【正文】 員工；沒有達到規(guī)定的收費標準則有相應比例的處罰。由于物業(yè)服務費的足額收取，使公司的能夠正常運作，“物管費和服務”兩者形成了良性循環(huán)，極大地推動了企業(yè)自身的發(fā)展。 （四）是加強 物業(yè)管理 相關知識的宣傳。 為了讓業(yè)主明白物業(yè)管理服務是什么，我們確實下了一番工夫。在每一個國家或地方的物業(yè)管理相關法規(guī)、條例頒布以后，首先組織員工及時地學習和了解，然后將其擴大復印張貼在布告欄上，讓業(yè)主們及時了解：業(yè)主在物業(yè)管理公司為其提供服務的過程中應享有的權利和應盡的義務。對于有疑問的業(yè)主，物業(yè)的每一位員工都可以為其進行詳細的解釋，在這個 物業(yè)公司 與業(yè)主共同學習 物業(yè)管理 的過程中，也逐漸建立起了 物業(yè)公司與業(yè)主之間的友好關系。 （五）是誠信服務，透明收費。 經(jīng)歷過計劃經(jīng)濟體制的人們已經(jīng)習慣了“只享受，不(少 )付費”。所以物業(yè)管理公司提供的服務只能是“物有所值”或是“物超所值 ”，而絕不能“物低所值”甚至是“物無所值”。物業(yè)始終保證服務的“質價相附”，而且各個管理處都將物價局審批的本物業(yè)的收費標準張貼在布告欄上，讓業(yè)主明明白白消費。使業(yè)主清楚自己所交的物業(yè)服務費到底用在了什么地方，從而也可以讓業(yè)主了解交納物業(yè)費的合理性和必要性。以上就是物業(yè)提高物業(yè)收費率的措施與具體做法，當然每個物業(yè)管理公司所接管的物業(yè)都有差異性，但是物業(yè)管理公司所提供的服務與業(yè)主的需求之間始終有一個平衡點，而 物業(yè)管理 公司只有將這平衡點靠近業(yè)主才是最好的解決辦法。就像睦鄰物業(yè)一樣，它所提供的服務永遠不會少于業(yè)主所付的費用，并且睦鄰物業(yè)溫馨的 人性化、親情化 服務可以讓業(yè)主心里始終有一種溫暖的感覺，一種家的感覺！ （六）物業(yè)收費必須依據(jù)服務合同。 物業(yè)管理企業(yè)收取的管理服務費，是依據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內的 房屋及其配套設施、設備、場地進行管理、維修、保養(yǎng)，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費用 。這種費用的收取，關系到業(yè)主和使用人的切身利益，關系到相關服務的質量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費的主要用途 : 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 。 物業(yè)公共部位、共用設施、設備的日常運行和維護費用 。 物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用 。 物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用 。 物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用 。 辦公費用 。 物業(yè)管理 企業(yè)固定資產折舊 。 物業(yè)公共部位、共用設施、設備及公眾責任保險費用 。 經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等。 （七）用法律手段維護企業(yè)的合法權益。 物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交 物業(yè)管理費的行為提起法律訴訟，但此項工作要有理有據(jù)。首先，要做必要的交流、溝通 。 其次，可以 發(fā)律師函 。 再次，還可以通過 業(yè)主委員會做工作 。對經(jīng)過做各方面工作仍無效果的業(yè)主，只能通過 法律訴訟程 序，用法律的武器維護廣大業(yè)主的權益，維護企業(yè)自身的尊嚴和合法權益。 把業(yè)主的事當自己的事去做。 有時候可能業(yè)主在小區(qū)碰到你，會向你反映一些在物業(yè)服務急需改近的見意，我都會拿個小本子把業(yè)主見意逐一記下來，不能馬上解決的耐心向業(yè)主解釋，能解決的馬上通知各部門現(xiàn)場解決，讓業(yè)主看到我們的服務態(tài)度和對業(yè)主的重視成度。以真情感人，有時候在人手不夠的情況下，我親自幫忙。 加強內部人員培訓，提高服務意識。 ① 員工的職業(yè)道德培訓，包括職業(yè)思想 (全心全意為業(yè)主和使 用人服務的思想 )、行為規(guī)范和行為準則 (儀容儀表、日常行為、 來電來訪、上門服務等 )培訓。 ②員工的禮貌服務 (如文明用語 )、敬業(yè)精神、團隊精神等培訓。 ③物業(yè)管理基礎知識培訓。 通過以上內容的培訓，使員工掌握物業(yè)管理服務最為基本的語 言、行為規(guī)范以及必備的物業(yè)管理、服務知識。 發(fā)紅色催繳通知單 由于我們小區(qū)一開始提倡服務到家，于是就形成了上門收費的習慣，很多業(yè)主都等著物業(yè)工作人員上門收取，極少數(shù)業(yè)戶會主動到物業(yè)管理處交費，這種做法并不像現(xiàn)在大部分小區(qū)都是提倡業(yè)戶自覺交費。尤其碰到業(yè)戶是上班族的，我們上班，他們也在上班；我們下班，他們也下班，造成了客服員收費的困擾，一到收費期就要加班加點，挨家挨戶地上門收。針對這種情況，我們采用了發(fā)紅色催繳通知單并張貼家門口，以便讓他們安排或預約時間下來交費，這樣就以開門紅的形式給他們提個醒該到繳費時間了，錯開上班時間，上中班的管理人員可以等業(yè)主下班再去繳納。 發(fā)白色催繳通知單改為溫馨的粉色 也許很多人不知道，廣州 這一地帶的人特別迷信，日常生活中忌諱事情也特多。我們小區(qū)大部分業(yè)戶也不例外。他們最忌諱的顏色就是白色，感覺它是帶著喪禮的晦氣、不吉利的預兆，這跟書上記載的白色是代表純潔、天真的說法，明顯有截然不同之處。因此，當你發(fā)白色催繳通知單時，有的業(yè)戶會很氣惱，特別是做生意類的，最終這些延期故意拖欠物業(yè)管理費的業(yè)戶不得不自己下來交費。通常，我們還會在貼白色催繳通知單的同時額外添加一個致命之法，那就是一大早向業(yè)戶催繳費用。這下可把業(yè)戶惹急了，情急之下，我們就一邊點頭表示理解他們，一邊說明采取此舉之緣由。待平息后， 我改為溫馨的粉色加上誠肯的語言， 這些業(yè)戶自然就會每月如期支付，而不再以碰不到等各種理由拖延繳費的時間。 動之以理 每個拒交戶都有它的理由拒交物業(yè)管理費，諸如物業(yè)管理服務不到位、開發(fā)商承諾的事未兌現(xiàn)等來轉移他們自己繳交物業(yè)管理費的義務。首先，我們以客服主管名義擬寫了一份 《 致 業(yè)戶的一封信 》 。這里強調一下所寫信件并不是一視同仁的，而是根據(jù)不同內容寫不同的信件。信中可專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對各業(yè)戶所提出的問題一一加以說明，譬如為什么屋頂漏水是屬于開發(fā)商問題；為什么郵局的工作噪聲所造成的影響與物業(yè)管理費用是兩回事；為什么物業(yè)管理企業(yè)并沒有執(zhí)法權等等諸如此類的疑難雜癥?？傊?，我們的宗旨就只有一個：讓拒交戶了解物業(yè)管理企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹立維權益識并不是通過拒交物業(yè)費來體現(xiàn)以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務職能。 給 ⅹⅹ ⅹⅹ 全體業(yè)主的一封公開信 尊敬的 ⅹⅹ ⅹⅹ 業(yè)主： 你們好！我是新上任麗園雅庭服務中心經(jīng)理李永剛，到我們小區(qū)工作十多天，非常感謝你們對我的信任和工作的支持，同時也對我們工作人員服務不能到位之處表示深深的歉意。為了構建和諧家園， ⅹⅹ ⅹⅹ 服務中心的工作人員更好的為您服務，敬請您為服務中心提出寶貴的建議，近期服務中心人員將上門回訪，有問題請及時向我們反映，也可以撥打服務中心電話（ ⅹⅹ ⅹⅹ ）預約我上門聆聽您的意見。我們能做到的一定會在最快的時間內幫你解決問題。 有些方面我們做的不到位，清潔衛(wèi)生很多業(yè)主提出意見，元月份開始我們將對小區(qū)的清潔衛(wèi)生進行整治，包括電梯拋光打蠟、小漁池的清洗等。人員的服務意識有待加強，專業(yè)水準還有待提高，服務方面我自感現(xiàn)在做的不是很到位，離你們的要求有一定的差距，我們會在最短時間內改善服務態(tài)度。您的支持是我們工作最大的動力！ 此致 敬禮 年 月 日 給您的一封信 （先生 /小姐）： 展函致敬！在您百忙之中煩擾閣下，我深感歉意。 我是新上任 ⅹⅹ ⅹⅹ 服務中心經(jīng)理李永剛，非常感謝您及家人對我工作的關心和支持，同時也對我們工作人員服務不能到位之處表示深深的歉意。元旦將至，為了構建和諧家園，在服務上以嶄新的面貌，更好的為您服務，敬請您為服務中心提出寶貴的建議，如果是因我們物業(yè)服務方面工作方法不正確，影響了您的生活，請您及時向我反映，我會第一時間解決問題，暫時做不到的我會為您解釋，也可以撥打服務中心電話（ ⅹⅹ ⅹⅹ ）預約我上門聆聽您的意見。為保障您的物業(yè)升值與保值，請您及時繳納物業(yè)管理費，我們的服務中心所有人員將不勝感激。您的支持是我們工作最大的動力！ 祝您和家人幸福安康，萬事如意，元旦快樂！