【正文】 為達到社區(qū)景觀和沿河景觀的有機協(xié)調，建議社區(qū)引入水系景觀，做到水系景觀和綠化景觀的融合。購房客戶因基本為自用客戶，對價格、區(qū)域、配套等高度敏感，價格杠桿是銷售中的重要舉措。漯河目前經濟發(fā)展的障礙是人口基數(shù)較小，單單優(yōu)越的交通支撐不起商貿發(fā)展，目前漯河市銷售購買力僅限于自我消費，周邊農村人口的城鎮(zhèn)化是適應目前經濟發(fā)展模式的重要手段。在相關政策基調和措施后，投資性需求肯定會有部分退出，只有資金實力強、風險偏好性投資者入市；另外，由于政策的支持，自住型購房客群將是2010年市場的主力需求；同時，政府加大拆遷改造和保障性住房建設，將會釋放出部分被迫性需求，這部分需求絕大部分也是屬于剛性需求和改善性需求，需求量潛力大。房貸政策分析2010年4月13日，住房城鄉(xiāng)建設部召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，遏制房價過快。解讀：這使二套房貸的緊收，使高端物業(yè)受到很大的壓力，部分投資需求將會被擠出市場，顯示今年國家的調控重點是調整房地產業(yè)的機構，尤其是抑制房地產市場中的投機性行為。，多個城市緊密籌備房產稅 近日，發(fā)改委官員重提稅收體制改革。李克強在考察工作時強調：繼續(xù)貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求。項目機會分析項目所在區(qū)域目前處于城市化進程的初步階段，未來的發(fā)展前景較大。區(qū)域內生活配套設施尚未成型 ，缺乏商業(yè)、金融、教育等基礎生活設施。社區(qū)占地面積200畝，分三期開發(fā)，總建筑面積26萬平方米，綠化率41%，由 42棟形態(tài)各異的現(xiàn)代簡約中式建筑（多層、小高層、高層、花園洋房和酒店式公寓）組成，共有2000余戶，可容納約6000人居住。配套分析：天明第一城擁有13000平方的社區(qū)商業(yè)。同時，天明第一城的景觀規(guī)劃和建材標準與周邊樓盤相比都有較高水準，建筑采用全框架結構，樓板全現(xiàn)澆，外墻外保溫。交通分析：召陵區(qū)城市公交配套不充足，小區(qū)周圍交通較為不便，公交車較少。經過對市場的分析把控，一期的大戶型不符合項目定位。價格分析：上城公館一期房源2007年12月入市，成交均價1260元/㎡，二期房源2010年2月入市，成交均價1800元/㎡，上城公館的價格一直較競爭對手天明第一城略低，此樓盤的競爭優(yōu)勢在于品質向上，價格居中。根據(jù)市調結果來看召陵新區(qū)目前小高層的認可度不高，居民的預期單價和總價也無法支撐小高層建筑的價格。（如下圖所示） 由上圖分析可以看出，在道路交通、周邊配套、周邊環(huán)境的調研中，大部分人群認可召陵新區(qū)的環(huán)境和道路交通，但周邊配套得不到認可，大多數(shù)人認為周邊配套設施匱乏。（許慎文化園計劃在2010年10月份開園，洗硯池、部首園、六書園、古文字園、靜思園、說文解字碑林等一系列建筑，集文物保護、名人憑吊、漢字觀光于一體，集中展示許慎文化的博大內涵和獨特魅力）漯河教育發(fā)展史的一個里程碑——漯河大學城，已經開工建設，為新區(qū)增添了人文底蘊。京珠高速公路入路口與召陵行政新區(qū)區(qū)址僅千米之遙。，；。（如下圖所示）項目名稱舒漫天鵝灣金地蘭喬圣菲雙匯西班牙玫瑰山水杭城雙匯國際城市花園銀鴿銀河灣建業(yè)森林半島天明第一城上城公館舒漫新里程泰盈紫金城均價（元/㎡）14003300295019503200290036002600200025002980物業(yè)類型多層高層小高層多層小高層多層高層多層多層多層多層區(qū)域郾城區(qū)郾城區(qū)郾城區(qū)郾城區(qū)郾城區(qū)郾城區(qū)郾城區(qū)召陵區(qū)召陵區(qū)高新區(qū)源匯區(qū) 目前市場的主力總價區(qū)間在20—40萬之間，其中以20—30萬供應量最大。（如下圖所示） ，說明漯河的房地產市場主要以多層和小高層為主，小區(qū)的舒適度較高。、科技化漯河市房地產項目開始注重以人為本，房屋建筑適應人的需要已成為市場導向，樓盤的設計更趨人性化，戶型設計注重功能分區(qū)，景觀設計注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。其中新建商品房現(xiàn)售3264套，；存量房交易4347套。，占總銷售面積的86%。、 ；、 ，%。%。房地產市場目前處于發(fā)展時期。漯河各區(qū)的情況不盡相同，匯源區(qū)作為漯河市的老城區(qū)、商貿經濟中心，商業(yè)已經形成一定的規(guī)模，在市民心中的影響力比較大，郾城區(qū)是政府規(guī)劃中商務行政中心和高端居住區(qū)，已形成一定的規(guī)模。漯河市西城區(qū)發(fā)展規(guī)劃西城區(qū)位于沙澧兩河之間，東起107國道、西至大樓魏東，人口規(guī)模約21萬人，是漯河城市西擴的中心區(qū)、拓寬漯河城市框架，打造百萬人口城市的重要平臺。2009年全區(qū)工業(yè)發(fā)展對全區(qū)經濟增長的貢獻率達到80%以上，農民人均純收入5839元，已成為漯河市政策開外的前沿陣地，經濟發(fā)展的核心區(qū)域。全區(qū)擁有各類專業(yè)商品市場44個，黃金商業(yè)街28個，漯河市商業(yè)品位因此得到了前所未有的提升，已成為漯河市名副其實的“商業(yè)名片”。囊括零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、休閑業(yè)等多種業(yè)態(tài)。2008年農村居民人均純收入5230元，比上年實際增長8%；人均消費支出2860元，%。%；其中，%；，%。 從下圖表分析可以看出，0歲～，％，％；15歲～，％，％；，％，％。2. 沙北片區(qū)：中央行政區(qū)（COD），高端居住區(qū)，郾城區(qū)產業(yè)基地。 中心城市的內涵是： 具備主導功能，先導功能，集聚功能和輻射功能這四項功能。漯河市全區(qū)總面積為2617平方公里。（2）深入訪談法：通過客觀深入的市場問卷調查、踏街調研和統(tǒng)計分析后，再選取意向購房客戶、非意向購房客戶和房地產行業(yè)內人士等調研對象進行深入細致的針對性訪談，以獲取更多感知信息，彌補問卷調查的缺陷，與其優(yōu)缺互補。 漯河市英楊村城中村改造市場調研分析報告 子川地產聯(lián)合機構 2010年09月 目 錄、內容和方法 7 7 7 7 9 9 11 12 13 14 15 16 16 17 18 、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃 19 19 、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃 21 23 24 24 24 26 27 28 29 30 31 （各區(qū)域及各類物業(yè)） 32 、廉租房投放情況分析 34 35 43 49 、科技化 49 49 50 51 51 52 52 53 55 55 57 4. 召陵區(qū)宏觀環(huán)境和房地產發(fā)展綜合分析 59 59 62 62 62 64 64 66 67 68 68 漯河市位于河南省中部,伏牛山東麓平原與淮北平原交錯地帶,境內河流為淮河流域沙潁河水系,淮河兩大支流沙河、澧河貫穿全境并在市區(qū)交匯,濱河城市特色明顯。常住人口由51萬人。 3. 沙澧片區(qū)：現(xiàn)代文化商務區(qū)。 通過調研及分析進一步發(fā)現(xiàn)，漯河市常住人口家庭戶規(guī)模穩(wěn)定，家庭結構簡單化，“兩口、三口之家”成為現(xiàn)代家庭的主流，2009年，%，家庭戶規(guī)模趨向小型化。 2009年，%，完成固定資產投資324億元，比上年增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12364元，%；城鎮(zhèn)居民人均消費支出8777元，%。、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃源匯區(qū)發(fā)展概況，人口32萬，轄5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個街道辦事處、109個行政村、18個城市社區(qū)，為漯河市商業(yè)、文化、經濟中心。2010年，源匯區(qū)又高起點規(guī)劃了總占地面積1000余畝，總投資近10億元的豫中南汽貿物流城項目，促進了全區(qū)商業(yè)的持續(xù)繁榮。郾城區(qū)傾力打造良好的投資環(huán)境，先后出臺了一系列優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境政策措施，制定了一個窗口對外、一條龍服務、一站式辦理、區(qū)內手續(xù)一周內辦結、一個縣級領導代理服務等“五個一”制度，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，產業(yè)結構不斷改善，經濟總量明顯增加，區(qū)劃以來，累計利用外資78億元，規(guī)模以上企業(yè)達134家。西城區(qū)功能定位是集商務休閑、行政文化、對外交通、生態(tài)居住、濱水活動等多功能于一體的城市副中心。召陵區(qū)則是剛剛起步新區(qū)，基礎設施、生活配套還不齊全，城鎮(zhèn)化人口偏少，對新區(qū)的建設有一定的制衡。當前，漯河市的房地產住宅市場處在初步發(fā)展階段，在2007年之前，漯河市的房價仍處在比較低的水平，經過這幾年發(fā)展，漯河市的開發(fā)量步入大盤時代。%，其中住宅 ，%。（如下圖所示）；；。%。（如下圖所示）（各區(qū)域及各類物業(yè)）漯河市2010年上半年新建多層住宅均價為1835元/㎡（其中源匯區(qū)2085/㎡，郾城區(qū)2100元/㎡，召陵區(qū)1595元/㎡，經濟開發(fā)區(qū)1560元/㎡），%，%。同時新建材、新工藝等也開始得到應用，如地板輻射式采暖、聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)、紅外線周邊防范系統(tǒng)、24小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、燃氣報警、門磁報警、緊急報警等技術已經開始應用在漯河地產項目中。（如下圖所示） 項目名稱舒漫天鵝灣金地蘭喬圣菲雙匯西班牙玫瑰山水杭城雙匯國際城市花園銀鴿銀河灣建業(yè)森林半島天明第一城上城公館舒漫新里程泰盈紫金城占地面積（畝）2891102007032030017316012030106建筑面積（萬㎡）3518163822211811215 容積率 建筑類型比較豐富，包括別墅、洋房、多層、小高層、高層，但以多層為主，少部分成熟社區(qū)和樓盤在后期有一部分小高層樓盤。（如下圖所示）項目名稱總價（萬元）8—1010—1515202025253030—35354040454550505555606085舒漫天鵝灣蘭喬圣菲西班牙玫瑰山水杭城雙匯國際城市花園銀鴿銀河灣森林半島上城公館舒漫新里程泰盈紫金城漯河市房地產市場目前尚處于產品競爭階段，屬房地產開發(fā)的初級階段。按照2007—2009年銷售速度的均值計算，漯河市現(xiàn)有的房地產供應量可供未來 。西部緊靠全國一級編組站——漯河火車站，北距鄭州國際機場僅90公里，新區(qū)“七縱六橫”的交通框架現(xiàn)已形成，突出的交通優(yōu)勢，為召陵區(qū)的經濟及