【正文】 意見，給他們改正和進(jìn)步的機(jī)會(huì)。具體做法是以各管理處為單位進(jìn)行收費(fèi)率考核。 為了讓業(yè)主明白物業(yè)管理服務(wù)是什么，我們確實(shí)下了一番工夫。 經(jīng)歷過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的人們已經(jīng)習(xí)慣了“只享受，不(少 )付費(fèi)”。以上就是物業(yè)提高物業(yè)收費(fèi)率的措施與具體做法，當(dāng)然每個(gè)物業(yè)管理公司所接管的物業(yè)都有差異性，但是物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間始終有一個(gè)平衡點(diǎn)，而 物業(yè)管理 公司只有將這平衡點(diǎn)靠近業(yè)主才是最好的解決辦法。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)的主要用途 : 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用 。 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用等。 其次，可以 發(fā)律師函 。 有時(shí)候可能業(yè)主在小區(qū)碰到你，會(huì)向你反映一些在物業(yè)服務(wù)急需改近的見意，我都會(huì)拿個(gè)小本子把業(yè)主見意逐一記下來，不能馬上解決的耐心向業(yè)主解釋，能解決的馬上通知各部門現(xiàn)場(chǎng)解決，讓業(yè)主看到我們的服務(wù)態(tài)度和對(duì)業(yè)主的重視成度。 ②員工的禮貌服務(wù) (如文明用語 )、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神等培訓(xùn)。尤其碰到業(yè)戶是上班族的，我們上班，他們也在上班；我們下班，他們也下班，造成了客服員收費(fèi)的困擾，一到收費(fèi)期就要加班加點(diǎn)，挨家挨戶地上門收。他們最忌諱的顏色就是白色，感覺它是帶著喪禮的晦氣、不吉利的預(yù)兆，這跟書上記載的白色是代表純潔、天真的說法，明顯有截然不同之處。待平息后， 我改為溫馨的粉色加上誠肯的語言， 這些業(yè)戶自然就會(huì)每月如期支付，而不再以碰不到等各種理由拖延繳費(fèi)的時(shí)間。信中可專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對(duì)各業(yè)戶所提出的問題一一加以說明，譬如為什么屋頂漏水是屬于開發(fā)商問題；為什么郵局的工作噪聲所造成的影響與物業(yè)管理費(fèi)用是兩回事；為什么物業(yè)管理企業(yè)并沒有執(zhí)法權(quán)等等諸如此類的疑難雜癥。我們能做到的一定會(huì)在最快的時(shí)間內(nèi)幫你解決問題。 我是新上任 ⅹⅹ ⅹⅹ 服務(wù)中心經(jīng)理李永剛，非常感謝您及家人對(duì)我工作的關(guān)心和支持，同時(shí)也對(duì)我們工作人員服務(wù)不能到位之處表示深深的歉意。我們一直也在不斷完善服務(wù)質(zhì)量，小區(qū)的管理全體業(yè)主和物業(yè)的共同管理，敬請(qǐng)您為服務(wù)中心提出寶貴的建議，如果因我們工作方法不正確，影響了您的生活，請(qǐng)您及時(shí)向我反映，新年將至，為了小區(qū)的安全，我們?cè)谙涝O(shè)備上做了添加，供水管做了維修，同時(shí)也對(duì)大家最關(guān)心的電梯、供水泵做了檢修，希望業(yè)主過一個(gè)愉快的新年，構(gòu)建我們和諧的家園，現(xiàn)管理處各項(xiàng)開支運(yùn)轉(zhuǎn)困難，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備需要維修保養(yǎng)，公共區(qū)域需要修補(bǔ)，人員也需要發(fā)工資過年，請(qǐng)您支持我們的工作，您的支持是我們工作最大的動(dòng)力！ 愉祝您和家人幸福安康，萬事如意，新年快樂！ 廣州 ⅹⅹ 物業(yè)管理有限公司海珠分公司 ⅹⅹ ⅹⅹ 服務(wù)中心 年 月 日 動(dòng)之以情 三字經(jīng)有這么一句話：人之初，性本善。以上所講的方法類似于三國演義中劉備“三顧茅蘆”的做法，對(duì)于通情達(dá)理并又無特別理由的業(yè)主是行之有效的。舉個(gè)例子，我們小區(qū)催款函的主要內(nèi)容是表明“業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用的行為是不合理、不合法 的，也損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。） ／ 69 82 13 6 總計(jì) 注： 水費(fèi)暫由住戶服務(wù)中心代收，請(qǐng)業(yè)主盡快與自來水公司簽訂委托劃扣協(xié)議。貴戶的行為嚴(yán)重影響我司正常工作的開展；現(xiàn)我司再次以書面的形式通知貴戶將所拖欠的費(fèi)用給予清繳。 020 ⅹⅹⅹⅹⅹⅹ ⅹⅹⅹⅹ 客服服務(wù)中心 年 月 日 對(duì)長(zhǎng)期拒繳的用戶在訴訟期內(nèi)用郵寄的方式發(fā)催款單 小恩小賄收買人心 我小區(qū)有一位許阿姨，老師出身，在小區(qū)很有威望。物業(yè)無小事，就怕未能用心去做，比如每逢兒童節(jié)、老人節(jié)買些小禮品，去業(yè)主家拜訪，多走訪一下小區(qū)內(nèi)兒女不在身邊的老人，下雨天，可以在門崗值班室多放幾把愛心傘，保安巡邏人員發(fā)現(xiàn)有需在幫忙的業(yè)主，主動(dòng)去幫助。碰到這種拒交戶，我們也只能自認(rèn)倒霉，另想它法了。最后，當(dāng)我們絞盡腦汁時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)無意中知巧這個(gè)女人的姐夫、哥哥都是我們小區(qū)辦公樓的承租方跟關(guān)系戶，交情跟我們領(lǐng)導(dǎo)還挺深的，這下我們就動(dòng)員她的那些親朋好友以及她老公的哥們（其它小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任），終于皇天不負(fù)有心人，讓我們?nèi)缭敢詢斄恕Ｎ蚁刖褪且驗(yàn)樗麄冸娔X記錄的固定征收對(duì)象就只有我們公司，具體則是由我們公司與業(yè)戶直接產(chǎn)生關(guān)系的。高水平的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 服務(wù)態(tài)度熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)， 物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括 房屋建筑、機(jī)器設(shè)備（如空調(diào)、電梯）、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。 服務(wù)項(xiàng)目 —— 齊全 除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。 服務(wù)收費(fèi) —— 合理 物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。 服務(wù)效率 —— 快速 服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。 第八十六條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。 第八十八條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 第九十二條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。等到還款時(shí)再適當(dāng)減免業(yè)主的滯納金，所以讓業(yè)主感到不按時(shí)交費(fèi)不是給物業(yè)帶來了損失，而是給全體業(yè)主和整個(gè)大廈帶來了損失，而物業(yè)為了大家的利益又暫時(shí)的堵住這個(gè)缺口，讓其不但感激物業(yè)公司還覺得對(duì)不起大伙，目的就達(dá)到了，該公司不但補(bǔ)齊了所有費(fèi)用，而且在后來從來沒有出現(xiàn)過拖延交費(fèi)的現(xiàn)象 以退為進(jìn) —— 業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。沒奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。 10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。他們按照規(guī)定交納了 10個(gè)月的管理費(fèi)后，就開始以種種借口進(jìn)行拖欠。管理處就接二連三地發(fā)，而且措辭愈加嚴(yán)肅。 鍥而不舍 —— 入伙未入住的業(yè)主欠交管理費(fèi)怎么辦 深圳一知名的服裝公司在某廣場(chǎng)買有 20套住宅，辦理了入伙手續(xù)，但一直沒有入住。 傳真發(fā)過去以后，仍舊杳無音訊。這既是維護(hù)我們物業(yè)公司的利益，也是維護(hù)廣大業(yè)主的利