【正文】 為1835元/㎡（其中源匯區(qū)2085/㎡，郾城區(qū)2100元/㎡，召陵區(qū)1595元/㎡，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1560元/㎡），%，%。商品房累計(jì)竣工面積55萬平方米，％；。（如下圖所示）；其中住宅完成投資11億元，%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資的88%；。%。；。（如下圖所示）2007年漯河市商品房總銷售面積139. 1萬平方米（不含經(jīng)濟(jì)適用房），；。（如下圖所示），；，；。（如下圖所示）；；。（如下圖所示） ； ； 。%，%。，%。%，其中住宅 ，%。，%。%，%。 ，%。當(dāng)前，漯河市的房地產(chǎn)住宅市場處在初步發(fā)展階段，在2007年之前，漯河市的房價(jià)仍處在比較低的水平，經(jīng)過這幾年發(fā)展，漯河市的開發(fā)量步入大盤時(shí)代。漯河現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司76家，其中二級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)8家，三級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)21家，四級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)17家，暫定級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30家。自2004年以來，漯河市房地產(chǎn)業(yè)更是得到了全面的釋放，開發(fā)投資增長迅猛，成為漯訶市新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)是漯河市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)，也是人們生活水平不斷提高的顯著標(biāo)志。召陵區(qū)則是剛剛起步新區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套還不齊全，城鎮(zhèn)化人口偏少，對新區(qū)的建設(shè)有一定的制衡。周邊農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化是適應(yīng)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的重要手段。漯河目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙是人口基數(shù)較小，單單優(yōu)越的交通支撐不起商貿(mào)發(fā)展。成為將漯河市提升城市功能的先導(dǎo)區(qū)、體現(xiàn)生態(tài)文明的示范區(qū)和展現(xiàn)城市文化的魅力區(qū)。西城區(qū)功能定位是集商務(wù)休閑、行政文化、對外交通、生態(tài)居住、濱水活動等多功能于一體的城市副中心。采用一區(qū)、兩片、二帶、三廊、四新、五軸的規(guī)劃格局。具體組成如下：（1）東區(qū)由高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和商住區(qū)組成，重點(diǎn)引進(jìn)科技含量高的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和精品商住綜合開發(fā)項(xiàng)目；（2）中區(qū)由特色食品加工區(qū)和配套服務(wù)區(qū)組成，重點(diǎn)推進(jìn)企業(yè)自主創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)二次創(chuàng)業(yè)；（3）西區(qū)由中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)區(qū)和化工、建材、食品機(jī)械加工區(qū)組成，重點(diǎn)為中小企業(yè)搭建創(chuàng)業(yè)平臺。經(jīng)濟(jì)區(qū)由東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)構(gòu)成。郾城區(qū)傾力打造良好的投資環(huán)境，先后出臺了一系列優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境政策措施，制定了一個(gè)窗口對外、一條龍服務(wù)、一站式辦理、區(qū)內(nèi)手續(xù)一周內(nèi)辦結(jié)、一個(gè)縣級領(lǐng)導(dǎo)代理服務(wù)等“五個(gè)一”制度，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷改善，經(jīng)濟(jì)總量明顯增加，區(qū)劃以來，累計(jì)利用外資78億元，規(guī)模以上企業(yè)達(dá)134家。郾城區(qū)堅(jiān)持以工業(yè)為主導(dǎo)，以城鄉(xiāng)一體化為載體，以農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ)，大力發(fā)展工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，帶動了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長，全區(qū)已形成了飲料食品、機(jī)械制造、醫(yī)藥化工、制鞋制革四大產(chǎn)業(yè)群體。郾城區(qū)交通便利，四通八達(dá)，京廣鐵路、107國道、京珠高速公路縱貫?zāi)媳?、漯界公路橫貫東西，漯寶（豐）鐵路西接焦枝線，北部的孟廟車站是漯河火車站的貨運(yùn)站，城區(qū)距新鄭國際機(jī)場僅90公里。郾城區(qū)發(fā)展概況郾城區(qū)位于河南省中南部、屬淮河流域大沙河中游平原地區(qū)，歷史悠久，是中原富饒歷史文化沃土中一顆璀璨的明珠。2010年，源匯區(qū)又高起點(diǎn)規(guī)劃了總占地面積1000余畝，總投資近10億元的豫中南汽貿(mào)物流城項(xiàng)目，促進(jìn)了全區(qū)商業(yè)的持續(xù)繁榮。全區(qū)已先后有1800多個(gè)國內(nèi)外知名品牌競相駐足淘金。國際商貿(mào)城、新天地商業(yè)步行街等建筑總面積近50萬平方米的7個(gè)超億元大型商業(yè)項(xiàng)目，投資總額和建筑面積均相當(dāng)于漯河市建市以來的總和，在滿城流綠、水天相映的沙澧河畔造就了一個(gè)光彩奪目的商貿(mào)名城。近年來，源匯區(qū)招商引資，興商強(qiáng)商，先后投入12億元建成家、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃源匯區(qū)發(fā)展概況，人口32萬，轄5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、109個(gè)行政村、18個(gè)城市社區(qū)，為漯河市商業(yè)、文化、經(jīng)濟(jì)中心。（如下圖所示） 漯河市主要商圈是新天地商圈，占地面積171畝，總建筑面積21萬㎡，涵括了丹尼斯大賣場、數(shù)碼廣場、義烏小商品城、服裝商城、鞋城、書城、兒童城、奧斯卡國際影城、美盛大廈（商務(wù)寫字樓）、快捷酒店、尚郡住宅等多個(gè)主題項(xiàng)目。 漯河市居民主要以自行車、電動車為出行工具，目的地較遠(yuǎn)時(shí)會優(yōu)先考慮公交車，其次是出租車。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13390元，扣除物價(jià)因素，%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出9840元，實(shí)際增長13%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12364元，%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出8777元，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10732元，%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出7460元，%。（如下圖所示） 2006年全市農(nóng)村居民人均純收入3883元，人均消費(fèi)支出2156元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9034元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出6632元。（如下圖所示）2007年到2009年漯河市的國民生產(chǎn)總值總體上處于上升趨勢，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，2008年出現(xiàn)了小幅的下降。 2009年，%，完成固定資產(chǎn)投資324億元，比上年增長 %。完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %；其中，%，；，%。目前，漯河市已經(jīng)形成了以食品、造紙、包裝材料、化工等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系。漯河市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在 “九五”、“十五”時(shí)期一直保持兩位數(shù)的增幅,高于全國、全省平均增長水平。 通過調(diào)研及分析進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，漯河市常住人口家庭戶規(guī)模穩(wěn)定，家庭結(jié)構(gòu)簡單化，“兩口、三口之家”成為現(xiàn)代家庭的主流，2009年，%，家庭戶規(guī)模趨向小型化。 9. 召陵片區(qū)：召陵區(qū)產(chǎn)業(yè)物流基地。 7. 鐵東片區(qū)：加工制造業(yè)基地。 5. 金山片區(qū)：城市休閑區(qū)。 3. 沙澧片區(qū)：現(xiàn)代文化商務(wù)區(qū)。（如下圖所示） 1. 老城片區(qū)：大型購物中心。 中心城市建設(shè)的基本模式是:突出市區(qū)優(yōu)先發(fā)展，以市區(qū)帶動縣城和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，以城市經(jīng)濟(jì)帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；市區(qū)要擴(kuò)大規(guī)模，向北拓展建設(shè)現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，向南集聚發(fā)展專業(yè)市場，倉儲、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)和生活小區(qū)，向東規(guī)劃發(fā)展工業(yè)區(qū)；經(jīng)過10年左右的發(fā)展，全市大體有一半農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到50%以上，在內(nèi)陸特區(qū)率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。 逐步成為“七大中心”，區(qū)域性交通運(yùn)輸中心、商品流通中心、信息中心、通信中心、供電中心、文化體育中心、醫(yī)療保健中心。漯河城市總體規(guī)劃圖：漯河市未來城市規(guī)劃的思路為“北優(yōu)，西闊，南控，東進(jìn)”；目標(biāo)是：把漯河建成經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、社會文明、秩序優(yōu)良，具有較高知名度，美譽(yù)度和較強(qiáng)吸引力、輻射力、帶動力的開放型、區(qū)域性中心城市。轄源匯區(qū)、郾城區(qū)、召陵區(qū)、臨潁縣、舞陽縣，共有50個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，6個(gè)街道辦事處，1281個(gè)村。常住人口由51萬人。漯河市曾經(jīng)榮獲全國綜合體制改革試點(diǎn)市、全國開拓農(nóng)村市場試點(diǎn)市、全國以信息化帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)市、全國中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)重點(diǎn)支持城市、全國食品安全信用體系建設(shè)試點(diǎn)市、全國推進(jìn)食品安全保證體系建設(shè)試點(diǎn)城市、全國保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動試點(diǎn)市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、全國衛(wèi)生先進(jìn)城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市、國家園林城市、全國綠化模范城市、中國食品名城等榮譽(yù)。京廣鐵路縱貫漯河南北，漯寶(豐)鐵路西接焦枝線，漯阜（陽）鐵路聯(lián)通京廣、京滬兩大干線，京珠（海）、南（京）洛（陽）高速公路交匯于此，漯河現(xiàn)已成為中原地區(qū)重要的鐵路、高速公路“雙十字”交通樞紐。西距平頂山市78公里。 漯河市位于河南省中部,伏牛山東麓平原與淮北平原交錯地帶,境內(nèi)河流為淮河流域沙潁河水系,淮河兩大支流沙河、澧河貫穿全境并在市區(qū)交匯,濱河城市特色明顯。（1）問卷調(diào)查法：采取分層抽樣和立意抽樣相結(jié)合的方式，發(fā)放問卷時(shí)，向調(diào)查對象強(qiáng)調(diào)本調(diào)研的意義，并保證了問卷最大可能和真實(shí)地回收。充分了解和分析漯河市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，依據(jù)市場調(diào)研學(xué)、營銷學(xué)、數(shù)據(jù)模型學(xué)等理論，并結(jié)合此次針對漯河市英楊村城中村改造項(xiàng)目調(diào)研的具體調(diào)查分析和驗(yàn)證，使得研究分析更有針對性。國典 71 5. 英楊村城中村改造項(xiàng)目優(yōu)劣勢綜合分析 73 73 74 74 6. 近來國家出臺的一系列房地產(chǎn)政策研究分析 76 76 ，多個(gè)城市緊密籌備房產(chǎn)稅 77 “國四條”和“國十一條”解讀分析 77 79 7. 英楊村城中村改造思路和開發(fā)建議 81 81 82 83 85 85 、內(nèi)容和方法充分了解并客觀分析漯河市各區(qū)域經(jīng)濟(jì)和各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，客觀解析漯河市部分特色樓盤特征，進(jìn)而對英楊村城中村改造項(xiàng)目及項(xiàng)目所在的召陵區(qū)綜合環(huán)境和發(fā)展?fàn)顩r做出綜合分析，對該項(xiàng)目的定位和發(fā)展前景提出可行性意見和建議。 漯河市英楊村城中村改造市場調(diào)研分析報(bào)告 子川地產(chǎn)聯(lián)合機(jī)構(gòu) 2010年09月 目 錄、內(nèi)容和方法 7 7 7 7 9 9 11 12 13 14 15 16 16 17 18 、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃 19 19 、新成立區(qū)發(fā)展規(guī)劃 21 23 24 24 24 26 27 28 29 30 31 （各區(qū)域及各類物業(yè)） 32 、廉租房投放情況分析 34 35 43 49 、科技化 49 49 50 51 51 52 52 53 55 55 57 4. 召陵區(qū)宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)發(fā)展綜合分析 59 59 62 62 62 64 64 66 67 68 68 第一城 70 此次調(diào)研的主要內(nèi)容包括漯河市宏觀環(huán)境綜合分析，漯河市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢分析，召陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r綜合分析，英楊村城中村項(xiàng)目優(yōu)劣勢綜合分析，近期國家對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列政策解讀分析等。廣泛搜集漯河市各類經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢信息資料，進(jìn)行比較研究，借鑒和吸取先進(jìn)的調(diào)研理念，有機(jī)融合到對漯河市英楊村城中村改造項(xiàng)目的調(diào)查研究中。（2）深入訪談法：通過客觀深入的市場問卷調(diào)查、踏街調(diào)研和統(tǒng)計(jì)分析后，再選取意向購房客戶、非意向購房客戶和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士等調(diào)研對象進(jìn)行深入細(xì)致的針對性訪談，以獲取更多感知信息，彌補(bǔ)問卷調(diào)查的缺陷，與其優(yōu)缺互補(bǔ)。漯河市北距省會鄭州140公里。南距駐馬店市66公里，東距周口市55公里。漯河市境內(nèi)地勢平坦,四通八達(dá)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居。漯河市全區(qū)總面積為2617平方公里。%。（為抓住國家重點(diǎn)工程石武客運(yùn)專線建設(shè)的機(jī)遇；拉大漯河城市框架，打造漯河百萬人口城市目標(biāo)，漯河市委市政府?dāng)M成立漯河市西城區(qū)，并于2010年3月18日成立了漯河市西城區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部）隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，到2020年，市區(qū)建成區(qū)面積規(guī)劃將達(dá)到100平方公里，人口100萬。漯河市未來城市規(guī)劃的總體要求：以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以發(fā)展為主題，以特色產(chǎn)業(yè)為支撐，以增強(qiáng)城市綜合競爭力為核心，