拖欠物業(yè)管理費涉及的法律關(guān)系問題-預(yù)覽頁
【正文】 理收費標準測算是確定收費高低的關(guān)鍵，合理的收費標準測算對保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展，業(yè)主自覺自愿交費將起到積極作用。（一）定員的確定：根據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模、檔次、業(yè)主的要求、管理的內(nèi)容、管理目標確定崗位和人力資源配置。筆者作為招標專家參與某項目評標，曾有同一職位不同企業(yè)報價從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。，地方政府會公布行業(yè)社會職工平均工資。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標準計算，日工資按月工資除以 天計算。二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用 ：根據(jù)歷年成本開支情況，加上不可預(yù)見費（一般為 10%，這主要是設(shè)備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價格也在逐年提高）。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費用要特別說明。同時要考慮節(jié)日裝飾費用。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。本規(guī)定所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。第四條 提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理單位可收取物業(yè)管理服務(wù)費，物業(yè)管理服務(wù)費包括綜合管理服務(wù)費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務(wù)費。特約專項服務(wù)費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，為其個別需要提供服務(wù)所收取的費用。第七條 綜合管理服務(wù)費實行分等級定價。第八條 各物業(yè)管理單位綜合管理服務(wù)費，在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管理委員會(以下簡稱“業(yè)主管委會”)成立前，由物業(yè)管理單位根據(jù)其實際提供的服務(wù)，對照物業(yè)綜合管理服務(wù)收費等級考評辦法和收費指導標準，自評收費等級和收費標準，向價格部門申報，價格部門對其進行考評確定收費等級和收費標準，對普通住宅小區(qū)的收費標準要從嚴核定；在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管委會成立后，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會對照物業(yè)綜合管理服務(wù)費收費等級考評辦法和收費指導標準共同初評收費等級、協(xié)商具體的收費標準報價格部門核準。第十一條 物業(yè)管理單位在不影響物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動的，其收益應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費用開支。、樓宇的消防和對講系統(tǒng)、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調(diào)、水泵等機電設(shè)備運行所發(fā)生的電費和其它公共用電、用水的費用開支。(3)水泵用電按用水量為系數(shù)合理分攤。否則按價格違法行為論處。第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標價，收費項目和收費標準及收費辦法應(yīng)在醒目位置或收費地點公布。第十八條 物業(yè)管理單位應(yīng)當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供質(zhì)價相稱的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。第二十二條 實行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當按價格部門核定的收費項目和標準向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同的約定追償。第二十六條 本規(guī)定自2000年2月1日起執(zhí)行。三、保安、消防及交通秩序管理，實行24小時保安巡視制度；、熟悉轄區(qū)情況，工作認真、文明執(zhí)勤、言語規(guī)范； 、消防監(jiān)控設(shè)施完備，各種消防設(shè)備、器材齊全，完好率達到98%以上； ，制定嚴格的消防制度并抓好落實； ；，其相關(guān)的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 、交通事故和消防事故；、停放有序，管理制度落實，無違章行駛、停放及管理單位責任造成車輛損壞或丟失現(xiàn)象；四、房屋及其配套設(shè)施的管理和養(yǎng)護、整潔，無妨礙市容和觀瞻； ，無亂搭建，無亂張貼懸掛等；、設(shè)備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；，公共樓梯、走道、天臺、大廳等無隨意堆放雜物和占用現(xiàn)象； %以上，并堅持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時率達到98%以上，維修質(zhì)量100%合格；，停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好無損； 、通道照明等公共照明設(shè)施完好，完好率達95%以上。八、經(jīng)營服務(wù)及收費執(zhí)行情況，有償服務(wù)項目多，收費公開合理，無違反規(guī)定亂收費； ，收費項目、收費標準和收費內(nèi)容在經(jīng)營場所或醒目位置公布； ，未擅自為其他部門代收費用；，提供質(zhì)價相稱的服務(wù)，無只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)行為； ，并定期向業(yè)主公開費用的收支情況，自覺接受業(yè)主監(jiān)督； %以下，處理率達95%以上，回訪率95%以上； %以上。二、什么時候開始交物管費在開發(fā)商發(fā)出收樓通知后，業(yè)主應(yīng)該按時收樓。如果到交樓日期后，開發(fā)商沒有書面通知業(yè)主收樓，業(yè)主因此延遲收樓的，不必繳納物管費。
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