【正文】 土地面積（㎡）用途人民路中段南側(cè)住宅新城路中段西側(cè)住宅京廣路南段東側(cè)住宅京廣路東側(cè)、大墓羅耕地南側(cè)住宅二環(huán)路南，財政局北住宅潁川路南側(cè)、縣醫(yī)院西側(cè)住宅潁騰路中段北側(cè)住宅文化路中段西側(cè)住宅西支路東側(cè)、一環(huán)路北側(cè)住宅京廣路東側(cè)、大墓羅耕地南側(cè)住宅城關(guān)鎮(zhèn)耿莊村107國道東側(cè)5225住宅潁河路中段北側(cè)住宅潁青路中段北側(cè)住宅潁松路中段南側(cè)5423住宅黃龍路南側(cè)、文化路西側(cè)廉租住房黃龍路南側(cè)、廣場路東側(cè)廉租住房總合計241428（2）商業(yè)土地掛牌情況統(tǒng)計位置土地面積（㎡）用途黃龍路南側(cè)、黃龍渠北側(cè)3023商業(yè)高速引線下站口南側(cè)4781商業(yè)臨潁縣107國道西側(cè)商業(yè)總合計（3）工業(yè)和倉儲土地掛牌情況統(tǒng)計位置土地面積（㎡）用途黃龍路中段南側(cè)工業(yè)火臺路南段西側(cè)32092工業(yè)金崗路北段東側(cè)93115倉儲總合計138856舞陽縣近幾年土地供應(yīng)情況（1）住宅土地掛牌情況統(tǒng)計位置土地面積（㎡）用途上海北路西側(cè)住宅北關(guān)路北段西側(cè)46666住宅人民西路北側(cè)住宅深圳路北段西側(cè)住宅張家港路東段南側(cè)住宅人民路東段北側(cè)2509住宅張家港路東段北側(cè)16582廉租住房總合計（2）公共用地土地掛牌情況統(tǒng)計位置土地面積（㎡）用途張家港路西段南側(cè)11342公共用地人民路東段南側(cè)35000公共用地總合計46342隨著房地產(chǎn)開發(fā)商投資額度的增大，漯河市大型住宅社區(qū)嶄露頭角，06年之后漯河市出現(xiàn)了建業(yè)森林半島、雙匯國際花園、泰贏紫金城等超過20萬平米規(guī)模的項目，這些項目大部集中在淞江新區(qū)版塊、沙北行政區(qū)版塊、沙北東區(qū)版塊，且這些大型項目的開發(fā)和銷售均有上佳的表現(xiàn)。（如下圖所示）（各區(qū)域及各類物業(yè)）漯河市2010年上半年新建多層住宅均價為1835元/㎡（其中源匯區(qū)2085/㎡，郾城區(qū)2100元/㎡，召陵區(qū)1595元/㎡，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1560元/㎡），%，%。商品房累計竣工面積55萬平方米，％；。%。（如下圖所示）2007年漯河市商品房總銷售面積139. 1萬平方米（不含經(jīng)濟適用房），；。（如下圖所示）；；。%，%。%，其中住宅 ，%。%，%。當前，漯河市的房地產(chǎn)住宅市場處在初步發(fā)展階段，在2007年之前，漯河市的房價仍處在比較低的水平，經(jīng)過這幾年發(fā)展，漯河市的開發(fā)量步入大盤時代。自2004年以來，漯河市房地產(chǎn)業(yè)更是得到了全面的釋放，開發(fā)投資增長迅猛，成為漯訶市新經(jīng)濟增長點。召陵區(qū)則是剛剛起步新區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套還不齊全，城鎮(zhèn)化人口偏少，對新區(qū)的建設(shè)有一定的制衡。漯河目前經(jīng)濟發(fā)展的障礙是人口基數(shù)較小，單單優(yōu)越的交通支撐不起商貿(mào)發(fā)展。西城區(qū)功能定位是集商務(wù)休閑、行政文化、對外交通、生態(tài)居住、濱水活動等多功能于一體的城市副中心。具體組成如下：（1）東區(qū)由高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和商住區(qū)組成，重點引進科技含量高的產(chǎn)業(yè)項目和精品商住綜合開發(fā)項目；（2）中區(qū)由特色食品加工區(qū)和配套服務(wù)區(qū)組成，重點推進企業(yè)自主創(chuàng)新，實現(xiàn)二次創(chuàng)業(yè)；（3）西區(qū)由中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)區(qū)和化工、建材、食品機械加工區(qū)組成，重點為中小企業(yè)搭建創(chuàng)業(yè)平臺。郾城區(qū)傾力打造良好的投資環(huán)境，先后出臺了一系列優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境政策措施，制定了一個窗口對外、一條龍服務(wù)、一站式辦理、區(qū)內(nèi)手續(xù)一周內(nèi)辦結(jié)、一個縣級領(lǐng)導(dǎo)代理服務(wù)等“五個一”制度，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷改善，經(jīng)濟總量明顯增加，區(qū)劃以來，累計利用外資78億元，規(guī)模以上企業(yè)達134家。郾城區(qū)交通便利，四通八達，京廣鐵路、107國道、京珠高速公路縱貫?zāi)媳?、漯界公路橫貫東西，漯寶（豐）鐵路西接焦枝線，北部的孟廟車站是漯河火車站的貨運站，城區(qū)距新鄭國際機場僅90公里。2010年，源匯區(qū)又高起點規(guī)劃了總占地面積1000余畝，總投資近10億元的豫中南汽貿(mào)物流城項目，促進了全區(qū)商業(yè)的持續(xù)繁榮。國際商貿(mào)城、新天地商業(yè)步行街等建筑總面積近50萬平方米的7個超億元大型商業(yè)項目，投資總額和建筑面積均相當于漯河市建市以來的總和，在滿城流綠、水天相映的沙澧河畔造就了一個光彩奪目的商貿(mào)名城。、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃源匯區(qū)發(fā)展概況，人口32萬，轄5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個街道辦事處、109個行政村、18個城市社區(qū)，為漯河市商業(yè)、文化、經(jīng)濟中心。 漯河市居民主要以自行車、電動車為出行工具，目的地較遠時會優(yōu)先考慮公交車，其次是出租車。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12364元，%；城鎮(zhèn)居民人均消費支出8777元，%。（如下圖所示） 2006年全市農(nóng)村居民人均純收入3883元，人均消費支出2156元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9034元，城鎮(zhèn)居民人均消費支出6632元。 2009年，%，完成固定資產(chǎn)投資324億元，比上年增長 %。目前，漯河市已經(jīng)形成了以食品、造紙、包裝材料、化工等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系。 通過調(diào)研及分析進一步發(fā)現(xiàn)，漯河市常住人口家庭戶規(guī)模穩(wěn)定，家庭結(jié)構(gòu)簡單化，“兩口、三口之家”成為現(xiàn)代家庭的主流，2009年，%，家庭戶規(guī)模趨向小型化。 7. 鐵東片區(qū)：加工制造業(yè)基地。 3. 沙澧片區(qū)：現(xiàn)代文化商務(wù)區(qū)。 中心城市建設(shè)的基本模式是:突出市區(qū)優(yōu)先發(fā)展，以市區(qū)帶動縣城和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，以城市經(jīng)濟帶動農(nóng)村經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展；市區(qū)要擴大規(guī)模，向北拓展建設(shè)現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，向南集聚發(fā)展專業(yè)市場，倉儲、貨運周轉(zhuǎn)和生活小區(qū)，向東規(guī)劃發(fā)展工業(yè)區(qū)；經(jīng)過10年左右的發(fā)展，全市大體有一半農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)化水平達到50%以上，在內(nèi)陸特區(qū)率先實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。漯河市未來城市規(guī)劃的思路為“北優(yōu)，西闊，南控，東進”；目標是：把漯河建成經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、社會文明、秩序優(yōu)良，具有較高知名度，美譽度和較強吸引力、輻射力、帶動力的開放型、區(qū)域性中心城市。常住人口由51萬人。京廣鐵路縱貫漯河南北，漯寶(豐)鐵路西接焦枝線，漯阜（陽）鐵路聯(lián)通京廣、京滬兩大干線，京珠（海）、南（京）洛（陽）高速公路交匯于此，漯河現(xiàn)已成為中原地區(qū)重要的鐵路、高速公路“雙十字”交通樞紐。 漯河市位于河南省中部,伏牛山東麓平原與淮北平原交錯地帶,境內(nèi)河流為淮河流域沙潁河水系,淮河兩大支流沙河、澧河貫穿全境并在市區(qū)交匯,濱河城市特色明顯。充分了解和分析漯河市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，依據(jù)市場調(diào)研學、營銷學、數(shù)據(jù)模型學等理論，并結(jié)合此次針對漯河市英楊村城中村改造項目調(diào)研的具體調(diào)查分析和驗證，使得研究分析更有針對性。 漯河市英楊村城中村改造市場調(diào)研分析報告 子川地產(chǎn)聯(lián)合機構(gòu) 2010年09月 目 錄、內(nèi)容和方法 7 7 7 7 9 9 11 12 13 14 15 16 16 17 18 、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃 19 19 、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃 21 23 24 24 24 26 27 28 29 30 31 （各區(qū)域及各類物業(yè)） 32 、廉租房投放情況分析 34 35 43 49 、科技化 49 49 50 51 51 52 52 53 55 55 57 4. 召陵區(qū)宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)發(fā)展綜合分析 59 59 62 62 62 64 64 66 67 68 68 此次調(diào)研的主要內(nèi)容包括漯河市宏觀環(huán)境綜合分析，漯河市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢分析，召陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況綜合分析，英楊村城中村項目優(yōu)劣勢綜合分析，近期國家對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列政策解讀分析等。（2）深入訪談法：通過客觀深入的市場問卷調(diào)查、踏街調(diào)研和統(tǒng)計分析后，再選取意向購房客戶、非意向購房客戶和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士等調(diào)研對象進行深入細致的針對性訪談，以獲取更多感知信息，彌補問卷調(diào)查的缺陷，與其優(yōu)缺互補。南距駐馬店市66公里，東距周口市55公里。漯河市全區(qū)總面積為2617平方公里。（為抓住國家重點工程石武客運專線建設(shè)的機遇；拉大漯河城市框架，打造漯河百萬人口城市目標，漯河市委市政府擬成立漯河市西城區(qū)，并于2010年3月18日成立了漯河市西城區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部）隨著城市規(guī)模的不斷擴大，到2020年，市區(qū)建成區(qū)面積規(guī)劃將達到100平方公里，人口100萬。 中心城市的內(nèi)涵是： 具備主導(dǎo)功能，先導(dǎo)功能，集聚功能和輻射功能這四項功能。2. 沙北片區(qū)：中央行政區(qū)（COD），高端居住區(qū)，郾城區(qū)產(chǎn)業(yè)基地。 6. 東北片區(qū)：文化城科學園。 從下圖表分析可以看出，0歲～，％，％；15歲～，％，％；，％，％。漯河是全國首家“中國食品名城”，食品加工主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色和優(yōu)勢日益明顯,培育出了全國最大的肉類加工企業(yè)雙匯集團、全國最大的方便面生產(chǎn)企業(yè)之一南街村集團、全國第一家葡萄糖飲料生產(chǎn)企業(yè)澳的利集團等一批知名食品加工企業(yè)；漯河市城市定位為國家食品工業(yè)城、豫中區(qū)域性中心城市和具有較高品位的生態(tài)宜居城市。%；其中，%；，%。在全省的國民生產(chǎn)總值對比中漯河市處于落后地位，2007年到2009年在河南省國民生產(chǎn)總值排名中倒數(shù)第三，人均國民生產(chǎn)總值排名10名，處于中等靠下水平。2008年農(nóng)村居民人均純收入5230元，比上年實際增長8%；人均消費支出2860元，%。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，漯河市居民消費屬于理性消費，日常生活消費，奢侈型消費較少。囊括零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、休閑業(yè)等多種業(yè)態(tài)。盛世國際生活廣場、溫州全區(qū)擁有各類專業(yè)商品市場44個，黃金商業(yè)街28個，漯河市商業(yè)品位因此得到了前所未有的提升，已成為漯河市名副其實的“商業(yè)名片”?？?cè)丝?8萬人，轄城關(guān)鎮(zhèn)、孟廟鎮(zhèn)、商橋鎮(zhèn)、龍城鎮(zhèn)、裴城鎮(zhèn)、新店鎮(zhèn)、黑龍?zhí)多l(xiāng)、李集鄉(xiāng)8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和沙北街道辦事處1個辦事處，是漯河市面積最大、人口最多、經(jīng)濟最活躍、環(huán)境最優(yōu)美的新興城區(qū)，也是漯河市的政治、金融、經(jīng)濟、文化中心。2009年全區(qū)工業(yè)發(fā)展對全區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率達到80%以上，農(nóng)民人均純收入5839元，已成為漯河市政策開外的前沿陣地，經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)域。其中東區(qū)規(guī)劃面積14平方里；中區(qū)規(guī)劃面積14平方公里；西區(qū)規(guī)劃面積10平方公里。漯河市西城區(qū)發(fā)展規(guī)劃西城區(qū)位于沙澧兩河之間，東起107國道、西至大樓魏東，人口規(guī)模約21萬人，是漯河城市西擴的中心區(qū)、拓寬漯河城市框架，打造百萬人口城市的重要平臺。 漯河是一個非資源城市，優(yōu)勢是食品和輕工業(yè)，已經(jīng)形成集約型效應(yīng)，但缺乏自然資源，需要發(fā)展外向型經(jīng)濟。漯河各區(qū)的情況不盡相同，匯源區(qū)作為漯河市的老城區(qū)、商貿(mào)經(jīng)濟中心，商業(yè)已經(jīng)形成一定的規(guī)模，在市民心中的影響力比較大，郾城區(qū)是政府規(guī)劃中商務(wù)行政中心和高端居住區(qū)，已形成一定