【正文】 這既是維護(hù)我們物業(yè)公司的利益，也是維護(hù)廣大業(yè)主的利益。 鍥而不舍 —— 入伙未入住的業(yè)主欠交管理費(fèi)怎么辦 深圳一知名的服裝公司在某廣場(chǎng)買有 20套住宅，辦理了入伙手續(xù)，但一直沒有入住。他們按照規(guī)定交納了 10個(gè)月的管理費(fèi)后，就開始以種種借口進(jìn)行拖欠。沒奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 第九十二條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。 第八十六條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。 服務(wù)收費(fèi) —— 合理 物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括 房屋建筑、機(jī)器設(shè)備（如空調(diào)、電梯）、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。我想就是因?yàn)樗麄冸娔X記錄的固定征收對(duì)象就只有我們公司，具體則是由我們公司與業(yè)戶直接產(chǎn)生關(guān)系的。碰到這種拒交戶，我們也只能自認(rèn)倒霉，另想它法了。 020 ⅹⅹⅹⅹⅹⅹ ⅹⅹⅹⅹ 客服服務(wù)中心 年 月 日 對(duì)長(zhǎng)期拒繳的用戶在訴訟期內(nèi)用郵寄的方式發(fā)催款單 小恩小賄收買人心 我小區(qū)有一位許阿姨，老師出身，在小區(qū)很有威望。） ／ 69 82 13 6 總計(jì) 注： 水費(fèi)暫由住戶服務(wù)中心代收，請(qǐng)業(yè)主盡快與自來(lái)水公司簽訂委托劃扣協(xié)議。以上所講的方法類似于三國(guó)演義中劉備“三顧茅蘆”的做法，對(duì)于通情達(dá)理并又無(wú)特別理由的業(yè)主是行之有效的。 我是新上任 ⅹⅹ ⅹⅹ 服務(wù)中心經(jīng)理李永剛，非常感謝您及家人對(duì)我工作的關(guān)心和支持，同時(shí)也對(duì)我們工作人員服務(wù)不能到位之處表示深深的歉意。信中可專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對(duì)各業(yè)戶所提出的問題一一加以說(shuō)明，譬如為什么屋頂漏水是屬于開發(fā)商問題；為什么郵局的工作噪聲所造成的影響與物業(yè)管理費(fèi)用是兩回事；為什么物業(yè)管理企業(yè)并沒有執(zhí)法權(quán)等等諸如此類的疑難雜癥。他們最忌諱的顏色就是白色，感覺它是帶著喪禮的晦氣、不吉利的預(yù)兆，這跟書上記載的白色是代表純潔、天真的說(shuō)法，明顯有截然不同之處。 ②員工的禮貌服務(wù) (如文明用語(yǔ) )、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神等培訓(xùn)。 其次，可以 發(fā)律師函 。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用 。以上就是物業(yè)提高物業(yè)收費(fèi)率的措施與具體做法，當(dāng)然每個(gè)物業(yè)管理公司所接管的物業(yè)都有差異性，但是物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間始終有一個(gè)平衡點(diǎn)，而 物業(yè)管理 公司只有將這平衡點(diǎn)靠近業(yè)主才是最好的解決辦法。 為了讓業(yè)主明白物業(yè)管理服務(wù)是什么，我們確實(shí)下了一番工夫。不怕被業(yè)主指出缺點(diǎn)，反而會(huì)感謝業(yè)主提出意見，給他們改正和進(jìn)步的機(jī)會(huì)。 （二）是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)?！鳖愃七@種情況的還不在少數(shù)。一旦開發(fā)商銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，或房屋質(zhì)量存在某些問題，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，物業(yè)便很可能受到牽連。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費(fèi)。業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的服務(wù)“物無(wú)所值”就以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)來(lái)表示心中的不滿。而物業(yè)管理企業(yè)也是一個(gè)企業(yè)，這一點(diǎn)首先要得到 業(yè)主們的認(rèn)同 。物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和 物業(yè)管理 企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。做為一個(gè)微利的服務(wù)性行業(yè)，是否能保證正常運(yùn)作，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，主要依賴于向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。還有一些 物業(yè)管理 公司不在管理服務(wù)上下功夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無(wú)法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進(jìn)取”，但管理費(fèi)卻照收不誤，直至激起民憤拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當(dāng)?shù)雀鞣N原因造成的 。 四、是 物業(yè)管理 的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。由于物業(yè)缺乏優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主用拒付費(fèi)用來(lái)對(duì)抗。 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，所提供的商品是無(wú)形的“服務(wù)”。這讓業(yè)主們真正體會(huì)到了物業(yè)“ 以人為本”，“人性化、親情化 的微笑服務(wù)”的服務(wù)禮念以及“ 細(xì)小入微、四勤 ”企業(yè)精神。在每一個(gè)國(guó)家或地方的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例頒布以后，首先組織員工及時(shí)地學(xué)習(xí)和了解，然后將其擴(kuò)大復(fù)印張貼在布告欄上，讓業(yè)主們及時(shí)了解：業(yè)主在物業(yè)管理公司為其提供服務(wù)的過(guò)程中應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。就像睦鄰物業(yè)一樣，它所提供的服務(wù)永遠(yuǎn)不會(huì)少于業(yè)主所付的費(fèi)用，并且睦鄰物業(yè)溫馨的 人性化、親情化 服務(wù)可以讓業(yè)主心里始終有一種溫暖的感覺，一種家的感覺！ （六）物業(yè)收費(fèi)必須依據(jù)服務(wù)合同。 辦公費(fèi)用 。 再次，還可以通過(guò) 業(yè)主委員會(huì)做工作 。 ③物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)。因此，當(dāng)你發(fā)白色催繳通知單時(shí)，有的業(yè)戶會(huì)很氣惱，特別是做生意類的，最終這些延期故意拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)戶不得不自己下來(lái)交費(fèi)?？傊覀兊淖谥季椭挥幸粋€(gè)：讓拒交戶了解物業(yè)管理企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹立維權(quán)益識(shí)并不是通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)體現(xiàn)以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務(wù)職能。元旦將至，為了構(gòu)建和諧家園，在服務(wù)上以嶄新的面貌，更好的為您服務(wù)，敬請(qǐng)您為服務(wù)中心提出寶貴的建議，如果是因我們物業(yè)服務(wù)方面工作方法不正確，影響了您的生活，請(qǐng)您及時(shí)向我反映，我會(huì)第一時(shí)間解決問題，暫時(shí)做不到的我會(huì)為您解釋，也可以撥打服務(wù)中心電話（ ⅹⅹ ⅹⅹ ）預(yù)約我上門聆聽您的意見。 發(fā)催款函 這種催款函是采用帶法律性質(zhì)的文件，首先要讓業(yè)戶感覺到我們物業(yè)企業(yè)已經(jīng)是達(dá)到惹耐的最大限度了，將要通過(guò)法律途徑來(lái)解決欠費(fèi)糾紛問題。 繳費(fèi)日期為每月 25日前，逾期每日按欠費(fèi)總額的 3‰ 收取滯納金，敬請(qǐng)業(yè)主配合。 09年 7月乘坐電梯墜梯，造成身體不適，出事后物業(yè)服務(wù)中心處理問題不當(dāng)，沒有及時(shí)送業(yè)主去醫(yī)院醫(yī)治，只是打電話給電梯維保公司來(lái)處理，相互推卸負(fù)責(zé)，這下惹怒了小區(qū)的業(yè)主，最后把物業(yè)告上了法庭，物業(yè)公司不但賠了醫(yī)療和精神損失，還輸?shù)袅嗣u(yù)。地方的局限性往往形成了七大姨八大姑處處可見，造成我們物業(yè)工作難做的同時(shí)還有不少好處。當(dāng)然，以上情況在一戶一表的小區(qū)是不能采用暫停水、電供應(yīng)的方法。對(duì)這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。但物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不高于政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也應(yīng)以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則，切不可張開大口向用戶亂收費(fèi)或收費(fèi)多服務(wù)少等。 對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 （ 2022年 4月 20日最高人民法院審判委員會(huì)第 1466次會(huì)議通過(guò)） 法釋 [2022]8號(hào) 中華人民共和國(guó)最高人民法院公告 《 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 已于 2022年 4月 20日由最高人民法院審判委員會(huì)第 1466次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自 2022年 10月1日起施行。 第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持