【正文】 。主力戶型：別墅、洋房整合中原 與貴公司強強聯(lián)合 共筑明星樓盤行業(yè)品牌優(yōu)勢操盤經(jīng)驗優(yōu)勢客戶資源優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢形象導(dǎo)入期08年4月08年7月強勢蓄水期08年8月08年11月09年3月品牌入市VIP發(fā)售09年8月一期１批開盤２批開盤二期１批開盤二期２批開盤分批推售　強銷期前期準(zhǔn)備階段營銷階段07年10月08年1月規(guī)劃、報建動工開始整體開發(fā)布排開盤開盤開盤開盤2008年10月2009年01月2009年05月2009年10月4700元/平米4900元/平米5200元/平米5600元/平米實現(xiàn)營銷目標(biāo)：9億元匯報完畢，謝謝聆聽！本次匯報為我司根據(jù)市場現(xiàn)狀進(jìn)行的初步市場定位，后期將提交更為詳盡的包裝及營銷方案；并配合設(shè)計院做出適合市場需求的產(chǎn)品。10半島30批棕櫚島別墅半島80批金城25批陽光21批金城12批，陽光8批，半島5批轉(zhuǎn)介來源65東方新城7陽光假日8金城花園9東方威尼斯成交套數(shù)項目“內(nèi)展”的營銷策略——惠州內(nèi)部轉(zhuǎn)介 客戶資源勢必為前期項目的策略研判、入市銷售起到厚積薄發(fā)的作用！實現(xiàn)開門紅！ 客戶資源優(yōu)勢整體占地：140萬 總建面：65萬媒體推廣為“0”客戶積累為“0”通過100%內(nèi)部轉(zhuǎn)介Ⅰ 中原積累的豪客資源Ⅱ 惠陽二級市場互動Ⅲ 深圳二三級市場互動 成交基本來源于半島１號的轉(zhuǎn)介……棕櫚島別墅主力戶型：別墅、公寓東方新城整體占地：33萬 總建面：31萬 一期二期產(chǎn)品售馨，三期洋房預(yù)計08年推出元月期間,半島轉(zhuǎn)介成交65套。 至今已策劃代理了惠州市30多個樓盤，無論是代理樓盤數(shù)量還是代理樓盤面積均位居惠州代理市場第一；位居業(yè)界市場第一占全市代理市場%位居市場第一占全市場市場份額%位居市場第一占全市市場份額% 全年銷售代理個數(shù) 16個位居業(yè)界市場第一% 全年代理面積 2006年深圳中原惠州分公司全年業(yè)績 深圳中原自成立以來，成功代理600多個樓盤，成交套數(shù)超過12萬套，成交面積近1200萬平米，成交金額達(dá)600億，年均增長率超過65%。開盤初，內(nèi)部渠道蓄客成功后，在第二批單位，通過內(nèi)部轉(zhuǎn)介成交126套，在二期一批單位，項目幾乎不用開盤，便已內(nèi)定完，是低成本營銷的典型。實質(zhì)的突破是由深圳客戶來完成的，成為惠陽第一個銷售均價過萬元的項目。gt。gt。gt。gt。棕櫚島惠陽最高檔的別墅項目，社區(qū)環(huán)境一流。實質(zhì)的突破是由深圳客戶購置占到七成，百萬大盤迅速奠定了區(qū)域地位。半島一號成功之處打破惠陽、大亞灣市場區(qū)域 初期開盤面臨一批單位蓄客難的問題，通過中原平臺，首批開盤客源達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，此后，每批均實現(xiàn)溢價銷售。聯(lián)動營銷案例中原惠陽操盤轉(zhuǎn)介成功案例分享位置 東華路太子廟對面 占地面積 191萬平方米 總建筑面積 100萬平方米 建筑類型 TOWNHOUSE、多層、別墅 總套數(shù) 一期一區(qū)246套 銷售時間 推出時間 2006年1月 開盤時間 2006年5月 主要戶型 2房2廳 7787 3房2廳 120－130 5房2廳別墅190－260 半島1號目前該項目是惠陽最大的樓盤，產(chǎn)品以類別墅和洋房為主。 項目特色之超大園林項目特色歸納傳統(tǒng)與現(xiàn)代完美結(jié)合打造出了獨一無二的空中廊院“花園—居住功能區(qū)—回廊—花園”，構(gòu)成廊院的核心元素 項目地塊區(qū)位較佳，周邊視野景觀資源較好時，打造高端物業(yè)，充分取景是發(fā)展思路；產(chǎn)品設(shè)計要盡可以實現(xiàn)項目最大優(yōu)勢，充分利用好項目自身所擁有的資源；內(nèi)部園林景觀應(yīng)與整個項目的定位相一致，大氣上檔次的社區(qū)，通常要求相應(yīng)的大園林作為配套；尊顯檔次感；對本項目的借鑒意義中原營銷保證　　　　?。性蛻糍Y源利用200間地鋪（深圳）＋300間地鋪（香港）深圳、香港近10000人的營銷團隊中原20多年的客戶沉淀深圳中原二二、二三級聯(lián)動中原聯(lián)動營銷中原聯(lián)動營銷深圳中原聯(lián)動營銷： 資源 二級市場：近百個在售樓盤、800名銷售精英； 三級市場：200個地鋪，2000多名Sales …… 聯(lián)動通路 分展場設(shè)立；內(nèi)外部網(wǎng)絡(luò)平臺；內(nèi)部郵箱、手機短信； 地盤推介；三級市場地鋪巡展推介；邀請現(xiàn)場體驗…… 制度激勵 客戶轉(zhuǎn)介量列入公司個人KPI考核指標(biāo)，促使全員轉(zhuǎn)介 分傭激勵 轉(zhuǎn)介成功的額外獎勵 + 個人傭金分成聯(lián)動營銷受益者：深圳觀瀾湖大宅：開盤當(dāng)天爆銷108套豪宅，總銷售金額突破10個億！全部成交客戶均來源于中原內(nèi)部資源的聯(lián)動營銷。天悅龍庭采用半地下停車場設(shè)置，使得開發(fā)商的開發(fā)工期及成本均得到有效控制，并且美觀、實用。 項目特色之奇偶層設(shè)置高層住宅，別墅級享受雙高層內(nèi)庭，可改房間雙層高露臺 空間感更強現(xiàn)代典雅，凝固的音符 天悅龍庭的建筑造型定位于都市現(xiàn)代典雅風(fēng)格,通過簡潔的體型,輕盈的立面,富有韻律的造型元素。 項目特色之廊院項目特色之廊院 首創(chuàng)的“空中廊院建筑”，在100－170平方米的核心戶型面積空間內(nèi)，將庭院擴張至多種院落空間的全新組合：入戶花園、景觀內(nèi)庭、觀星露臺、窗外花廊……每戶贈送總計高達(dá)20－50平方米的花園面積，實現(xiàn)獨戶尊享多重庭院的氣勢與情趣?！　′N售突破：當(dāng)時片區(qū)，位于寶安中心區(qū)的幾個樓盤，均價普遍都在5500元/平方米左右，天悅龍庭最高價甚至達(dá)到了8000元/平方米。高級園藝物管業(yè)管理建議金鑰匙服務(wù)智能化車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能IC卡可視對講小區(qū)電子監(jiān)控■ 寬帶網(wǎng)絡(luò)■ 通信線路■ 視頻接收端子 住宅智能化建議智能化位置：深圳寶安新中心區(qū)，周邊交通方便，　　　景觀素質(zhì)理想，視野開闊；占地：㎡；容積率：建筑面積：171000 ㎡；小區(qū)布局：由13棟２８層高層住宅圍合而　　　　成，小區(qū)配套齊全，３萬余平米的　　　　小區(qū)內(nèi)部園林；建筑立面：都市現(xiàn)代典雅風(fēng)格；小區(qū)戶數(shù)：１１８０戶；停車位：１２７３個；生活主張：高層廊院生活；開盤時間：2005—326開發(fā)商：龍光地產(chǎn)；主力戶型：廊院三房、四房；可比項目參照系—深圳天悅龍庭　　本項目與該項目具有較強的可強性，２００４年，寶安中心區(qū)由于是由填海而成，目前可以說是百廢待興，放眼望去一片荒涼。前期可兼做銷售中心用。尋常景觀同樣能創(chuàng)造詩意棲居的環(huán)境。結(jié)合項目工程進(jìn)度，建議項目在認(rèn)籌開始之時，應(yīng)將售樓處、售樓處前廣場及部分中庭園林這三處景點全部展示出來。30%55%15%比 例130145㎡110125㎡7590㎡面 積二房二廳 三房二廳四房二廳戶 型面積稍小于目前區(qū)域相應(yīng)戶型面積，不致于與片區(qū)樓盤戶型面積區(qū)間重疊，樹立本項目的特色，使本項目居家擔(dān)不過于奢化，加上贈送面積，使套型居住控制總價的同時照樣居住舒適。因而對于中高檔樓盤而言，應(yīng)因勢利導(dǎo)，以三房為主，兼顧二房及四房，以迎合市場的需求。中心圓樓物業(yè)布局戶型配比思考方向市場導(dǎo)向＋類比項目＋地塊屬性戶型配比地塊屬性區(qū)位：城市完善區(qū)的中心位置；資源：市政配套完善；（體育公園、圖片館、市場政廣場等），淡水河；片區(qū)屬性：已形成高尚住宅區(qū)生活氛圍；地塊較適宜開發(fā)居家型舒適性物業(yè)?？蛻舳ㄎ簧钲诳蛻?、大亞灣產(chǎn)業(yè)客戶本地居民、公務(wù)員、公司管理人員惠州以外地方、惠東等其他區(qū)域客戶核心客戶60%次核心客戶30%邊緣客戶5%次邊緣客戶5%中原根據(jù)所操樓盤的認(rèn)籌情況以及其它樓盤的客戶情況，預(yù)計本項目的客戶購成比例如下圖所示：項目布局規(guī)劃及景觀塑造充分利用好內(nèi)外景26F26F建議容積率：R＝總建面：其中住宅：16萬平米底商：14000平米車庫：25000平米28F28F28F28F25F21F18F18F20F在中央園林景觀最好的地方放置景觀享有度最好的建筑中心圓樓—打造大亞灣中心區(qū)首席圓樓生活館，拔高項目檔次。如今，深圳又有多少曾經(jīng)的熱血青年，在經(jīng)過幾年的打拼之后，卻依然面對著深圳高不可攀的房價而被深圳主流生活所拋離，一家人蝸居在一房、小二房里。產(chǎn)品打造空中別墅產(chǎn)品創(chuàng)新空中廊院 空中廊院，在高層中營造廊院的布局，極大的提升高層居住的環(huán)境，營造一種充滿想像的空間、不凡的境界。 城中央，深圳東首席全景觀空中豪庭項目總體定位定位明確指向深惠兩地市場，首次引導(dǎo)市場認(rèn)同深惠一體化泛市場概念項目依托惠陽新中心區(qū)規(guī)劃，突出本項目未來將是城市央位置高尚物業(yè)；項目要打造成為惠陽新中心區(qū)及至惠陽的第一個空中豪宅；在以獨棟、二戶疊加、聯(lián)排為主的別墅物業(yè)，項目要打造成具有空中院落、空中復(fù)式的高尚項目。資源優(yōu)勢：項目周邊體育公園、圖書館、市政廣場等近在遲尺，待規(guī)劃成熟以后，市政配套、生活配套將進(jìn)一步完善。 區(qū)位優(yōu)勢：惠陽新中心區(qū)將規(guī)劃為全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化娛樂中心，項目所在的中心區(qū)蘇屋片區(qū)將規(guī)劃設(shè)置體育館、體育人才培訓(xùn)中心、康體娛樂健身中心等設(shè)施；將是近期建設(shè)的重點之一。 我們應(yīng)該如何突破重圍，如何與之共生？惠陽中心區(qū)南杰惠陽項目60萬㎡占地振業(yè)惠陽項目170萬㎡占地碧桂園200萬㎡占地熊貓國際83萬㎡占地珠江投資項目61萬㎡占地金山美地8萬㎡占地奧城項目16萬㎡占地 上揚西區(qū)星河項目103萬㎡占地棕櫚島半島1號高端物業(yè)分布圖本項目東方新城東部項目61萬㎡占地四種常見的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，我們應(yīng)是市場的挑戰(zhàn)者與補缺者，產(chǎn)品創(chuàng)新的領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值本項目是目標(biāo)明確，挖掘客戶、瞄準(zhǔn)市場縫隙的補缺者，同時是能過產(chǎn)品創(chuàng)新來顛覆市場的引領(lǐng)者我們是—補缺者挑戰(zhàn)者+挑戰(zhàn)者補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值走差異化路線，與競爭對手避開正面競爭。開發(fā)難點：　地塊處在一大片未開發(fā)地塊的包圍當(dāng)中，未來其它地塊的開發(fā)將對本項目形成直接影響；　區(qū)域內(nèi)配套不足，地塊目前商業(yè)價值不大；　目前半島一號、棕櫚島等樓盤的先期開發(fā)，