【正文】 內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同； （二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 （ 2022年 4月 20日最高人民法院審判委員會第 1466次會議通過） 法釋 [2022]8號 中華人民共和國最高人民法院公告 《 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 已于 2022年 4月 20日由最高人民法院審判委員會第 1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自 2022年 10月1日起施行。 第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。 對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來利益，因而管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。但物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不高于政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也應(yīng)以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則，切不可張開大口向用戶亂收費(fèi)或收費(fèi)多服務(wù)少等。 服務(wù)方式 —— 靈活 物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。對這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。作為業(yè)主，誰都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。當(dāng)然，以上情況在一戶一表的小區(qū)是不能采用暫停水、電供應(yīng)的方法。 1 施行暫停水、電供應(yīng)。地方的局限性往往形成了七大姨八大姑處處可見，造成我們物業(yè)工作難做的同時(shí)還有不少好處。春節(jié)、元旦給小區(qū)業(yè)主發(fā)祝福語。 09年 7月乘坐電梯墜梯，造成身體不適，出事后物業(yè)服務(wù)中心處理問題不當(dāng)，沒有及時(shí)送業(yè)主去醫(yī)院醫(yī)治，只是打電話給電梯維保公司來處理，相互推卸負(fù)責(zé)，這下惹怒了小區(qū)的業(yè)主，最后把物業(yè)告上了法庭，物業(yè)公司不但賠了醫(yī)療和精神損失，還輸?shù)袅嗣u(yù)。逾期未交，我處將采取相應(yīng)的催辦措施進(jìn)行催交。 繳費(fèi)日期為每月 25日前，逾期每日按欠費(fèi)總額的 3‰ 收取滯納金，敬請業(yè)主配合。請業(yè)主幾日內(nèi)付清所欠的物業(yè)費(fèi)用，否則將通過訴論方式主張權(quán)利 ……” 。 發(fā)催款函 這種催款函是采用帶法律性質(zhì)的文件，首先要讓業(yè)戶感覺到我們物業(yè)企業(yè)已經(jīng)是達(dá)到惹耐的最大限度了，將要通過法律途徑來解決欠費(fèi)糾紛問題。既然業(yè)主是上帝，那上帝肯定有心軟的一面。元旦將至，為了構(gòu)建和諧家園，在服務(wù)上以嶄新的面貌，更好的為您服務(wù)，敬請您為服務(wù)中心提出寶貴的建議，如果是因我們物業(yè)服務(wù)方面工作方法不正確，影響了您的生活，請您及時(shí)向我反映，我會第一時(shí)間解決問題，暫時(shí)做不到的我會為您解釋，也可以撥打服務(wù)中心電話（ ⅹⅹ ⅹⅹ ）預(yù)約我上門聆聽您的意見。 有些方面我們做的不到位，清潔衛(wèi)生很多業(yè)主提出意見，元月份開始我們將對小區(qū)的清潔衛(wèi)生進(jìn)行整治，包括電梯拋光打蠟、小漁池的清洗等?？傊?，我們的宗旨就只有一個(gè)：讓拒交戶了解物業(yè)管理企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹立維權(quán)益識并不是通過拒交物業(yè)費(fèi)來體現(xiàn)以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務(wù)職能。 動之以理 每個(gè)拒交戶都有它的理由拒交物業(yè)管理費(fèi)，諸如物業(yè)管理服務(wù)不到位、開發(fā)商承諾的事未兌現(xiàn)等來轉(zhuǎn)移他們自己繳交物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。因此，當(dāng)你發(fā)白色催繳通知單時(shí)，有的業(yè)戶會很氣惱，特別是做生意類的，最終這些延期故意拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)戶不得不自己下來交費(fèi)。針對這種情況，我們采用了發(fā)紅色催繳通知單并張貼家門口，以便讓他們安排或預(yù)約時(shí)間下來交費(fèi)，這樣就以開門紅的形式給他們提個(gè)醒該到繳費(fèi)時(shí)間了，錯(cuò)開上班時(shí)間，上中班的管理人員可以等業(yè)主下班再去繳納。 ③物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)。以真情感人，有時(shí)候在人手不夠的情況下，我親自幫忙。 再次，還可以通過 業(yè)主委員會做工作 。 （七）用法律手段維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。 辦公費(fèi)用 。 物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用 。就像睦鄰物業(yè)一樣，它所提供的服務(wù)永遠(yuǎn)不會少于業(yè)主所付的費(fèi)用，并且睦鄰物業(yè)溫馨的 人性化、親情化 服務(wù)可以讓業(yè)主心里始終有一種溫暖的感覺，一種家的感覺！ （六）物業(yè)收費(fèi)必須依據(jù)服務(wù)合同。所以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)只能是“物有所值”或是“物超所值 ”，而絕不能“物低所值”甚至是“物無所值”。在每一個(gè)國家或地方的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例頒布以后，首先組織員工及時(shí)地學(xué)習(xí)和了解，然后將其擴(kuò)大復(fù)印張貼在布告欄上，讓業(yè)主們及時(shí)了解：業(yè)主在物業(yè)管理公司為其提供服務(wù)的過程中應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。公司根據(jù)每月的實(shí)際情況制定當(dāng)月的 物業(yè)管理 費(fèi)收費(fèi)計(jì)劃及獎勵(lì)處罰辦法，按收費(fèi)總額的一定比例給予一定的獎勵(lì)給員工；沒有達(dá)到規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則有相應(yīng)比例的處罰。這讓業(yè)主們真正體會到了物業(yè)“ 以人為本”，“人性化、親情化 的微笑服務(wù)”的服務(wù)禮念以及“ 細(xì)小入微、四勤 ”企業(yè)精神。對每一位新員工進(jìn)行“ 職業(yè)道德，禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工們與人 溝通，協(xié)作 的能力。 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，所提供的商品是無形的“服務(wù)”。其實(shí)這些相應(yīng)的措施與辦法大家都很清楚，關(guān)鍵是如何實(shí)施，具體怎么做才能達(dá)到提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率，這里我想舉一實(shí)例說明。由于物業(yè)缺乏優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主用拒付費(fèi)用來對抗。 五是 物業(yè)管理 企業(yè)服務(wù)不到位。 四、是 物業(yè)管理 的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無人兌現(xiàn)或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達(dá)到合同要求，由于業(yè)主對物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物業(yè)管理公司身上，而他們表達(dá)不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當(dāng)?shù)雀鞣N原因造成的 。有的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費(fèi)的情況。還有一些 物業(yè)管理 公司不在管理服務(wù)上下功夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進(jìn)取”，但管理費(fèi)卻照收不誤，直至激起民憤拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。那么為什么有那么多業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難在何處？怎樣才能提高 物業(yè)管理 收費(fèi)率呢？就以上問題做出如下分析。做為一個(gè)微利的服務(wù)性行業(yè)，是否能保證正常運(yùn)作，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，主要依賴于向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但是由于 物業(yè)管理 在中國起步晚，總體上還處在一個(gè)開創(chuàng)、摸索的階段，在實(shí)際發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費(fèi)難。物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和 物業(yè)管理 企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征。而物業(yè)管理企業(yè)也是一個(gè)企業(yè)，這一點(diǎn)首先要得到 業(yè)主們的認(rèn)同 。收費(fèi)難，毋庸置疑是當(dāng)前物業(yè)管理亟待解決的一個(gè)棘手問題。業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)來表示心中的不滿。 ? 認(rèn)識不夠還體現(xiàn)在一些舊的公房和房改房小區(qū)，很多人住了一輩子房都沒交 過物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在搬進(jìn)新房要繳納如此多的費(fèi)用，很多人無法接受，無法接受 就不交。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費(fèi)。 開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物業(yè)服務(wù)費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，而從嚴(yán)格意義上講開發(fā)商的承諾已經(jīng)越權(quán)了。一旦開發(fā)商銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，或房屋質(zhì)量存在某些問題，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，物業(yè)便很可能受到牽連。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對 物業(yè)管理 公司和業(yè)主雙方面進(jìn)行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費(fèi)率也大有所望了?！鳖愃七@種情況的還不在少數(shù)。最重要的是如何解決 物業(yè)管理 企業(yè)與業(yè)主間矛盾的相關(guān)規(guī)定。 （二）是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。不怕被業(yè)主指出缺點(diǎn)，反而會感謝業(yè)主提出