物業(yè)管理費測算操作[1]-資料下載頁
2024-11-13 02:20本頁面
【導讀】確定合理的管理費收費標準，為投資公司所屬項目物業(yè)管理的正常運營提供指引。適用于億達投資公司所屬項目的物業(yè)管理費測算。工成本，設備、清潔、綠化成本，對小區(qū)的管理服務費進行綜合測算。列舉法一般適用根據(jù)預定的物業(yè)管理標準，測算物業(yè)管理費單價；在實際工作中，一般是兩種方法結合使用，互相印證。產要求，按《億達投資公司物業(yè)管理服務標準》來制定的。分析，參考當?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎上核定。南北差異，注意南北地域在設備、設施方面的不同，從而帶來的費用測算上的差異；求合同中按套內面積計或按套計，則應加入分攤管理費面積。按照政府規(guī)定及公司《薪金福利標準》進行工資附加費的測算。準按國家規(guī)定的標準計提。聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。管理處前期發(fā)生的開辦費按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進行分攤。
【正文】 、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養(yǎng)護油漆、各 種標識等制作更換費用。 車場設施養(yǎng)護材料。 所 有 材 料可 根 據(jù) 所管 小 區(qū) 的需要，按照實 際 配 置情 況 及 使用 年 限 進行測算 2 供配電系統(tǒng) 變壓器 發(fā)電機 變壓器、高壓設備維修保養(yǎng)材料。 發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費 3 照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關材料費 4 消防系統(tǒng) 防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、 消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費 5 給排水系統(tǒng) 生活供水變頻泵 潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費 6 防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。 每年維修材料費 7 水景娛樂設施 維護材料費 8 空調及采暖 k) 社區(qū)文化費用 根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。 l) 垃圾清運費 根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定： 垃圾清運費＝垃圾量（桶）收費單價 其它 a) 稅金的測算（單位：元 /月） 根據(jù)國家規(guī)定計提： 大連億達投資有限公司 物業(yè)管 理費測算操作指引 編號： WY— LC01— 2020 版號： A/0 頁碼： 第 12頁，共 13頁 稅金＝（ 項、 項、 項 、 項、 項合計金額）稅率 b) 管理酬金的測算（單位：元 /月） 按照當?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金。 如：管理酬金＝以上包括稅金在內的所有費用酬金提取比例 c) 不可預見費用 該項費用按總支出的 3%（參考值）計提 不可預見費用＝ （ 項、 項、 項、 項、 項合計金額） 3% 計算各類物業(yè)管理費的收費標準 根據(jù)測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各類物業(yè)管理費的收費標準。 管理費構成明細表 單位：元 /月 .M2 項目 人 工 費用 行政 費用 財產 費用 物料 消耗 小區(qū)公共費用 其它 分攤 面積 收費 標準 住宅 商業(yè) 寫字樓 會所 別墅 學校 合計 注意： 被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況：同一單體同一用途；同一單體不同用途；不同單體同一用途；不同單體不同用途。這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務費標準不同，即使對同一個物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或寫字樓部分，也會出現(xiàn)同一個物業(yè)內有 不同的收費標準的情況，特別是開發(fā)的大盤，一塊宗地內物業(yè)用途的多樣性將使物業(yè)管理費的測算較復雜。 各類管理費的測算還應參照當?shù)卣贫ǖ摹段飿I(yè)收費指導標準》及相關規(guī)定。 倒推法測算 根據(jù) 對當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調研、分析，參考當?shù)赝愋?、同檔次 大連億達投資有限公司 物業(yè)管 理費測算操作指引 編號： WY— LC01— 2020 版號： A/0 頁碼： 第 13頁，共 13頁 物業(yè)收費價格的基礎上核定。 根據(jù)物業(yè)面積計算出總收入。 按成本比例經驗值分別計算各項目所分攤費用。 附：物業(yè)成本構成比例經驗值（僅供參考） 物業(yè)管理成本構成比例經驗值 項目 人工費用 行政費用 財產費用 物料消耗 小區(qū)公共費用 其它 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15% 按各項目分攤費用推 測出合理的物業(yè)管理服務承諾。（推測方法是按列舉法的細分內容，倒過來推測） 綜合比較調整 物業(yè)管理費對比調整表 單位：元 項目 列舉法 倒推法 調整情況 人工費用 行政費用 財產費用 物料消耗 小區(qū)公共費用 其它 合計 注： 可將以上六項內容進一步細分進行比較調整。
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