【正文】 ﹟ 獨立別墅 4﹟ 聯(lián)排、疊加 13﹟ 洋房 地塊 占地面積 建筑面積 產(chǎn)品形態(tài) 2﹟ 獨立別墅 3﹟ 獨立別墅 5﹟ 聯(lián)排、雙拼 12﹟ 洋房 開發(fā)節(jié)奏調(diào)整 策略調(diào)整 整體容積率提高到 限高突破，靠近農(nóng)博園區(qū)域可布置 11層小高層 獨立別墅銷售速度較慢、競爭壓力大 聯(lián)排為區(qū)域受歡迎產(chǎn)品，但利潤少，價格大幅上揚難度大 地塊 占地面積 建筑面積 產(chǎn)品形態(tài) 2﹟ 獨立別墅 3﹟ 獨立別墅 5﹟ 聯(lián)排、雙拼 6﹟ 聯(lián)排、雙拼 12﹟ 140940 172115 洋房 暫緩開發(fā) 建議開發(fā) 增加開發(fā) 開發(fā)節(jié)奏調(diào)整 策略調(diào)整 產(chǎn)品策略調(diào)整 策略調(diào)整 價值超越，客戶體驗 產(chǎn)品打造：別墅類產(chǎn)品打造成長春第一豪宅； 用材考究、提高產(chǎn)品、園林精細度； 樣板房起到真正樣板作用。 附加值打造： 針對洋房客戶放大東北師大附小教育配套資源； 深挖農(nóng)博園資源，采取贈送菜園等方式，給到客戶切身利益； 落實看樓班車、公交車，引進銀行、超市等生活配套； 農(nóng)博園配套商業(yè)區(qū)招商取得進展，引入主力商家； 中信會商家給到客戶真正實惠； 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容細化，服務(wù)有良好口碑。 價格策略調(diào)整 策略調(diào)整 現(xiàn)金流回款最快，同時利潤最大化 宏觀調(diào)控打破長春現(xiàn)有價格高速上升軌跡 2022市場供應(yīng)大幅放量，競爭加劇 低開高走，小幅多次上調(diào) 獨棟、聯(lián)墅為主，洋房為輔 洋房、小高層、聯(lián)排為主，獨棟疊加為輔 [產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化 ] 策略調(diào)整 推廣策略調(diào)整 07年別墅及類別墅客戶為主 08年洋房產(chǎn)品客戶開始占整體客戶的絕大部分 [客戶結(jié)構(gòu)變化 ] [產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化帶來的營銷思考 ] 2022年： 以中信城整體品牌帶動各類產(chǎn)品的推廣模式 2022年： 品牌推廣 +分組團、分產(chǎn)品類型進行單獨推廣的模式 一明一暗，樹立洋房產(chǎn)品 “ 第一社區(qū) ” ，別墅產(chǎn)品 “ 第一豪宅 ” 的市場形象 策略調(diào)整 推廣策略調(diào)整 一明一暗，兩條動線封殺 策略調(diào)整 推廣策略調(diào)整 明線：是以洋房為主，推洋房產(chǎn)品細節(jié)，大眾傳媒 暗線：別墅產(chǎn)品（獨棟、聯(lián)排、疊加），進行小眾傳 媒圈層營銷 （車房互動等活動促銷） 策略調(diào)整 推盤策略調(diào)整 2022年： 中信城以整體品牌帶動各類產(chǎn)品推廣模式，這種推廣模式是把所有的產(chǎn)品全面推向市場，給客戶沒有積壓感，成交比較慢，觀望客戶較多。 二期各產(chǎn)品分期、分組團蓄水 分階段推盤 /多次引爆市場 ,創(chuàng)造持續(xù)熱銷的市場口碑 策略調(diào)整 信息渠道調(diào)整 大步開辟通路 外展 /行銷 /團購 組建行銷團隊，推進電話營銷 開辟吉林 \松原 \通化以及長春外五縣通路 充實案場團隊 ,將銷售做到樣板間、做到看房車 借勢中信背景資源，積極探討大客戶團購及組合營銷 建立市區(qū)內(nèi)第二營銷中心或增加市中心廣告位 第二部分 Part Two 戰(zhàn)略破題 —— 3個重要設(shè)問 08年營銷推廣策略 5月至 12月營銷推廣執(zhí)行計劃 08年銷售任務(wù)細分 任務(wù)分解 月份 當(dāng)月指標(biāo) 累計指標(biāo) 1月 6000萬（實際完成 6588萬） 6000萬 2月 7000萬（實際完成 7423萬） 13000萬 3月 5000萬（實際完成 5104萬） 18000萬 4月 7500萬（實際完成 7924萬） 25500萬 5月 7000萬 32500萬 6月 7000萬 39500萬 7月 6000萬 45500萬 8月 6000萬 51500萬 當(dāng)月指標(biāo)（一期） 當(dāng)月指標(biāo)（兩期合計） 累計指標(biāo)（一期） 累計指標(biāo)（兩期合計） 9月 5000萬 15000萬 56500萬 66500萬 10月 5000萬 15000萬 61500萬 81500萬 11月 5000萬 11000萬 66500萬 92500萬 12月 3000萬 7500萬 69500萬 100000萬 支撐體系梳理 第一社區(qū) 五大賣點 支撐梳理 第一社區(qū) 五大賣點支撐 第一社區(qū) 主題公園 凈月的生態(tài)環(huán)境 名牌國際化教育 物業(yè)金鑰匙 全球化農(nóng)博園 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 支撐體系一 [美麗之城 — 珍惜自然的都市山林 ] 主題公園 塞文山的山景文化延伸 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 賣點支撐一 [美麗之城 — 珍惜自然的都市山林 ] [公園 ——塞文山主題景觀文化 ] 勞累的一天后，延賽文山 慢步跑道 ，在清晨或者傍晚與山林的親密接觸。 30萬公頃的塞文山原生態(tài)樹木與優(yōu)雅的建筑、人文小品 …… 每一處都令人內(nèi)心安靜，春的綠意盡情的舞蹈，這里的生活宛如畫卷。 系統(tǒng)展開 [美麗之城 — 珍惜自然的都市山林 ] [庭園 ——優(yōu)雅建筑 /園林和諧共生 ] 清晨，行走在小區(qū)的道路上，建筑和景觀相輔相成，綠林中，樓間每個景觀都有自己的主題、色彩，節(jié)點設(shè)置云狀頂篷，居者參與度高，自然景觀形成一件美妙的藝術(shù)品。 6月中下旬，一期園區(qū)景觀環(huán)境完成，達到美化家居環(huán)境，享受大自然的熏陶。 第一社區(qū) 賣點支撐一 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 賣點支撐二 [完美之城 —— 盡情展示未來的大型住宅區(qū) ] 物業(yè) 極致化金鑰匙標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 賣點支撐二 [完美之城 —— 盡情展示未來的大型住宅區(qū) ] 服務(wù)理念 做客戶信賴的朋友，在 客戶的滿意與驚喜中獲得富有的人生 [金鑰匙服務(wù)展開 ] 系統(tǒng)展開 [完美之城 —— 盡情展示未來的大型住宅區(qū) ] 理念。通過將金鑰匙的服務(wù)理念在聯(lián)盟成員內(nèi)部進行廣泛推廣，有效地提高物業(yè)成員的服務(wù)水平。 標(biāo)準(zhǔn)。按照聯(lián)盟制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將金鑰匙服務(wù)與物業(yè)管理有機結(jié)合起來；通過檢查考核機制和質(zhì)檢服務(wù)最大限度地保證服務(wù)水平。 品牌。聯(lián)盟成員可以享有金鑰匙國際品牌的使用權(quán)，大大提高企業(yè)的競爭力和感召力。 規(guī)模。成員與成員通過聯(lián)盟品牌進行經(jīng)常地互動，圍繞聯(lián)盟進行優(yōu)勢互補，交流學(xué)習(xí)，推動服務(wù)水平的提高。 ※ 中華人民共和國物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)，； ※ 通過 ISO9001： 2022國際質(zhì)量管理體系認證； ※ 中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位； ※ “ 金鑰匙 ” 物業(yè)聯(lián)盟副理事長單位； ※ 管轄的項目多次獲得 “ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) ” 稱號； 第一社區(qū) 賣點支撐二 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 賣點支撐三 全球化的農(nóng)博園 隨時隨地的交流和體驗 [享樂之城 —— 讓生活快樂到底的配套設(shè)施 ] 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 賣點支撐三 [情迷香榭麗，暢想農(nóng)博園 ] 綠色食品基地 ，為居者提供有機食品（包括蔬菜、肉類），有專業(yè)的超市提供選購，新鮮牛奶每天送戶入門。 [享樂之城 —— 讓生活快樂到底的配套設(shè)施 ] 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 賣點支撐三 現(xiàn)代家庭園藝中心 ，為每戶人家提供識別度高、符合居者氣質(zhì)的庭院設(shè)計及后期園藝維護、修養(yǎng)工作。還可以進行 一年一度采摘 ，讓居住者有很強的歸屬心理。 [享樂之城 —— 讓生活快樂到底的配套設(shè)施 ] 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 賣點支撐三 [農(nóng)博園 —— 農(nóng)業(yè)奧斯卡的國際號召力 ] 農(nóng)博園融合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)兩大經(jīng)濟系統(tǒng)，將成為中國農(nóng)業(yè)的奧斯卡，對 推進吉林省的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，構(gòu)造大東北經(jīng)濟新格局具有重要的現(xiàn)實意義。 立足九大功能區(qū)： 大型展館區(qū)； 商務(wù)酒店區(qū)； 時尚消費區(qū)； 新農(nóng)村休閑活動區(qū)； 娛樂 休閑區(qū)； 大型購物區(qū)； 自然休閑區(qū)； 農(nóng)業(yè)觀光區(qū)； 塞文山（原大頂 子山）休閑區(qū)。 打造七大平臺： 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技研發(fā)推廣展示的平臺； 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)政策理論研究平臺； 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)教育、培訓(xùn)平臺； 農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易平臺； 綠色農(nóng)產(chǎn)品認證平臺； 農(nóng)業(yè)觀光旅游平臺； 中信華春農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺。 [享樂之城 —— 讓生活快樂到底的配套設(shè)施 ] 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 賣點支撐三 農(nóng)展館 —— 跳出城市的光榮展示 農(nóng)展館不僅僅是項目自身的引擎，同時也是整個長春市面向全國的展示平臺。它對于長春市的意義也跳出了市級的概念。 兩年一屆的農(nóng)博會，全國業(yè)內(nèi)專家、參觀群眾云集于此，屆時與星級酒店聯(lián)動，相互支撐這項全國盛事；平時的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、技術(shù)展示，常年不斷，是全市人民一個參觀、游覽很好的平臺。 體現(xiàn)城市名片性質(zhì)的農(nóng)展館功能： 長春農(nóng)業(yè)博覽會的永久性會址； ? 配合政府申辦“中國農(nóng)業(yè)博覽會”； ? 舉辦“中國農(nóng)業(yè)奧斯卡獎”； ? 吉林省會展產(chǎn)業(yè)新坐標(biāo) 。 ? 吉林省農(nóng)業(yè)科普教育普及基地； [享樂之城 —— 讓生活快樂到底的配套設(shè)施 ] 系統(tǒng)展開 為了長春的光榮與夢想 第一社區(qū) 賣點支撐四 [人性之城 —— 遵從生活引領(lǐng)新的人生 ] 名牌國際化教育 系統(tǒng)展開 [名牌學(xué)校開放式國際化教育 —— 長春未來一個真實夢想 ] 東北師大附小中信試驗學(xué)校 東北師大附小中信試驗學(xué)校占地約 6平方米，國內(nèi)第一所開放式學(xué)校坐落在凈月潭中信城內(nèi)。開放式、個性化、國際化的教育方式理念由創(chuàng)始人熊梅博士親自引領(lǐng)。 中信試驗學(xué)校設(shè)立約 8個幼兒園班；約 36個小學(xué)班；約 12初中班；合計約 56個教學(xué)班 ,容納人數(shù)約 2022人數(shù)以上。清新的空氣、愉快的生活氛圍。這里有開放性入學(xué)政策，學(xué)校歡迎來自不同地域、不同文化背景的學(xué)生。 第一社區(qū) 賣點支撐四 [人性之城 —— 遵從生活引領(lǐng)新的人生 ] 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 支撐體系五 凈月生態(tài)環(huán)境 原生態(tài)天然氧吧 [純真之城 —— 釋放率性與童心的歡樂谷 ] 系統(tǒng)展開 第一社區(qū) 賣點支撐五 [公園 ——凈月潭森林公園天然網(wǎng)吧 ] 把最美的清晨交給森林氧吧，聽從自然的呼喚，凈月每一個棵樹都能見證一段歷史，每一朵花都是你最親密的友鄰。長春的綠肺、東北的植物園，中信城獨特的地理優(yōu)勢，為欣賞凈月潭公園提供了最佳的角度，站在這里，整個凈月潭美景一欄無余。 [純真之城 —— 釋放率性與童心的歡樂谷 ] 第三部分 Part Three 戰(zhàn)略破題 —— 3個重要設(shè)問 08年營銷推廣策略 5月至 12月營銷推廣執(zhí)行計劃 [目標(biāo) ] 回款： 7000萬元 [目標(biāo)分解至產(chǎn)品 ] ? 洋房 :60套 ? 獨棟別墅 :4套 ? 聯(lián)排別墅 :6套 ? 疊加別墅 :3套 5月 營銷推廣執(zhí)行工作分解 [銷控原則 ] 依托 五一期間的促銷計劃，小幅調(diào)高部分產(chǎn)品的價格，利用促銷去化有瑕疵的產(chǎn)品； [完成目標(biāo)需要的重要支撐條件 ] ? 按執(zhí)行計劃的各節(jié)點完成相關(guān)工作 ? 完成及完善現(xiàn)場包裝 5月 營銷推廣執(zhí)行工作分解 [把握三條動線 ] 工程節(jié)點 \形象節(jié)點 [工程節(jié)點 ] ? 4地塊外立面 ,5月 10日開始施工 ?5月獨棟會所施工圖確認，并開始施工 5月 營銷推廣執(zhí)行工作分解 [把握三條動線 ] 工程節(jié)點 \形象節(jié)點 [形象節(jié)點 ] ?5月末銷售中心外立面全部完成 ?制作完成 12沙盤模型，大沙盤調(diào)整工作完成 ?部分導(dǎo)示系統(tǒng)物料制作并安裝完成 ? 7樓主體封頂 5月 營銷推廣執(zhí)行工作分解 [推進五項工作 ] 促銷 \公關(guān) \廣告 \營銷推廣 \現(xiàn)場執(zhí)行 [促銷 ] ?五一節(jié)特別優(yōu)惠計劃 (已制定 ,待執(zhí)行 ,限期抽獎 ,逼定成交 ) ?進行行業(yè)拓展 ,推出園丁置業(yè)特惠計劃 ,就教師購房予以優(yōu)惠 ?附小業(yè)主子女就學(xué)優(yōu)惠政策確定與公布落實 5月 營銷推廣執(zhí)行工作分解 [推進五項工作 ] 促銷 \公關(guān) \廣告 \營銷推廣 \現(xiàn)場執(zhí)行 [公關(guān) ] ?針對已成交客戶組織中信會成立及答謝會 ?針對待成交客戶實施物業(yè)經(jīng)理現(xiàn)場接待答疑 ?針對別墅類產(chǎn)品業(yè)主組織小范圍養(yǎng)生保健講座、產(chǎn)品說明會 5月 營銷推廣執(zhí)行工作分解 [推進五項工作 ] 促銷 \公關(guān) \廣告 \營銷推廣 \現(xiàn)場執(zhí)行 [廣告 ] ?擴大中信會會刊的直投贈閱范圍（附名單）