【正文】 社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。漯河醫(yī)專(zhuān)新校區(qū)位于召陵新區(qū)許慎文化園南側(cè)，先期征地800余畝，規(guī)劃容納學(xué)生9800人；由臺(tái)灣著名教育家王廣亞投資的食品學(xué)院、廣東粵安投資的電影藝術(shù)學(xué)院、南方航空公司投資的電子信息工程學(xué)院三所大學(xué)也將于近期動(dòng)工；行政核心區(qū)內(nèi)青少年活動(dòng)中心、文化館、圖書(shū)館、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、婦幼保健院、瑞貝卡巨資興建的迎賓館等區(qū)域配套正在加緊建設(shè)；水域新城、森林公園已經(jīng)完成規(guī)劃，生態(tài)召陵、水韻召陵初露芳容，未來(lái)發(fā)展更加明朗，勢(shì)必將成為漯河價(jià)值潛力最大、最適合居住的悠秀新區(qū)。調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，有部分受訪客戶對(duì)該區(qū)域目前的環(huán)境不太滿意，如銀鴿造紙廠等化工企業(yè)對(duì)該區(qū)域造成了一定的空氣、水和噪音污染等。并且通過(guò)業(yè)內(nèi)人士的訪談?wù){(diào)研，天明第一城項(xiàng)目原先的二期規(guī)劃要建小高層，但根據(jù)他們一期的銷(xiāo)售情況，原規(guī)劃方案已經(jīng)推翻，二期將全部建造多層。因項(xiàng)目總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)較為中庸，沒(méi)有非常大的亮點(diǎn)，所以價(jià)格一直是這個(gè)樓盤(pán)有利的競(jìng)爭(zhēng)力。小三房的優(yōu)勢(shì)是面積變小總價(jià)降低，同時(shí)具有兩房和三房的兼容性。暢銷(xiāo)原因：召陵區(qū)首個(gè)商品房項(xiàng)目，搶先占據(jù)有效客戶，價(jià)格較低，戶型比較合理，性價(jià)比較高，一期客戶大部分為公務(wù)員，為項(xiàng)目的品質(zhì)和口碑奠定了良好的基礎(chǔ)。建材上采用螺旋管、雙層中空玻璃等。同時(shí)社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園。目前該項(xiàng)目處于預(yù)售階段。7路公交線在項(xiàng)目附近通過(guò)，隨著該區(qū)域的日漸成熟，越來(lái)越多的公交線路會(huì)通過(guò)該區(qū)域，未來(lái)項(xiàng)目周邊交通不便的問(wèn)題將會(huì)逐步改善。項(xiàng)目臨沙河濱河公園，地段價(jià)值高；且項(xiàng)目體量較大，利于提升自身價(jià)值，可以形成聚集效應(yīng)。2010年8月21日，江蘇常州。房產(chǎn)稅作為收緊貸款、嚴(yán)查土地之后的終極解決方案，并不能一蹴而就，但各地方政府的緊張籌備表明，啟動(dòng)稅收體制改革的大幕已經(jīng)拉開(kāi)。三、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)。故綜合來(lái)看，2010年市場(chǎng)需求是有增有減，會(huì)有一定幅度的下跌。隨著漯河市未來(lái)城市定位具有較高知名度、美譽(yù)度和較強(qiáng)吸引力、輻射力、帶動(dòng)力的開(kāi)放型、區(qū)域性中心城市的逐步實(shí)施,將為漯河市的帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。漯河居民習(xí)慣住多層住宅，除在商業(yè)中心繁華區(qū)、城市中心區(qū)或配套齊全的區(qū)域中心區(qū)外，一般多選擇多層住宅。為達(dá)到項(xiàng)目宗地的利用價(jià)值，建議項(xiàng)目產(chǎn)品以多層花園洋房、疊加別墅和高層洋房為一體的綜合物業(yè)為主，同時(shí)考慮建設(shè)部分配套商業(yè)和特色商業(yè)。由于項(xiàng)目的區(qū)位原因，為體現(xiàn)項(xiàng)目的厚重感，建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用簡(jiǎn)歐風(fēng)格。未來(lái)漯河市購(gòu)房客戶可選擇的空間會(huì)更大，樓盤(pán)的性價(jià)比會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流，開(kāi)發(fā)成本將加大。 7. 英楊村城中村改造思路和開(kāi)發(fā)建議 漯河是一個(gè)非資源城市，優(yōu)勢(shì)是食品和輕工業(yè)，已經(jīng)形成集約型效應(yīng)，但缺乏自然資源，需要發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。從2010年整個(gè)市場(chǎng)需求趨勢(shì)來(lái)看，需求相對(duì)于2009年會(huì)有所下降，但幅度不會(huì)很大，不會(huì)低于2008年的水平。解讀：“政策力度很大，實(shí)際執(zhí)行效果不好”始終是保障性住房建設(shè)的難題，要求地方限時(shí)定任務(wù)的完成目標(biāo)，雖然對(duì)市場(chǎng)有短期分流作用，但對(duì)中低收入人群和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是好事。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。核心在于，加強(qiáng)保障性住房，其根本是通過(guò)擴(kuò)大供應(yīng)的方式來(lái)解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面，而另外一個(gè)方式則是通過(guò)抑制投機(jī)來(lái)收緊流動(dòng)性。6. 近來(lái)國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策研究分析2010年8月13日，北京。且銀鴿造紙廠帶來(lái)的空氣污染也在某種程度上對(duì)項(xiàng)目有一定的負(fù)面影響。 5. 英楊村城中村改造項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)綜合分析項(xiàng)目位于召陵區(qū)，西臨待建的濱河公園，東臨香堤左岸經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，北靠召陵區(qū)城市大道——凇江路，南臨城市主干道——黃河路。國(guó)典漯河市博睿天地置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)的博睿?國(guó)典是漯河唯一現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式風(fēng)格住宅，提倡繼承傳統(tǒng)文化和居住習(xí)慣相結(jié)合，倡導(dǎo)舒適居住和實(shí)用性。客群以二次置業(yè)為主，多為本區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，注重品牌影響力和生活質(zhì)量的客戶。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)為意大利風(fēng)格，在眾多的漯河樓盤(pán)中，彰顯獨(dú)樹(shù)一幟的風(fēng)采。這也是阻礙本項(xiàng)目銷(xiāo)售最大的障礙。135㎡大套戶型比較適合高端，中高端的定位，隨著市場(chǎng)價(jià)格的提升，大戶型客戶群體較少。道路順暢。 從上圖的分析可以看出，81%的人群選擇在該區(qū)域購(gòu)買(mǎi)多層住宅，67%的人群期望面積區(qū)間在90120㎡。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研訪談，對(duì)受調(diào)研對(duì)象在漯河各區(qū)可能置業(yè)意向進(jìn)行對(duì)比分析得出，源匯區(qū)作為漯河的商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，認(rèn)可度較高，受訪人群中置業(yè)選擇源匯區(qū)占32%；郾城區(qū)作為漯河市的行政商務(wù)中心，受訪人群中置業(yè)選擇郾城區(qū)占30%；西城區(qū)作為借新客站興起的新興區(qū)域是漯河最近重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，受訪人群中置業(yè)選擇西城區(qū)占18%；召陵區(qū)由于綜合配套、地域、商業(yè)氛圍較差及發(fā)展周期等原因，受訪人群中置業(yè)選擇召陵區(qū)占15%。召陵新區(qū)政府正在把千畝生態(tài)公園、許慎文化園打造成為漯河的文化品牌。京廣、滬渝鐵路在此交匯，京珠高速公路縱貫?zāi)媳?，漯周高速公路、洛?洛陽(yáng)~界首)公路橫穿東西。但從2009年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)始逐步回暖，但考慮到國(guó)家在2010年4月份后出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)發(fā)展在一段時(shí)期內(nèi)可能會(huì)處于徘徊狀態(tài)。（如下圖所示）項(xiàng)目名稱(chēng) 兩房 三房 四房7080809090100809090100100110110120120130130140120140140160160180舒漫天鵝灣蘭喬圣菲西班牙玫瑰山水杭城雙匯國(guó)際城市花園銀河灣森林半島天明第一城上城公館舒漫新里程泰盈紫金城隨著區(qū)域的不同以及樓盤(pán)品質(zhì)、品牌效應(yīng)的不同，銷(xiāo)售價(jià)格差距較大。漯河市場(chǎng)在售及即將上市的項(xiàng)目占地集中在100—300畝之間，在售項(xiàng)目中最大的項(xiàng)目為雙匯國(guó)際城市花園，達(dá)到了320畝；項(xiàng)目建筑面積主要集中在10—38萬(wàn)平方米之間，這一方面是因?yàn)殇鸷臃康禺a(chǎn)市場(chǎng)的土地供給主要集中在城市的邊緣及新的開(kāi)發(fā)區(qū)域，土地供應(yīng)較為充足；另一方面也因?yàn)槌尚偷拇笾行蜕鐓^(qū)的配套設(shè)施較為齊全，在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售情況較好。郾城區(qū)建業(yè)森林半島和雙匯國(guó)際花園個(gè)案分析（如下圖所示）源匯區(qū)泰贏紫金城和水畔城邦個(gè)案分析（如下圖所示）為擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和提高公眾認(rèn)知度，目前以建業(yè)、昌建為代表的眾多房產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中注重樹(shù)立企業(yè)品牌，實(shí)力強(qiáng)者已導(dǎo)入CI系統(tǒng)。；。（如下圖所示） ； ； 。，%。漯河現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司76家，其中二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)8家，三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)21家，四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)17家，暫定級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)30家。周邊農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化是適應(yīng)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的重要手段。采用一區(qū)、兩片、二帶、三廊、四新、五軸的規(guī)劃格局。郾城區(qū)堅(jiān)持以工業(yè)為主導(dǎo)，以城鄉(xiāng)一體化為載體，以農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ)，大力發(fā)展工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，全區(qū)已形成了飲料食品、機(jī)械制造、醫(yī)藥化工、制鞋制革四大產(chǎn)業(yè)群體。全區(qū)已先后有1800多個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌競(jìng)相駐足淘金。（如下圖所示） 漯河市主要商圈是新天地商圈，占地面積171畝，總建筑面積21萬(wàn)㎡，涵括了丹尼斯大賣(mài)場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)、義烏小商品城、服裝商城、鞋城、書(shū)城、兒童城、奧斯卡國(guó)際影城、美盛大廈（商務(wù)寫(xiě)字樓）、快捷酒店、尚郡住宅等多個(gè)主題項(xiàng)目。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10732元，%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出7460元，%。完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；其中，%，；，%。 9. 召陵片區(qū)：召陵區(qū)產(chǎn)業(yè)物流基地。（如下圖所示） 1. 老城片區(qū)：大型購(gòu)物中心。漯河城市總體規(guī)劃圖：漯河市曾經(jīng)榮獲全國(guó)綜合體制改革試點(diǎn)市、全國(guó)開(kāi)拓農(nóng)村市場(chǎng)試點(diǎn)市、全國(guó)以信息化帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)市、全國(guó)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)重點(diǎn)支持城市、全國(guó)食品安全信用體系建設(shè)試點(diǎn)市、全國(guó)推進(jìn)食品安全保證體系建設(shè)試點(diǎn)城市、全國(guó)保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動(dòng)試點(diǎn)市、全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市、全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市、國(guó)家園林城市、全國(guó)綠化模范城市、中國(guó)食品名城等榮譽(yù)。（1）問(wèn)卷調(diào)查法：采取分層抽樣和立意抽樣相結(jié)合的方式，發(fā)放問(wèn)卷時(shí)，向調(diào)查對(duì)象強(qiáng)調(diào)本調(diào)研的意義，并保證了問(wèn)卷最大可能和真實(shí)地回收。第一城 70 漯河市北距省會(huì)鄭州140公里。%。建成“三個(gè)基地”即現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和全國(guó)有影響的食品加工基地。4. 澧南片區(qū)：現(xiàn)代交通物流基地面向豫中的貨物集散中心；源匯區(qū)產(chǎn)業(yè)基地。呈現(xiàn)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移加快，人口向城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)聚集 ，城鎮(zhèn)化水平進(jìn)一步提高；15歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎厣仙厔?shì)。其中，%；，%。2009年農(nóng)村居民人均純收入5622元，%；人均消費(fèi)支出3172元，%。源匯區(qū)是河南省交通樞紐，距鄭州國(guó)際航空港不足1小時(shí)車(chē)程，107國(guó)道、京廣鐵路、京珠高速公路連南貫北，漯寶、漯阜鐵路，南洛高速公路承東接西，鐵路、高速公路呈“雙十字”結(jié)構(gòu)，是中西部開(kāi)放開(kāi)發(fā)的前沿地帶和東引西進(jìn)之要沖。同時(shí)，把重點(diǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定繁榮作為重中之重，千盛百貨、永冠百貨先后開(kāi)業(yè)，丹尼斯等重點(diǎn)市場(chǎng)保持繁榮，新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)正在加緊裝修；七星溫泉酒店、中匯商務(wù)酒店、新天地商務(wù)寫(xiě)字樓、永冠綜合商業(yè)項(xiàng)目等一批樓宇經(jīng)濟(jì)的相繼開(kāi)發(fā)，為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了活力。、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃漯河市淞江經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃漯河市淞江經(jīng)濟(jì)區(qū)位于郾城區(qū)內(nèi)，東起金山路、西至六支渠、北至孟平鐵路，總規(guī)劃面積38平方公里，是漯河市中心商務(wù)居住區(qū)。是漯河市目前的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，將依托石武高鐵新客站，高起點(diǎn)、高品位，快起步、快見(jiàn)效，打造出立足中原、輻射中部商務(wù)休閑都市區(qū)、創(chuàng)新服務(wù)示范區(qū)以及多元文化特色區(qū)。隨著漯河市未來(lái)城市定位具有較高知名度、美譽(yù)度和較強(qiáng)吸引力、輻射力、帶動(dòng)力的開(kāi)放型、區(qū)域性中心城市的逐步實(shí)施,漯河市的發(fā)展將會(huì)有無(wú)限的活力。但是由于城市框架和人口基數(shù)的影響，漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到很大的制約。%。、 ；、 ，%。%。新建小高層住宅均價(jià)為2390元/㎡，%，%；高層商品住宅均價(jià)為2990元/㎡，%，%。開(kāi)發(fā)商在注重建筑品質(zhì)的同時(shí)，開(kāi)始著力向服務(wù)型房地產(chǎn)發(fā)展。（如下圖所示）項(xiàng)目名稱(chēng)舒漫天鵝灣金地蘭喬圣菲雙匯西班牙玫瑰山水杭城雙匯國(guó)際城市花園銀鴿銀河灣建業(yè)森林半島天明第一城上城公館舒漫新里程泰盈紫金城物業(yè)類(lèi)型多層高層多層/小高層多層多層/別墅/小高層多層別墅/洋房/小高層/高層多層/小高層多層/小高層多層多層漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品主要以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重。購(gòu)房客戶群大部分以中等收入的工薪階層為主，對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠，希望在面積、環(huán)境上有所改善。通過(guò)近幾年土地成交的數(shù)量和2009年政府推出的保障房體量看，漯河市在未來(lái)的城