)勢(Strengths)位于惠陽新中心區(qū)，深、惠交通便利，區(qū)域規(guī)　劃良好?？蛻糇糇C：客戶來源分析工作區(qū)域購買價值排序置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的總價額度深圳客戶需求分析綜合結(jié)論深圳市場供應(yīng)不足，價格飛速上漲，市場購買力外擴(kuò)至東莞、惠州、中山、珠海等珠三角區(qū)域；惠陽大亞灣市場大盤紛出，市場競爭日趨激烈；目前大盤主要集中于惠陽白云坑片區(qū)，中心區(qū)，三和，大亞灣西區(qū)。客戶來源分析中原地產(chǎn)通過代理的惠陽區(qū)標(biāo)志性的樓盤，對來訪客戶進(jìn)行分析，也佐證了市場客戶區(qū)域來源。深圳關(guān)內(nèi)已無地可用，關(guān)外可開發(fā)用地不足200平方公里，可用于地產(chǎn)開發(fā)的面積更少，深圳地產(chǎn)將駛向何方？數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)可支配收入定基指數(shù)住宅銷售價格定基指數(shù)深圳客戶走出去是必然的選擇。都市廣場70%是本地客戶；5%是在本地辦廠的外商中銘豪園70%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主廣場明珠50%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主尚城世家深圳客戶占70％，其余為惠陽本地客戶東方新城50%是香港客戶，20%是當(dāng)?shù)剞k廠的臺灣客戶，30%為深圳與惠陽本地客戶。目前情況來看，別墅仍供不應(yīng)求，所推物業(yè)目前已內(nèi)部消化100%.今年推盤：16—聯(lián)排85—獨(dú)立總套數(shù)面積區(qū)間(㎡)類別墅16264—451雙拼3264—286合院11522—685獨(dú)立總套數(shù)面積區(qū)間(㎡)類別墅已推盤量：區(qū)域樓盤客戶來源分析深圳區(qū)域來源客戶成為惠陽大亞灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)人群，本地置業(yè)者次之。競爭個案調(diào)查分析東方新城07年6月，二期101套別墅銷售，現(xiàn)已開始蓄客。今年12月份開始推出47%3001501704房2廳將要推出主力戶型3%20314500獨(dú)棟別墅1%8240雙拼別墅33%205188220聯(lián)排別墅16%1001201403房2廳銷售情況比例套數(shù)面積（㎡）戶型第二期2007年10月第一期2006年6月推出時間毛坯房和部分精修帶家具單位交樓標(biāo)準(zhǔn)218個（第一期）停車位6000多套總套數(shù)TOWNHOUSE、多層、小高層和高層建筑類型107萬平方米總建筑面積83萬平方米占地面積建筑規(guī)模熊貓金潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名稱開發(fā)商大亞灣新澳大道與西二大道交匯處項目具體位置熊貓國際項目名稱競爭個案調(diào)查分析熊貓國際競爭個案調(diào)查分析熊貓國際二期資料分析建筑面積：㎡綠化率：53%物業(yè)類型：別墅、聯(lián)排、多層洋，房、小高層、中高層,共1089套。渠道營銷成功，造就高價成交并瘋狂搶購 透過圈子式定向營銷的方式，積累大量客戶，形成累進(jìn)，制造數(shù)倍供應(yīng)產(chǎn)品以上的需求，并通過客戶盤點(diǎn)鎖定誠意客戶，認(rèn)籌第九天就突破3倍率的客戶通過預(yù)銷控營造銷售氛圍，制造瘋狂搶購的局面。打破惠陽、大亞灣市場區(qū)域 以片區(qū)最高定價為法則，面向深圳客戶，兩個市場的營銷策略，通過二、三級市場轉(zhuǎn)介，積累大量深圳客戶，為溢價打下良好基礎(chǔ)。300萬㎡市場大盤化項目高端化產(chǎn)品多元化客戶擴(kuò)大化價格上揚(yáng)化片區(qū)發(fā)展化片區(qū)價值急劇提升大盤規(guī)模品質(zhì)化開發(fā)促使投資置業(yè)者流向惠陽本地成為中高產(chǎn)人士的新的樂土中高端物業(yè)當(dāng)前供不應(yīng)求城界消失，經(jīng)濟(jì)融合，區(qū)域大發(fā)展實(shí)力開發(fā)商大盤拿地深圳房價持續(xù)高增政策削減深圳豪宅供應(yīng)外來客戶的龐大需求整體市場市場展望競爭個案調(diào)查分析位置 :東華路太子廟對面 占地面積 :191萬平方米 總建筑面積: 100萬平方米 建筑類型 :TOWNHOUSE、多層、別墅 總套數(shù): 一期一區(qū)246套 銷售時間: 推出時間 :2006年1月 開盤時間: 2006年5月 主要戶型 :2房2廳 7787 3房2廳 120－130 5房2廳別墅190－260 半島1號一期目前該項目是惠陽最大的樓盤，產(chǎn)品以類別墅和洋房為主。06年93萬㎡至2015年,總體供應(yīng)約1600多萬平米09年amp。惠陽大亞灣樓市潛在推出量預(yù)估07年08年09年11年10年開發(fā)熱點(diǎn)漸成規(guī)模成熟深圳客戶涌入惠陽置業(yè)。競爭將日趨激烈。首府中聯(lián)項目中聯(lián)2萬占地霞涌澳頭國香中聯(lián)別墅25 號 路規(guī) 劃 路大亞灣中心區(qū)以中小型項目為主業(yè)達(dá)項目業(yè)達(dá)熊貓國際二期總建面約88萬星河項目戰(zhàn)地103萬㎡鳳田水庫南面項目占地約70萬㎡東部項目總建93萬㎡珠投東岸占地61萬㎡旺科地產(chǎn)項目占地約8萬㎡榆林項目約7萬㎡建面金海岸占地約165萬㎡中聯(lián)燦邦項目占地約60萬㎡中聯(lián)燦邦項目占地約38萬㎡中聯(lián)上楊項目占地約15萬㎡冿房項目占地約6萬㎡建藝集團(tuán)項目占地約16萬㎡大亞灣潛在項目眾多，約8個占地或總建面超過40萬平米的項目.華上禮品項目總建約6萬㎡新天地約8萬㎡星際南海項目約3萬㎡安邑四洲項目約10萬㎡升錦園約3萬國圣項目約5萬中潤項目約25萬㎡中海科技約15萬㎡巨海項目約2萬㎡仁和項目㎡德洲城總建52萬㎡中聯(lián)別墅項目約7萬㎡熊貓猴仔灣項目占地22萬㎡熊貓國際總占地約83萬永昶項目花千樹公寓二期約6萬㎡偉峰項目總建16萬大中華東方廣場約7萬㎡㎡大亞灣潛在項目分布圖大亞灣市場小結(jié)惠陽/大亞灣未來幾年將有多個大盤推出，屆時市場競爭將會異常激烈；大亞灣西區(qū)集中了多個中高端項目，如星河項目，東部項目，珠江東岸等等；大亞灣中心區(qū)以中小型項目為主，目前已有多個項目進(jìn)入前期市場推廣階段，如聽濤雅苑、大中華東方廣場、新際首座、新天名城等等，大亞灣市場蓄勢待發(fā)，競爭程度亦將與日俱增。中心區(qū)樓盤分布澳 霞 大 道南山國際管委會新天名城聽濤雅苑大中華東方新天地廣場新際 4500107萬83萬熊貓國際備注均價/元建筑面積/㎡占地面積/㎡樓盤名稱大亞灣在售已售樓盤統(tǒng)計工業(yè)基地響水河工業(yè)園西一大道西二大道珠江東岸熊貓國際建藝項目星河項目金匯項目菩提園中聯(lián)項目中天彩虹城東部項目大亞灣西區(qū)高尚住宅區(qū)奧城項目西飛項目西區(qū)土地出讓大盤化；多個品牌實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐，隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與規(guī)劃引動，促使片區(qū)發(fā)展趨向于高尚住宅生活區(qū)。3300（帶裝修）600008486君豪公寓去化慢，2期施工，預(yù)計下半年推出。霞涌旅游休閑度假區(qū)惠陽海岸國際公寓君豪公寓熊貓國際菩提園東方廣場南山國際康匯花園豐華商務(wù)大廈小城故事凱旋居響水明苑總體市場大亞灣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀新天名城聽濤雅苑美岸棲庭目前大亞灣在售項目中，除了熊貓國際和菩提園外，其他都為小盤，容積率較高；由于產(chǎn)品類型不同，在售項目價格差距較大；銷售情況較好，投資客戶占主體。未來幾年的大亞灣基礎(chǔ)設(shè)施將不斷完善并帶動地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。大盤集中于半島、白云坑、三和片區(qū)；大量外地置業(yè)者看好惠陽市場，深圳投資客戶占主體；價格水平自06年快速上漲，06年底洋房價格在3600元/㎡左右，目前大部分樓盤均價在4500元/ ㎡ 左右；惠陽目前類別墅產(chǎn)品放量較少；但隨著大盤的開發(fā)未來競爭較大。西A大道美域項目惠陽白云坑片區(qū)樓盤統(tǒng)計……………1期6棟，1140套戶型面積從35~140不等占地18萬，建面52萬客戶積累德洲城產(chǎn)品以140~160 ㎡大戶型為主高層洋房一期占地113549 ㎡，建筑面積386046 ㎡，前期規(guī)劃萬城國際08年推出，產(chǎn)品未定/總