【正文】 以富民強市為根本目的。 中心城市的內(nèi)涵是： 具備主導功能，先導功能，集聚功能和輻射功能這四項功能。建成“三個基地”即現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和全國有影響的食品加工基地。 漯河市城市功能總體布局分為九片區(qū)，即老城片區(qū)、沙北片區(qū)、沙澧片區(qū)、澧南片區(qū)、金山片區(qū)、東北片區(qū)、鐵東片區(qū)、后謝片區(qū)、召陵片區(qū)等九大功能片區(qū)。2. 沙北片區(qū)：中央行政區(qū)（COD），高端居住區(qū)，郾城區(qū)產(chǎn)業(yè)基地。4. 澧南片區(qū)：現(xiàn)代交通物流基地面向豫中的貨物集散中心；源匯區(qū)產(chǎn)業(yè)基地。 6. 東北片區(qū)：文化城科學園。 8. 后謝片區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、研發(fā)基地、孵化基地。 從下圖表分析可以看出，0歲～，％，％；15歲～，％，％；，％，％。呈現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移加快，人口向城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)聚集 ，城鎮(zhèn)化水平進一步提高；15歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎厣仙厔?。漯河是全國首家“中國食品名城”，食品加工主導產(chǎn)業(yè)特色和優(yōu)勢日益明顯,培育出了全國最大的肉類加工企業(yè)雙匯集團、全國最大的方便面生產(chǎn)企業(yè)之一南街村集團、全國第一家葡萄糖飲料生產(chǎn)企業(yè)澳的利集團等一批知名食品加工企業(yè)；漯河市城市定位為國家食品工業(yè)城、豫中區(qū)域性中心城市和具有較高品位的生態(tài)宜居城市。 2006年漯河市全年生產(chǎn)總值377億元，其中。%；其中，%；，%。其中，%；，%。在全省的國民生產(chǎn)總值對比中漯河市處于落后地位，2007年到2009年在河南省國民生產(chǎn)總值排名中倒數(shù)第三，人均國民生產(chǎn)總值排名10名，處于中等靠下水平。2007年農(nóng)村居民人均純收入4567元，%；人均消費支出2524元，%。2008年農(nóng)村居民人均純收入5230元，比上年實際增長8%；人均消費支出2860元，%。2009年農(nóng)村居民人均純收入5622元，%；人均消費支出3172元，%。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，漯河市居民消費屬于理性消費，日常生活消費，奢侈型消費較少。私家車多以十萬左右價位的車型為主。囊括零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、休閑業(yè)等多種業(yè)態(tài)。源匯區(qū)是河南省交通樞紐，距鄭州國際航空港不足1小時車程，107國道、京廣鐵路、京珠高速公路連南貫北，漯寶、漯阜鐵路，南洛高速公路承東接西，鐵路、高速公路呈“雙十字”結(jié)構(gòu)，是中西部開放開發(fā)的前沿地帶和東引西進之要沖。盛世國際生活廣場、溫州目前，源匯區(qū)匯聚了漯河市區(qū)80％的商業(yè)資源，轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)代商場、小商品量販、大型超市、商業(yè)一條街、名牌商品專賣店一應俱全，目前已入駐的國際知名品牌有餐飲連鎖肯德基、麥當勞、德克士、澳洲哥德咖啡、加州牛肉面等，國內(nèi)知名家電連鎖有蘇寧電器、國美電器，還有國內(nèi)百貨超市上海華聯(lián)、丹尼斯、銀基商貿(mào)城、義烏小商品城等。全區(qū)擁有各類專業(yè)商品市場44個，黃金商業(yè)街28個，漯河市商業(yè)品位因此得到了前所未有的提升，已成為漯河市名副其實的“商業(yè)名片”。同時，把重點市場的穩(wěn)定繁榮作為重中之重，千盛百貨、永冠百貨先后開業(yè)，丹尼斯等重點市場保持繁榮，新瑪特購物廣場正在加緊裝修；七星溫泉酒店、中匯商務酒店、新天地商務寫字樓、永冠綜合商業(yè)項目等一批樓宇經(jīng)濟的相繼開發(fā)，為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了活力?？?cè)丝?8萬人，轄城關(guān)鎮(zhèn)、孟廟鎮(zhèn)、商橋鎮(zhèn)、龍城鎮(zhèn)、裴城鎮(zhèn)、新店鎮(zhèn)、黑龍?zhí)多l(xiāng)、李集鄉(xiāng)8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和沙北街道辦事處1個辦事處，是漯河市面積最大、人口最多、經(jīng)濟最活躍、環(huán)境最優(yōu)美的新興城區(qū)，也是漯河市的政治、金融、經(jīng)濟、文化中心。郾城區(qū)先后有廣東日康、四川希望、大連實德、河北天申等一大批名企巨商前來興辦實業(yè)。2009年全區(qū)工業(yè)發(fā)展對全區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率達到80%以上，農(nóng)民人均純收入5839元，已成為漯河市政策開外的前沿陣地，經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)域。、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃漯河市淞江經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃漯河市淞江經(jīng)濟區(qū)位于郾城區(qū)內(nèi)，東起金山路、西至六支渠、北至孟平鐵路，總規(guī)劃面積38平方公里，是漯河市中心商務居住區(qū)。其中東區(qū)規(guī)劃面積14平方里；中區(qū)規(guī)劃面積14平方公里；西區(qū)規(guī)劃面積10平方公里。漯河市沙澧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展規(guī)劃沙澧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)位于漯河市西南部，東起107國道、西至京廣高速客運鐵路、北靠沙河、南臨南環(huán)路，發(fā)展區(qū)4平方公里，控制區(qū)。漯河市西城區(qū)發(fā)展規(guī)劃西城區(qū)位于沙澧兩河之間，東起107國道、西至大樓魏東，人口規(guī)模約21萬人，是漯河城市西擴的中心區(qū)、拓寬漯河城市框架，打造百萬人口城市的重要平臺。是漯河市目前的重點建設(shè)區(qū)域，將依托石武高鐵新客站，高起點、高品位，快起步、快見效，打造出立足中原、輻射中部商務休閑都市區(qū)、創(chuàng)新服務示范區(qū)以及多元文化特色區(qū)。 漯河是一個非資源城市，優(yōu)勢是食品和輕工業(yè)，已經(jīng)形成集約型效應，但缺乏自然資源，需要發(fā)展外向型經(jīng)濟。商貿(mào)需要有市場，需要消費購買力和人群，目前漯河市銷售購買力僅限于自我消費，從自由貿(mào)易區(qū)的鞋城、東方大市場、建材大世界等一些商貿(mào)市場的蕭條就可以看出銷售購買力的不足。漯河各區(qū)的情況不盡相同，匯源區(qū)作為漯河市的老城區(qū)、商貿(mào)經(jīng)濟中心，商業(yè)已經(jīng)形成一定的規(guī)模，在市民心中的影響力比較大，郾城區(qū)是政府規(guī)劃中商務行政中心和高端居住區(qū)，已形成一定的規(guī)模。隨著漯河市未來城市定位具有較高知名度、美譽度和較強吸引力、輻射力、帶動力的開放型、區(qū)域性中心城市的逐步實施,漯河市的發(fā)展將會有無限的活力。近幾年來，漯河市房地產(chǎn)業(yè)一直保持高位運行、穩(wěn)步發(fā)展的良好態(tài)勢。漯河宏觀經(jīng)濟健康的運行形勢為本市房地產(chǎn)業(yè)提供了十分有利的發(fā)展契機。房地產(chǎn)市場目前處于發(fā)展時期。但是由于城市框架和人口基數(shù)的影響，漯河市房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到很大的制約。%。%。%。%。%。%。、 ；、 ，%。、 ；、 ，%。；，%；，%。；。，占總銷售面積的86%。%。%；（）， %；。（如下圖所示） 2010年上半年辦理商品房預售許可65件，預售項目共28個，其中住宅預售套數(shù)6979套，；非住宅預售套數(shù)241套。其中新建商品房現(xiàn)售3264套，；存量房交易4347套。新建小高層住宅均價為2390元/㎡，%，%；高層商品住宅均價為2990元/㎡，%，%。其中經(jīng)濟適用住房建設(shè)3420套，；?，F(xiàn)就部分項目的具體情況做具體個案分析。、科技化漯河市房地產(chǎn)項目開始注重以人為本，房屋建筑適應人的需要已成為市場導向，樓盤的設(shè)計更趨人性化，戶型設(shè)計注重功能分區(qū)，景觀設(shè)計注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。開發(fā)商在注重建筑品質(zhì)的同時，開始著力向服務型房地產(chǎn)發(fā)展。由于召陵新區(qū)的開發(fā)較晚，目前該區(qū)域項目較少?，F(xiàn)就部分代表性樓盤在開發(fā)量、容積率、建筑類型、建筑風格、戶型及面積、價格等方面做對比分析。（如下圖所示） ，說明漯河的房地產(chǎn)市場主要以多層和小高層為主，小區(qū)的舒適度較高。（如下圖所示）項目名稱舒漫天鵝灣金地蘭喬圣菲雙匯西班牙玫瑰山水杭城雙匯國際城市花園銀鴿銀河灣建業(yè)森林半島天明第一城上城公館舒漫新里程泰盈紫金城物業(yè)類型多層高層多層/小高層多層多層/別墅/小高層多層別墅/洋房/小高層/高層多層/小高層多層/小高層多層多層漯河房地產(chǎn)市場產(chǎn)品主要以現(xiàn)代簡約和簡歐風格為主，市場產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重。比如雙匯西班牙玫瑰，在其項目中心有水景，項目綠化也較好，小區(qū)環(huán)境對于客戶具有較大的吸引力。產(chǎn)品去化速度隨著樓層和面積的增加而變慢。（如下圖所示）項目名稱舒漫天鵝灣金地蘭喬圣菲雙匯西班牙玫瑰山水杭城雙匯國際城市花園銀鴿銀河灣建業(yè)森林半島天明第一城上城公館舒漫新里程泰盈紫金城均價（元/㎡）14003300295019503200290036002600200025002980物業(yè)類型多層高層小高層多層小高層多層高層多層多層多層多層區(qū)域郾城區(qū)郾城區(qū)郾城區(qū)郾城區(qū)郾城區(qū)郾城區(qū)郾城區(qū)召陵區(qū)召陵區(qū)高新區(qū)源匯區(qū) 目前市場的主力總價區(qū)間在20—40萬之間，其中以20—30萬供應量最大。購房客戶群大部分以中等收入的工薪階層為主，對房地產(chǎn)的認識不夠，希望在面積、環(huán)境上有所改善。同時也表現(xiàn)在對價格的高度敏感性，價格杠桿是銷售中的重要舉措。從2006年開始，漯河市房地產(chǎn)投放量逐年呈上升態(tài)勢，一方面，商品房和住宅投放量的增加說明了投資方對漯河市場的信心；另一方面，2008年，在大環(huán)境的影響下，銷售量出現(xiàn)大幅度下滑。，；。通過近幾年土地成交的數(shù)量和2009年政府推出的保障房體量看，漯河市在未來的城鎮(zhèn)化過程中要產(chǎn)生大量的商品房和大量的保障性住房，而漯河市城鎮(zhèn)人口基礎(chǔ)又較小，這樣就會進一步加劇漯河市房地產(chǎn)供大于求的局面。同時開發(fā)商的成本投入會逐步被拉大，樓盤性價比會成為市場競爭的主流。下轄4個鎮(zhèn)2個鄉(xiāng)（召陵鎮(zhèn)、老窩鎮(zhèn)、鄧襄鎮(zhèn)、萬金鎮(zhèn)、青年鄉(xiāng)、姬石鄉(xiāng)）、2個街道辦事處（天橋街辦事處、翟莊辦事處）。京珠高速公路入路口與召陵行政新區(qū)區(qū)址僅千米之遙。召陵新區(qū)是漯河市政府現(xiàn)階段建設(shè)的重點區(qū)域，民營經(jīng)濟實力雄厚。共有各類工業(yè)單位4977家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)55家，規(guī)模以下工業(yè)企業(yè)317家，農(nóng)村個體工業(yè)經(jīng)營單位4555家。召陵新區(qū)做為漯東城市副中心，漯河市的大型工業(yè)聚集地，發(fā)展規(guī)劃氣魄大、范圍廣、起點高，吸引了大量國內(nèi)外知名品牌前來投資，目前海爾、正邦、瑞貝卡等大型上市公司已投資入駐。（許慎文化園計劃在2010年10月份開園，洗硯池、部首園、六書園、古文字園、靜思園、說文解字碑林等一系列建筑，集文物保護、名人憑吊、漢字觀光于一體，集中展示許慎文化的博大內(nèi)涵和獨特魅力）漯河教育發(fā)展史的一個里程碑——漯河大學城，已經(jīng)開工建設(shè)，為新區(qū)增添了人文底蘊。召陵區(qū)規(guī)劃如下圖所示：2009年以前，召陵區(qū)的新建商品房面積較少，總計約15萬平方米左右。召陵區(qū)在售的經(jīng)濟適用房面積約21萬平方米。召陵區(qū)2009年掛牌出讓的住宅及商業(yè)土地面積為22萬平方米，則建筑面積為35萬平方米；2010年上半年掛牌出讓的住宅及商業(yè)土地面積為10萬平方米，則建筑面積為16萬平方米；由此可以推算，在未來二年內(nèi)，召陵區(qū)至少陸續(xù)有50多萬平方米新建商品房（含商業(yè)）投放市場。（如下圖所示） 由上圖分析可以看出，在道路交通、周邊配套、周邊環(huán)境的調(diào)研中，大部分人群認可召陵新區(qū)的環(huán)境和道路交通，但周邊配套得不到認可，大多數(shù)人認為周邊配套設(shè)施匱乏。由上圖分析可以看出，在受訪人群的置業(yè)目的調(diào)研中，二次置業(yè)的人群占46%的比例，首次置業(yè)的人群占 26%的比例，為子女購房的比例占18%，投資置業(yè)的僅占7%。因為目前大多數(shù)人群的置業(yè)打算在三年以后，占61%的比例，兩年內(nèi)有置業(yè)打算的人群只占24%，可見召陵新區(qū)帶給群眾的還只是期望價值和好的發(fā)展預期，但目前生活配套設(shè)施方面還有待進一步改善，消費者普遍對召陵新區(qū)三年后的前景充滿期待。%，%的比例。根據(jù)市調(diào)結(jié)果來看召陵新區(qū)目前小高層的認可度不高，居民的預期單價和總價也無法支撐小高層建筑的價格。 帝禾置業(yè)投資開發(fā)的上城公館居住社區(qū)，位于中山路與汾河路交匯處，總占地120畝，總建筑面積是12萬平方。區(qū)域分析：上城公館位于召陵區(qū)中山路與汾河路交匯處，北臨淞江路、南依潁河路、西臨中山路、東臨韶山路。從大區(qū)域講交通方便。價格分析：上城公館一期房源2007年12月入市，成交均價1260元/㎡，二期房源2010年2月入市，成交均價1800元/㎡，上城公館的價格一直較競爭對手天明第一城略低，此樓盤的競爭優(yōu)勢在于品質(zhì)向上，價格居中。戶型分析：一期戶型：95100㎡兩房占比50%，112118㎡三房占比15%，132138㎡三房占比35%。相比一期的戶型，2009年推