【正文】 在其運(yùn)作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。據(jù)有關(guān)調(diào)查，由于業(yè)主對開發(fā)商不履行售房時的承諾而對物業(yè)管理公司不滿的小區(qū)中，大約有 47%的業(yè)主在入住后，采用拒交物業(yè)服務(wù)費和水、電費等方式表達(dá)自己的不滿。 居住過程中，出現(xiàn)類似的問題，其責(zé)任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于 物業(yè)管理 企業(yè)實際工作職責(zé)范圍。 ? 業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為， ? 對物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。 二、是業(yè)主對 物業(yè)管理 的認(rèn)識不夠。 一、是 物業(yè)管理 公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費不成正比。許多物業(yè)管理公司因為收費困難而處在虧損狀態(tài)。 物業(yè)管理公司對管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主提供保安、保潔、綠化、維修、公共設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)和其他業(yè)主所需要的服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖?，但實際情況卻恰恰相反。概括一句話，即 物業(yè)管理 是： 立足于服務(wù)、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費 。 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成： 服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費用； 物業(yè)管理 區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理 區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用； 物業(yè)管理 區(qū)域秩序維護(hù)費用； 辦公費用； 物業(yè)管理 企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 贏利，是每一個企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。收費難問題已經(jīng)直接影響到我國整個物業(yè)管理的發(fā)展。 由于物業(yè)管理在中國起步較晚，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。 ? 由于 物業(yè)管理 服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對象是一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會因為少數(shù)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費就停止服務(wù)活動，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費”、“躲費”，他們不交費，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費 物業(yè)公司 虧損 服務(wù)質(zhì)量下降 業(yè)主長期拒交費。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為 : 物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。 三、是開發(fā)商越權(quán)承諾， 物業(yè)公司 長期受苦。當(dāng)前，許多 物業(yè)公司 和開發(fā)商之間存在著紛繁復(fù)雜的關(guān)系，一些 物業(yè)管理 公司本身便是開發(fā)商的下屬公司，或者二者同屬于一家企業(yè)集團(tuán)。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。例如：某小區(qū)業(yè)主稱：“我家里屋頂漏水，讓物業(yè)來修理，可是物業(yè)始終不來修，這樣的服務(wù)水平交物業(yè)費太冤枉了。針對上述原因采取相應(yīng)的措施： 首先是加強(qiáng)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平；其次加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹立現(xiàn)代的消費觀念和消費意識；再次，物管公司一定要認(rèn)真與開發(fā)商進(jìn)行房屋交接，嚴(yán)格按照接管理驗收程序執(zhí)行，把問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務(wù)工作埋下隱患；最后要呼吁有關(guān)部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。物業(yè)管理企業(yè)在制定前期 物業(yè)管理 方案的時候，應(yīng)該更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，心里的一桿秤應(yīng)該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管理打下良好的基礎(chǔ)。物業(yè)管理不同于其他行業(yè)，有時它對員工道德素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)。 物業(yè)的每一個管理員都能注重和 業(yè)主建立良好的關(guān)系 ，他們在日常工作積極熱情地為每一位業(yè)主服務(wù)，對一些不太了解甚至反感 物業(yè)管理 的業(yè)主，他們會主動上門與其溝通、交流。 物業(yè)管理費收取工作之所以能取得較好的效果，有一個很重要的原因就是實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī) 制。 （四）是加強(qiáng) 物業(yè)管理 相關(guān)知識的宣傳。 （五）是誠信服務(wù)，透明收費。使業(yè)主清楚自己所交的物業(yè)服務(wù)費到底用在了什么地方，從而也可以讓業(yè)主了解交納物業(yè)費的合理性和必要性。這種費用的收取，關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益，關(guān)系到相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量和程度。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費用 。 物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用 。首先，要做必要的交流、溝通 。 把業(yè)主的事當(dāng)自己的事去做。 ① 員工的職業(yè)道德培訓(xùn)，包括職業(yè)思想 (全心全意為業(yè)主和使 用人服務(wù)的思想 )、行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則 (儀容儀表、日常行為、 來電來訪、上門服務(wù)等 )培訓(xùn)。 發(fā)紅色催繳通知單 由于我們小區(qū)一開始提倡服務(wù)到家，于是就形成了上門收費的習(xí)慣，很多業(yè)主都等著物業(yè)工作人員上門收取，極少數(shù)業(yè)戶會主動到物業(yè)管理處交費，這種做法并不像現(xiàn)在大部分小區(qū)都是提倡業(yè)戶自覺交費。我們小區(qū)大部分業(yè)戶也不例外。這下可把業(yè)戶惹急了，情急之下，我們就一邊點頭表示理解他們，一邊說明采取此舉之緣由。這里強(qiáng)調(diào)一下所寫信件并不是一視同仁的，而是根據(jù)不同內(nèi)容寫不同的信件。為了構(gòu)建和諧家園， ⅹⅹ ⅹⅹ 服務(wù)中心的工作人員更好的為您服務(wù)，敬請您為服務(wù)中心提出寶貴的建議，近期服務(wù)中心人員將上門回訪，有問題請及時向我們反映，也可以撥打服務(wù)中心電話（ ⅹⅹ ⅹⅹ ）預(yù)約我上門聆聽您的意見。您的支持是我們工作最大的動力！ 此致 敬禮 年 月 日 給您的一封信 （先生 /小姐）： 展函致敬！在您百忙之中煩擾閣下，我深感歉意。您的支持是我們工作最大的動力！ 祝您和家人幸福安康，萬事如意，元旦快樂！ 此致 敬禮 年 月 日 溫馨提示 尊敬的業(yè)主： 您好！首先感謝您一直以來對我們工作的支持，同時也對我們工作人員服務(wù)不能到位之處表示深深的歉意。這就涉及到與業(yè)主溝通的技巧是因人而異。催款函中可添加一些法律上的專業(yè)術(shù)語，體現(xiàn)如不繳費將會造成怎么樣的結(jié)果等。 繳費通知單 房號： E1602 月份： 11月 序號 項目 內(nèi)容 合計（元） 1 10月欠費 管理費、水費等 2 11月物業(yè)管理費 面積（㎡） 單價（元 /㎡ ） 3 12月物業(yè)管理費 4 公攤電費 計費周期： — 路燈 5 水費（ ） 上期讀數(shù) 本期讀數(shù) 實用 單價（元 /ｍ 179。 管理費繳費通知單 尊敬的 房業(yè)主 /住戶： 貴戶現(xiàn)已欠繳 年 月至 年 月物業(yè)管理費、公攤水電費、垃圾處理費共計￥ 元，為了不給您的生活帶來不便，請您于本月 30號前攜帶現(xiàn)金或各類銀聯(lián)卡到 D幢首層 ⅹⅹ ⅹⅹ 客服服務(wù)中心繳費，逾期電腦將自動產(chǎn)生滯納金，謝謝合作！ 如有疑問請致電 ⅹⅹ ⅹⅹ 客服服務(wù)中心： 020ⅹⅹⅹⅹⅹⅹ 交費時間：周一至周日上午 08： 30至 12： 00∽ 下午 14： 00至 17： 30 注：若您收到此單時已交費可置之不理！ 廣州 ⅹⅹ 物業(yè)管理有限公司