【正文】 商業(yè)帶在與復(fù)興路交匯處是雙峰檔次最高的商業(yè)集群帶；和森大道（湄水河 — 鉑金華府），是雙峰新興的商業(yè)集群帶。雙峰縣城商業(yè)主要沿著 3條主干道展開，復(fù)興路、城中路與和森路?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)復(fù) 興 路書院路城中路國藩大道雙湄路手機(jī)通訊服裝服裝家具汽車站五金電器永豐市場汽配建材汽車西站農(nóng)機(jī)市場復(fù)興路商業(yè)帶：雙峰縣城最老的商業(yè)集群帶，主營手機(jī)通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機(jī)等商業(yè)業(yè)態(tài)?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)和 森 路城中路書院路育 才 路復(fù) 興 路廣場服裝永豐鎮(zhèn)小學(xué)文體家具匯豐商業(yè)步行街城中路商業(yè)帶：商業(yè)主要集中在與復(fù)興路交匯處的北邊，經(jīng)營著雙峰縣城最高檔的服裝和家具等業(yè)態(tài)?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)松建裝飾建材超市建材市場和森路商業(yè)帶：主要是隨著沿線各商品房項(xiàng)目底商興起的商業(yè)集群帶，目前已成熟的是松建裝飾建材市場到湄水河一段。主要業(yè)態(tài)為建材衛(wèi)浴類。● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)主營業(yè)態(tài) 主要品牌租金水平（元 /㎡ /月）人流量（人 /10分鐘）復(fù)興路沿線手機(jī)通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機(jī)等中國聯(lián)通、波司登、七匹狼、雙虎家私、格力、海爾、上海立馬、湘中農(nóng)機(jī)機(jī)電大市場、書院路 — 國藩路之間約80120，國藩路以西約50元書院路 — 城中路約 300人，城中路 — 國藩路約 200人，國藩路以西約 100人城中路沿線服裝、家具、餐飲 全友家私、掌上明珠家具生活館、柒牌男裝、九牧王男裝、湘軍府食府沿線主要是 40元，與復(fù)興路交匯處約 100—120元沿線約 5070人，與復(fù)興路交匯處達(dá)到 200250人和森路沿線建材、家居、衛(wèi)浴 金牛管業(yè)、振升鋁材、東鵬陶瓷、法恩莎衛(wèi)浴、圣象地板、惠達(dá)衛(wèi)浴建材市場沿街達(dá)到 70元； 陽光花園、玉盤小區(qū)附近為 20元建材市場約 5070人； 陽光花園、玉盤小區(qū)附近約 1020人從租金和人流看，雙峰縣城目前最主要的商業(yè)消費(fèi)場所仍在復(fù)興路（書院路 —城中路）沿線，以和森路和國藩路為軸的城北新城目前還處于商業(yè)發(fā)展初期，零售商業(yè)仍未成形?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)n雙峰縣城零售商業(yè)仍集中在老城區(qū)，目前并沒有快速轉(zhuǎn)移至城北新城的跡象；n隨著和森大道沿線各項(xiàng)目的開發(fā)，城北新城的商業(yè)發(fā)展開始有了一定的基礎(chǔ)；n對于本項(xiàng)目如此大體量的商業(yè)，可抓住新城的契機(jī)在城北造一個(gè)雙峰新的商業(yè)增長極，但同時(shí)城北市場目前的空白又給本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展帶來了極大的挑戰(zhàn)；● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●通過前面三個(gè)部分的深入分析之后，我們開始思考關(guān)于本項(xiàng)目，關(guān)于建筑本身，關(guān)于生活方式 ……● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●第四部分：本案分析項(xiàng)目屬性、分析、核心價(jià)值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 和森大道國藩路地塊分析：地塊方正，為 200米（和森大道） X300米（國藩路）的矩形；臨和森大道和國藩路兩大雙峰最主要的城市主干道，昭示性極好；本地塊為熟地，內(nèi)部沒有拆遷工程，對工程開發(fā)有利；地塊內(nèi)部不平整，西北邊有水塘，東南邊有山丘，高差達(dá) 7米，平整工程較大，但可利用東南邊山丘的坡度造景。本地塊方正、昭示好、無拆遷工程，內(nèi)部雖有一定高差，但整體開發(fā)容易。項(xiàng)目屬性 分析 核心價(jià)值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●屬 性 詮 釋區(qū)域?qū)傩詐 政治中心，雙峰所有行政機(jī)關(guān)講遷移至此 p配套將日益完善p 城市主干道交匯處，和森大道與國藩路 p交通將非常便利p 城北新城核心區(qū) p升值潛力巨大p 周邊開發(fā)體量大 p未來會(huì)形成較濃的居住氛圍項(xiàng)目屬性p占地約 90畝，容積率 p中密度中等規(guī)模樓盤，但在雙峰能引領(lǐng)市場p 地塊內(nèi)部有一定高差 p規(guī)劃上可考慮借勢造景p商業(yè)面積巨大 p 將是本項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)和利潤點(diǎn)p 具有住宅、公寓、寫字樓和商業(yè)等業(yè)態(tài) p 將成為雙峰最具代表性的城市綜合體屬性界定：城市未來政治經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)核心地帶，雙峰最具代表性的城市綜合體。項(xiàng)目屬性 分析 核心價(jià)值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●S p區(qū)位優(yōu)勢：城北新城的核心區(qū)域，享受城市發(fā)展帶來的機(jī)遇；p規(guī)劃優(yōu)勢：緊鄰雙峰縣政府，其他政府機(jī)關(guān)也都已經(jīng)遷至或者規(guī)劃在周邊，是雙峰的政治中心；p交通優(yōu)勢：和森大道和國藩路兩大雙峰城市主干道交匯處；p環(huán)境優(yōu)勢：周邊規(guī)劃有城市廣場和市政公園；p文化優(yōu)勢：享譽(yù)雙峰的國藩學(xué)校就在附近；p消費(fèi)優(yōu)勢：雙峰唯一四星級酒店就在項(xiàng)目對面；p規(guī)模優(yōu)勢： 90畝的地塊是目前雙峰市場上最大的項(xiàng)目（投資 20億的藝芳新城目前仍未明確），產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，能打造為新的城市地標(biāo)；優(yōu)勢 Strength分析 核心價(jià)值項(xiàng)目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●W p版塊：項(xiàng)目所在區(qū)域尚屬發(fā)展中區(qū)域，市場培育有待進(jìn)一步加強(qiáng)；p配套：目前周邊配套和交通仍較落后；p形象：緊鄰城市主干道，噪音、灰塵等影響較大；劣勢 Weakness分析 核心價(jià)值項(xiàng)目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●O p城市發(fā)展：城北新城的發(fā)展的速度和潛力都非常巨大；p客 群：雙峰人民已越來越趨向于到城北新城置業(yè)；p配套缺乏：周邊生活配套型設(shè)施以及商業(yè)的稀缺性，有利于本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展；p區(qū)域空白：抓住藝芳新城面市前的機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目可一舉奠定市場領(lǐng)跑者的位置；機(jī)會(huì) Opportunity分析 核心價(jià)值項(xiàng)目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●T p政策：國家宏觀調(diào)控政策趨嚴(yán)，未來房地產(chǎn)市場政策將持續(xù)走緊；p市場：雙峰縣城人口有限，但市場商品房體量大； p競爭：區(qū)域內(nèi)高檔樓盤項(xiàng)目眾多，且面世時(shí)間集中，競爭激烈；威脅 Threat項(xiàng)目屬性 分析 核心價(jià)值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●關(guān)注國家政策和經(jīng)濟(jì)對市場大環(huán)境的影響與區(qū)域競爭對手產(chǎn)品形成一定的差異性，把握入市時(shí)機(jī)充足的供應(yīng)量與有限的市場需求的平衡關(guān)系城北新城的發(fā)展?jié)摿φ?wù)區(qū)及周邊配套的逐步完善城北新城對雙峰人民的吸納能力項(xiàng)目在規(guī)劃和產(chǎn)品上的優(yōu)勢解決規(guī)避深度挖掘借勢區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢機(jī)遇，合理規(guī)避不利因素，通過產(chǎn)品規(guī)劃和營銷手段解決存在的問題。項(xiàng)目屬性 分析 核心價(jià)值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●政府、公園、學(xué)校、酒店、交通、配套、高尚居住區(qū)及自身規(guī)模項(xiàng)目屬性 分析 核心價(jià)值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●第五部分：本案產(chǎn)品定位分析● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●價(jià)格檔次目前，雙峰縣不同檔次房地產(chǎn)項(xiàng)目市場均價(jià)160018002100230025002600中低 中高 高檔此判斷僅僅是依據(jù)我們的操盤經(jīng)驗(yàn)判斷，僅供參考。單位：元平米。● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●本項(xiàng)目可開發(fā)方向1，高檔住宅2，中高檔住宅3，普通住宅 一般品質(zhì)要求產(chǎn)品具有較高品質(zhì)擁有核心資源● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●影響因子 高檔住宅 中高檔 住宅 普通住宅 項(xiàng)目具備情況對地段和地塊的要求 外部因素高 較高 一般 地塊規(guī)模大， 處于城北核心，符合開發(fā)高檔住宅的地段及地塊要求對公共配套的要求 低 一般 高 公共配套將逐步完善對噪音控制的要求 高 較高 一般 項(xiàng)目緊鄰主干道，有一定的噪音，但影響不大對自然景觀的要求 高 較高 一般 項(xiàng)目具備極好的地勢高差，景觀易于營造對建筑質(zhì)量．硬件．裝修檔次的要求 內(nèi)部因素高 較高 一般 基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮對公共休閑空間的要求 較高 較高 一般 項(xiàng)目臨縣政府、規(guī)劃中的公園，是雙峰未來最好的公共空間配套之一對物業(yè)管理的要求 高 較高 較高或一般 基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮品牌 機(jī)會(huì)點(diǎn)高 較高 較高或一般 未知 周邊新入人群 高 較高 一般 雙峰高尚住宅均在周邊，新入人群較好，同時(shí)，本案的公務(wù)員小區(qū)將吸納高端人群項(xiàng)目資源因子分析與項(xiàng)目功能定位表● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●定位選擇判斷小結(jié)基于分析，中檔、高檔定位，均適合本案。中檔定位 高檔定位 普通定位價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)；資源極度浪費(fèi)；契合項(xiàng)目資源；可達(dá)到目標(biāo)預(yù)期；便于提升市場接受度；項(xiàng)目規(guī)模合適，在新區(qū)核心，不符合高檔住宅屬性；和政府達(dá)成一致的公務(wù)員小區(qū)；● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●產(chǎn)品定位邏輯基于競爭策略的定位問題結(jié)合前面的分析，隨著雙峰政府的規(guī)劃建設(shè)和區(qū)域宣傳，可逐漸體現(xiàn)出項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知提升、人氣提升、價(jià)值提升、區(qū)域樓盤形象的提升，當(dāng)然也包括競爭局面的加劇。人氣認(rèn)知 價(jià)值 競爭● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷地位—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會(huì)主義者四種競爭策略模型產(chǎn)品定位邏輯● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●我們逐一分析本案應(yīng)該采用的競爭策略。競爭策略 自身分析 適用性領(lǐng)導(dǎo)者 地塊規(guī)模相對較小，產(chǎn)品和景觀配套具有一定優(yōu)勢，但是難以具有壟斷地位。 符合項(xiàng)目實(shí)際情況的策略挑戰(zhàn)者 改變游戲規(guī)則，重新建立標(biāo)準(zhǔn)，需要基礎(chǔ)和題材，必須具備向領(lǐng)導(dǎo)者看齊的實(shí)力和基礎(chǔ)。 符合項(xiàng)目實(shí)際情況的策略追隨者 項(xiàng)目不大，作為追隨者是具有一定的可行性，但是需要犧牲價(jià)格和其他部分商業(yè)利益，因而不是最優(yōu)方案不符合本項(xiàng)目的氣質(zhì)補(bǔ)缺者 在區(qū)域內(nèi)，由于規(guī)模小，但是自身單一特色突出，可以打造產(chǎn)品特色，從而成為市場空隙的占有者和獲益者不符合項(xiàng)目實(shí)際特質(zhì)產(chǎn)品定位邏輯因此，我們的關(guān)鍵點(diǎn)就在于區(qū)域發(fā)展借勢，發(fā)展方向就在于項(xiàng)目自身規(guī)劃、景觀特色、高規(guī)格產(chǎn)品營造，我們的定位就是做領(lǐng)導(dǎo)者，做挑戰(zhàn)者?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●決定做領(lǐng)導(dǎo)者、做挑戰(zhàn)者，按照政府的規(guī)劃要求，那么，接下來要解決的問題就是：1，如何規(guī)劃布局；2，住宅戶型如何配比；3，如何體現(xiàn)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)者氣度；3，商業(yè)的規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合問題；4，公寓、寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)問題。首先看項(xiàng)目的整體建筑布局建議● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●建筑造型意向● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●建筑造型意向● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●建筑造型意向● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理