【正文】 物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。 第九條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。 物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。 第十條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。 物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。 第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。 第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。 第十三條 本解釋自 2022年 10月 1日起施行。 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。 物業(yè)管理費案例分析 靈活變通 —— 商業(yè)大廈業(yè)主周轉不靈暫時交不上物業(yè)費怎么辦？ 某大廈個別業(yè)主由于自己的資金周轉問題到了交費截止日交不上物業(yè)管理費，其經(jīng)辦人員到管理處來說明，想拖延幾月。管理處有每月的收費指標，而且業(yè)主拖欠了要有滯納金的。因此管理處只能安慰夜戶，并讓其出具一書面說明（沒有書面的到時可能翻臉不認）說明情況，并明確表示還款日期，而且管理處向業(yè)主解釋說大廈的物業(yè)費除少數(shù)的管理公司的傭金外，大多數(shù)費用是用來滿足大廈的運作的，你的拖延交費會使其他業(yè)主的權益受到影響，但物業(yè)愿先替你墊上這缺口，但你一定要按時還款。等到還款時再適當減免業(yè)主的滯納金，所以讓業(yè)主感到不按時交費不是給物業(yè)帶來了損失，而是給全體業(yè)主和整個大廈帶來了損失，而物業(yè)為了大家的利益又暫時的堵住這個缺口，讓其不但感激物業(yè)公司還覺得對不起大伙，目的就達到了，該公司不但補齊了所有費用，而且在后來從來沒有出現(xiàn)過拖延交費的現(xiàn)象 以退為進 —— 業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達 35萬元之多。期間，管理處有關人員無數(shù)次上門催交未果。 為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。 在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分 10期，每月 3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。 10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。 點評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝”的 鍥而不舍 —— 入伙未入住的業(yè)主欠交管理費怎么辦 深圳一知名的服裝公司在某廣場買有 20套住宅，辦理了入伙手續(xù)，但一直沒有入住。他們按照規(guī)定交納了 10個月的管理費后，就開始以種種借口進行拖欠。 在這家公司欠費之后，管理處屢次送單催交、電話催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無法核查、財務人員不在無人辦理、總經(jīng)理不在無權審批等理由搪塞過去， 15個月累計欠交管理費 52583余元。 為了繞開中間環(huán)節(jié)，直接與對方的決策人對話，以加速問題的解決，同時加大追繳力度，為今后有可能發(fā)生的經(jīng)濟法律糾紛保留與己有利的證明，管理處想出了一個新的辦法：給該公司的總經(jīng)理發(fā)傳真（有道是閻王好見、小鬼難搪，要想解決問題，最好還是繞過中間環(huán)節(jié)，直接去找有權力解決問題的人），在傳真文件上列出對方的欠費情況，講清欠費對管理運作已經(jīng)造成的不良影響，重申法規(guī)規(guī)定的欠費處罰辦法，敦請迅速結清所欠的全部費用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時說明這樣做既可減輕對方的管理費開支又可給對方增加一筆收入（設身處地為債務人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務人被人追債所引起的不快）。 傳真發(fā)過去以后，仍舊杳無音訊。管理處就接二連三地發(fā)，而且措辭愈加嚴肅。直至發(fā)到第 5次，有理有據(jù)的說明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于才使該公司為之所動，補交了全部欠費。 點評：追繳拖欠的管理費，一是要早動手，發(fā)生欠費就緊追不舍，否則越積越多，“久病難醫(yī)”；二是要多渠道，充分運用法規(guī)賦予我們的各種手段，不能見硬就回，久拖不決。這既是維護我們物業(yè)公司的利益，也是維護廣大業(yè)主的利益。 鍥而不舍 —— 入伙未入住的業(yè)主欠交管理費怎么辦 深圳一知名的服裝公司在某廣場買有 20套住宅，辦理了入伙手續(xù)，但一直沒有入住。他們按照規(guī)定交納了 10個月的管理費后，就開始以種種借口進行拖欠。 在這家公司欠費之后，管理處屢次送單催交、電話催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無法核查、財務人員不在無人辦理、總經(jīng)理不在無權審批等理由搪塞過去， 15個月累計欠交管理費 52583余元。 為了繞開中間環(huán)節(jié)，直接與對方的決策人對話，以加速問題的解決，同時加大追繳力度，為今后有可能發(fā)生的經(jīng)濟法律糾紛保留與己有利的證明，管理處想出了一個新的辦法：給該公司的總經(jīng)理發(fā)傳真（有道是閻王好見、小鬼難搪，要想解決問題，最好還是繞過中間環(huán)節(jié)，直接去找有權力解決問題的人），在傳真文件上列出對方的欠費情況，講清欠費對管理運作已經(jīng)造成的不良影響，重申法規(guī)規(guī)定的欠費處罰辦法，敦請迅速結清所欠的全部費用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時說明這樣做既可減輕對方的管理費開支又可給對方增加一筆收入（設身處地為債務人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務人被人追債所引起的不快）。 傳真發(fā)過去以后，仍舊杳無音訊。管理處就接二連三地發(fā)，而且措辭愈加嚴肅。直至發(fā)到第 5次，有理有據(jù)的說明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于才使該公司為之所動，補交了全部欠費。 點評：追繳拖欠的管理費，一是要早動手，發(fā)生欠費就緊追不舍，否則越積越多，“久病難醫(yī)”；二是要多渠道，充分運用法規(guī)賦予我們的各種手段，不能見硬就回，久拖不決。這既是維護我們物業(yè)公司的利益，也是維護廣大業(yè)主的利益。 物業(yè)管理費清欠宣傳口號 物業(yè)管理業(yè)主當家 ,小區(qū)建設依靠大家 ! 加強物業(yè)管理 ,共建安全文明溫馨和諧的家園 ! 物業(yè)管理有償服務需要業(yè)主按約繳費來支持 ! 欠費影響物業(yè)公司經(jīng)營 ,損害最大的是廣大業(yè)主的利益 ! 拖欠物業(yè)管理費是對交費業(yè)主的侵權和對全體業(yè)主的損害 ! 拖欠物業(yè)管理費是違約違規(guī)損人害已的錯誤行為 ! 樹立正確的物業(yè)管理消費觀念 ,克服丑惡的賴賬消費行為 ! 樹立正確的榮辱觀 ,糾正缺德失范的惡意欠費行為 ! 加強物業(yè)管理服務 ,提高物業(yè)管理品質(zhì) ! 依法依規(guī)從事物業(yè)管理 ,切實提供質(zhì)價相符的服務 ! 1改善物業(yè)環(huán)境 ,加大清欠力度 ,解決歷史積欠 ! 1 維護業(yè)主合法權益 ,做好物業(yè)管理費清收清欠工作 ! 我們的口號是： 業(yè)主問題不回避； 辦法總比問題多。 問題發(fā)生不可怕； 物業(yè)一直在身邊。 講的不對之處，請領導多多批評指正 . 謝謝大家！ 祝：華寅物業(yè)永創(chuàng)佳績 ! 李永剛