【正文】 人人樂進駐銷售商業(yè)良好售馨共1期，單體樓，880套3500都市廣場3期4月15日開盤熱銷。僅數(shù)套剩余共4期，3期4棟，279套4500麗江花園2期5月左右開始認籌，預計年底推出?；蓐柊自瓶悠瑓^(qū)樓盤分布松濤項目萬城國際深圳收費站德洲城目前白云坑片區(qū)啟動的項目有三個，但未知大面積地塊極多，也是未來發(fā)展的大盤片區(qū)。碧桂園項目：占地200萬平米棕櫚島：建筑面積140萬平米東方新城：占地33萬平米惠陽市場小結與深圳香港的位置關系對地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展起到了較好的推進作用；深圳房價的高速發(fā)展和土地供應不足為惠陽的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了良好的契機；中海殼牌項目投資及其產(chǎn)業(yè)鏈起到了良好的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)支撐；知名開發(fā)商和大量外來資金為惠陽的房地產(chǎn)市場注入活力。土地清查與基礎設施建設由于歷史原因，大亞灣土地產(chǎn)權不明晰，對大亞灣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成了較大阻力，2007年以來，政府加大了土地整改力度，清查產(chǎn)權問題，從此舉也可以看出大亞灣政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度重視。大亞灣競爭市場目前大亞灣居住形態(tài)較為初級， 現(xiàn)有樓盤整體性差，規(guī)模小，布局分散。早期項目30005800023000康匯花園早期項目2450160002000海岸國際公寓早期項目30002986737000小城故事早期項目3600（帶800裝修）436725427南山國際2批單位下半年開盤2500390002600響水明苑基本售完2900——50000峰景灣1期已售完。 450030萬11萬天拓菩提園部分小戶型和別墅于10月份推出。集中多個大型高端項目！其中不乏低密度、以別墅為主的豪宅項目。首座康匯花園文體中心稅投資服務中心星際啟動新橋200萬平米碧桂園已啟動惠陽140萬棕櫚島一期已開發(fā)惠陽191萬半島1號07年啟動惠陽中天彩虹城預計07年啟動惠陽39萬平方米天安中國預計07年啟動惠陽三和173萬平方米振業(yè)地產(chǎn)預計07年啟動惠陽三和60萬平方米南杰項目約875萬平方米總 計07年下半年惠陽63萬平方米光耀城備注位置占地面積企業(yè)名稱/樓盤名稱惠陽大盤統(tǒng)計，進入大盤時代,地產(chǎn)盛宴的黃金時期?；蓐柎髞啚硺鞘袧撛谕瞥隽款A估大亞灣樓市潛在推出量預估預計07年底惠陽103萬平米星河地產(chǎn)預計07年啟動大亞灣西區(qū)61萬平方米珠江投資一期已開發(fā)大亞灣83萬平米熊貓國際預計07年啟動大亞灣38萬平方米中聯(lián)項目/大亞灣約70萬平米鳳田水庫項目/大亞灣162萬平米金海岸預計07年底啟動大亞灣72萬西飛項目694萬平方米總 計07年大亞灣18萬德洲城預計07年啟動大亞灣西區(qū)87萬平方米東部集團備注位置占地面積企業(yè)名稱/樓盤名稱惠陽大亞灣僅大盤占地面積就達1594萬平米（未計中小項目），未來市場競爭極其慘烈。深圳高端物業(yè)稀缺，市場需求旺盛2010年，預計深圳地鐵三號線輕軌連接，各快速規(guī)劃快，速干線相繼開通，深圳東無縫對接，對普通居住需求大量增加片區(qū)市政配套顯成熟，產(chǎn)業(yè)初顯規(guī)模，消費需求提升；區(qū)域樓市供應步入高峰片區(qū)成熟，進入城市化規(guī)模消費階段。gt。一期銷售100%，深圳客戶達六成以上。實質的突破是由深圳客戶購置占到七成，百萬大盤迅速奠定了區(qū)域地位。競爭個案調查分析競爭個案調查分析半島1號二期11525000聯(lián)排————雙聯(lián)5010000疊拼07年銷售目標：18436831疊拼大二期：123693雙聯(lián)26058022聯(lián)排總套數(shù)總面積/㎡類別墅26——聯(lián)排總套數(shù)總面積/㎡類別墅一期東組團：銷售點評：繼半島1號一期熱銷后，一期東組團及大二期將在今年集中上市，按目前的進度，一期東組團之別墅及大二期部分別墅尚未推出，內(nèi)部已初定近盡。別墅與聯(lián)排占到供應套數(shù)的25%。20萬/房號的誠意金。深圳客戶50%；本地客30%；產(chǎn)業(yè)客戶20%熊貓國際深圳客戶占50％，本地客戶占35%，其他15%中區(qū)華府深圳客戶60%；本地客30%；其他10%錦江國際花園70%是深圳客戶；30%是在本地及周邊客戶。棕櫚島深圳客60%，本地客30%，其他10%半島1號成交客戶比例項目從右表中可以看出，目前惠陽及大亞灣在售項目中，中端地產(chǎn)產(chǎn)品的主要客戶為：深圳：占60%本地：占35%其它：占5%深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足定基指數(shù)：1997年=100（深圳：2006年房價收入比高達12：1）深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前9年的收入增 長空間。房價的快速上漲使得深圳投資客短期內(nèi)賺取大量利潤，急不可待的向外尋求投資物業(yè)。2006年11－12月份，半島1號認籌情況分析半島1號作為現(xiàn)時惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的典型樓盤，已成為來區(qū)域內(nèi)買房必看的項目之一，因而半島1號的客戶情況基本代表了區(qū)域內(nèi)的客戶情況。大盤產(chǎn)品均定為中高端，類別墅占有一定的比重，多數(shù)均為綜合型高端大盤；目前惠陽市場別墅物業(yè)稀缺，別墅供應在08年將會呈現(xiàn)井噴，未來競爭日趨激烈；本地購買力不足，深圳市場將成為各大個項目的競爭的主戰(zhàn)場。新中心區(qū)的康體板塊，未來附近將有大量的城　市健康體育設施，公共配套好。區(qū)域大盤林立，吸引豐富客源周邊項目啟動，共同預熱市場；大亞灣產(chǎn)業(yè)化加速，帶動大量的中下游產(chǎn)業(yè) 鏈，拉動地產(chǎn)內(nèi)需；價值發(fā)現(xiàn) / SWOT分析政策的不確定性明星大盤的威脅高端產(chǎn)品供應日趨豐富區(qū)位優(yōu)勢，地塊自然資源吸引客戶差異化突顯。深圳東、大亞灣版塊融合片區(qū)遠景、片區(qū)屬性強調東部通道，高端產(chǎn)品滿足需求旺盛，供應不足，高端產(chǎn)品稀缺剛性需求外流 區(qū)域經(jīng)濟融合，東擴O配套缺乏，南側形象不好，有工廠和民房；交通不便，導致中軸心區(qū)不中心。利用自身豐富自然條件克服不足；交通不便利，片區(qū)認知度不高配套缺乏，質素不高W半島１號＼棕櫚島已樹立本區(qū)高尚片區(qū)屬性，承托市場。S競爭市場（惠陽、大亞灣）研判共性（可利用策略）目標客戶市場（深圳）研判SWOTSTWOSOST價值發(fā)現(xiàn) / SWOT分析外部交通分析　深汕高速牌坊出口離本項目僅約８分鐘車程；　新中心區(qū)內(nèi)有多條道路與周邊大亞灣中心區(qū)、西區(qū)、白云坑等片區(qū)直接相連；　距離本項目５－１０分鐘有人民路與惠澳大道可直接通向惠州；項目周邊交通發(fā)達，通達性好，處于惠陽大亞灣的中心位置，項目將全面納入深圳版圖。中心新區(qū)規(guī)劃該區(qū)設有市級商貿(mào)中心，占地22．19公頃，沿東華北路和與其垂直的道路呈“T”字形布置，向北沿路與小區(qū)級公共設施相連，形成集中的商業(yè)、公建中心。 該區(qū)以現(xiàn)有的市政府和市政廣場為核心，組織周圍的辦公用地、公寓用地和配套設施用地，形成以行政辦公為主、生活居住為輔的多種職能的 綜合性小區(qū)。在工業(yè)向其他產(chǎn)業(yè)轉型期間，不斷吸 引其他行業(yè)的人口，完善居住區(qū)的配套公建設施，提高居住環(huán)境質量，逐步把工業(yè)區(qū)轉變?yōu)槎惥幼^(qū)。本項目處于蘇屋片區(qū)，未來該區(qū)域將集中規(guī)劃為市級的健身娛樂休閑場所。　地塊周邊環(huán)境佳，視野較好，景觀資源較豐富，具有開發(fā)中高端物業(yè)價值的基礎條件。戰(zhàn)略突圍　　　　．．．．．．　　先來解決一個問題：本項目適合做低密度物業(yè)還是高層住宅，容積率做到多少合適？銷售均價低密度別墅物業(yè)按7000元/㎡計算,高層按4800/ ㎡ 計算；（商業(yè)面積暫按整體均價計算）；建安成本別墅按1000元/㎡計，小高層平均按1200/ ㎡計，高層按1500計；58148㎡占地面積小高層、高層小高層、高層別墅為主、小高層建筑形態(tài)203518174444總建筑面積容積率不同容積率下的計容面積測算假設　　項目總投資　按照銷售額3%計銷售費用3　　財務費用2　按照開發(fā)成本3%計管理費用1　　期間費用五　　開發(fā)成本合計　銷售收入的2%　開發(fā)間接費　　　間接費用四　室外配套　　室內(nèi)裝修工程費　　電梯及人防工程　　給排水及水電安裝　　智能化和電訊工程　　　土建工程　872221000元/㎡建安工程成本三5814815元/㎡三通一平費用　　%計算地質水文勘測費　　按銷售收入的1%計算研究、咨詢等其它費用　　按建筑成本的3%計算前期規(guī)劃、設計費　　　前期工程費二　　　建設配套費　　　　土地開發(fā)費　　　　土地出讓金　581481300元/㎡土地成本一合計（萬元）面積（㎡）　成本項目序號經(jīng)濟測算－　　項目總投資　按照銷售額3%計銷售費用3　　財務費用2　按照開發(fā)成本3%計管理費用1 　　期間費用五　　開發(fā)成本合計　銷售收入的2%　開發(fā)間接費　　　間接費用四　室外配套　　室內(nèi)裝修工程費　　電梯及人防工程　　給排水及水電安裝　　智能化和電訊工程　　　土建工程　1000元/㎡建安工程成本三1187815元/㎡三通一平費用　　%計算地質水文勘測費　　按銷售收入的1%計算研究、咨詢等其它費用　　按建筑成本的3%計算前期規(guī)劃、設計費　　　前期工程費二　　　建設配套費　　　　土地開發(fā)費　　　　土地出讓金　581481300元/㎡土地成本一合計（萬元）面積（㎡）　成本項目序號經(jīng)濟測算－　　項目總投資　按照銷售額3%計銷售費用3　　財務費用2　按照開發(fā)成本3%計管理費用1　　期間費用五　　開發(fā)成本合計　銷售收入的2%　開發(fā)間接費　　　間接費用四　室外配套　　室內(nèi)裝修工程費　　電梯及人防工程　　給排水及水電安裝　　智能化和電訊工程　　　土建工程　1000元/㎡建安