【正文】 商業(yè)帶在與復(fù)興路交匯處是雙峰檔次最高的商業(yè)集群帶；和森大道（湄水河 — 鉑金華府），是雙峰新興的商業(yè)集群帶。雙峰縣城商業(yè)主要沿著 3條主干道展開，復(fù)興路、城中路與和森路?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)復(fù) 興 路書院路城中路國藩大道雙湄路手機通訊服裝服裝家具汽車站五金電器永豐市場汽配建材汽車西站農(nóng)機市場復(fù)興路商業(yè)帶：雙峰縣城最老的商業(yè)集群帶，主營手機通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機等商業(yè)業(yè)態(tài)?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)和 森 路城中路書院路育 才 路復(fù) 興 路廣場服裝永豐鎮(zhèn)小學(xué)文體家具匯豐商業(yè)步行街城中路商業(yè)帶：商業(yè)主要集中在與復(fù)興路交匯處的北邊，經(jīng)營著雙峰縣城最高檔的服裝和家具等業(yè)態(tài)?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)松建裝飾建材超市建材市場和森路商業(yè)帶：主要是隨著沿線各商品房項目底商興起的商業(yè)集群帶，目前已成熟的是松建裝飾建材市場到湄水河一段。主要業(yè)態(tài)為建材衛(wèi)浴類。● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)主營業(yè)態(tài) 主要品牌租金水平（元 /㎡ /月）人流量（人 /10分鐘）復(fù)興路沿線手機通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機等中國聯(lián)通、波司登、七匹狼、雙虎家私、格力、海爾、上海立馬、湘中農(nóng)機機電大市場、書院路 — 國藩路之間約80120，國藩路以西約50元書院路 — 城中路約 300人，城中路 — 國藩路約 200人，國藩路以西約 100人城中路沿線服裝、家具、餐飲 全友家私、掌上明珠家具生活館、柒牌男裝、九牧王男裝、湘軍府食府沿線主要是 40元，與復(fù)興路交匯處約 100—120元沿線約 5070人，與復(fù)興路交匯處達到 200250人和森路沿線建材、家居、衛(wèi)浴 金牛管業(yè)、振升鋁材、東鵬陶瓷、法恩莎衛(wèi)浴、圣象地板、惠達衛(wèi)浴建材市場沿街達到 70元； 陽光花園、玉盤小區(qū)附近為 20元建材市場約 5070人； 陽光花園、玉盤小區(qū)附近約 1020人從租金和人流看，雙峰縣城目前最主要的商業(yè)消費場所仍在復(fù)興路（書院路 —城中路）沿線，以和森路和國藩路為軸的城北新城目前還處于商業(yè)發(fā)展初期，零售商業(yè)仍未成形?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)n雙峰縣城零售商業(yè)仍集中在老城區(qū)，目前并沒有快速轉(zhuǎn)移至城北新城的跡象；n隨著和森大道沿線各項目的開發(fā)，城北新城的商業(yè)發(fā)展開始有了一定的基礎(chǔ)；n對于本項目如此大體量的商業(yè)，可抓住新城的契機在城北造一個雙峰新的商業(yè)增長極，但同時城北市場目前的空白又給本項目商業(yè)發(fā)展帶來了極大的挑戰(zhàn)；● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●通過前面三個部分的深入分析之后，我們開始思考關(guān)于本項目，關(guān)于建筑本身，關(guān)于生活方式 ……● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●第四部分：本案分析項目屬性、分析、核心價值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ● 和森大道國藩路地塊分析：地塊方正，為 200米（和森大道） X300米（國藩路）的矩形；臨和森大道和國藩路兩大雙峰最主要的城市主干道，昭示性極好；本地塊為熟地，內(nèi)部沒有拆遷工程，對工程開發(fā)有利；地塊內(nèi)部不平整，西北邊有水塘，東南邊有山丘，高差達 7米，平整工程較大，但可利用東南邊山丘的坡度造景。本地塊方正、昭示好、無拆遷工程，內(nèi)部雖有一定高差，但整體開發(fā)容易。項目屬性 分析 核心價值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●屬 性 詮 釋區(qū)域?qū)傩詐 政治中心，雙峰所有行政機關(guān)講遷移至此 p配套將日益完善p 城市主干道交匯處，和森大道與國藩路 p交通將非常便利p 城北新城核心區(qū) p升值潛力巨大p 周邊開發(fā)體量大 p未來會形成較濃的居住氛圍項目屬性p占地約 90畝，容積率 p中密度中等規(guī)模樓盤，但在雙峰能引領(lǐng)市場p 地塊內(nèi)部有一定高差 p規(guī)劃上可考慮借勢造景p商業(yè)面積巨大 p 將是本項目開發(fā)的重點和利潤點p 具有住宅、公寓、寫字樓和商業(yè)等業(yè)態(tài) p 將成為雙峰最具代表性的城市綜合體屬性界定：城市未來政治經(jīng)濟中心，商業(yè)核心地帶，雙峰最具代表性的城市綜合體。項目屬性 分析 核心價值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●S p區(qū)位優(yōu)勢：城北新城的核心區(qū)域，享受城市發(fā)展帶來的機遇；p規(guī)劃優(yōu)勢：緊鄰雙峰縣政府，其他政府機關(guān)也都已經(jīng)遷至或者規(guī)劃在周邊，是雙峰的政治中心；p交通優(yōu)勢：和森大道和國藩路兩大雙峰城市主干道交匯處；p環(huán)境優(yōu)勢：周邊規(guī)劃有城市廣場和市政公園；p文化優(yōu)勢：享譽雙峰的國藩學(xué)校就在附近；p消費優(yōu)勢：雙峰唯一四星級酒店就在項目對面；p規(guī)模優(yōu)勢： 90畝的地塊是目前雙峰市場上最大的項目（投資 20億的藝芳新城目前仍未明確），產(chǎn)品可塑性強，能打造為新的城市地標(biāo)；優(yōu)勢 Strength分析 核心價值項目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●W p版塊：項目所在區(qū)域尚屬發(fā)展中區(qū)域，市場培育有待進一步加強；p配套：目前周邊配套和交通仍較落后；p形象：緊鄰城市主干道，噪音、灰塵等影響較大；劣勢 Weakness分析 核心價值項目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●O p城市發(fā)展：城北新城的發(fā)展的速度和潛力都非常巨大；p客 群：雙峰人民已越來越趨向于到城北新城置業(yè)；p配套缺乏：周邊生活配套型設(shè)施以及商業(yè)的稀缺性，有利于本項目商業(yè)發(fā)展；p區(qū)域空白：抓住藝芳新城面市前的機會，本項目可一舉奠定市場領(lǐng)跑者的位置；機會 Opportunity分析 核心價值項目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●T p政策：國家宏觀調(diào)控政策趨嚴(yán)，未來房地產(chǎn)市場政策將持續(xù)走緊；p市場：雙峰縣城人口有限，但市場商品房體量大； p競爭：區(qū)域內(nèi)高檔樓盤項目眾多，且面世時間集中，競爭激烈；威脅 Threat項目屬性 分析 核心價值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●關(guān)注國家政策和經(jīng)濟對市場大環(huán)境的影響與區(qū)域競爭對手產(chǎn)品形成一定的差異性，把握入市時機充足的供應(yīng)量與有限的市場需求的平衡關(guān)系城北新城的發(fā)展?jié)摿φ?wù)區(qū)及周邊配套的逐步完善城北新城對雙峰人民的吸納能力項目在規(guī)劃和產(chǎn)品上的優(yōu)勢解決規(guī)避深度挖掘借勢區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢機遇，合理規(guī)避不利因素，通過產(chǎn)品規(guī)劃和營銷手段解決存在的問題。項目屬性 分析 核心價值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●政府、公園、學(xué)校、酒店、交通、配套、高尚居住區(qū)及自身規(guī)模項目屬性 分析 核心價值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●第五部分：本案產(chǎn)品定位分析● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●價格檔次目前，雙峰縣不同檔次房地產(chǎn)項目市場均價160018002100230025002600中低 中高 高檔此判斷僅僅是依據(jù)我們的操盤經(jīng)驗判斷，僅供參考。單位：元平米。● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●本項目可開發(fā)方向1，高檔住宅2，中高檔住宅3，普通住宅 一般品質(zhì)要求產(chǎn)品具有較高品質(zhì)擁有核心資源● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●影響因子 高檔住宅 中高檔 住宅 普通住宅 項目具備情況對地段和地塊的要求 外部因素高 較高 一般 地塊規(guī)模大， 處于城北核心，符合開發(fā)高檔住宅的地段及地塊要求對公共配套的要求 低 一般 高 公共配套將逐步完善對噪音控制的要求 高 較高 一般 項目緊鄰主干道，有一定的噪音，但影響不大對自然景觀的要求 高 較高 一般 項目具備極好的地勢高差，景觀易于營造對建筑質(zhì)量．硬件．裝修檔次的要求 內(nèi)部因素高 較高 一般 基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮對公共休閑空間的要求 較高 較高 一般 項目臨縣政府、規(guī)劃中的公園，是雙峰未來最好的公共空間配套之一對物業(yè)管理的要求 高 較高 較高或一般 基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮品牌 機會點高 較高 較高或一般 未知 周邊新入人群 高 較高 一般 雙峰高尚住宅均在周邊，新入人群較好，同時，本案的公務(wù)員小區(qū)將吸納高端人群項目資源因子分析與項目功能定位表● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●定位選擇判斷小結(jié)基于分析，中檔、高檔定位，均適合本案。中檔定位 高檔定位 普通定位價值難以實現(xiàn)；資源極度浪費；契合項目資源；可達到目標(biāo)預(yù)期；便于提升市場接受度；項目規(guī)模合適，在新區(qū)核心，不符合高檔住宅屬性；和政府達成一致的公務(wù)員小區(qū)；● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●產(chǎn)品定位邏輯基于競爭策略的定位問題結(jié)合前面的分析，隨著雙峰政府的規(guī)劃建設(shè)和區(qū)域宣傳，可逐漸體現(xiàn)出項目所在區(qū)域的認(rèn)知提升、人氣提升、價值提升、區(qū)域樓盤形象的提升，當(dāng)然也包括競爭局面的加劇。人氣認(rèn)知 價值 競爭● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷地位—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者 補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大 非行業(yè)老大次 /非主流市場 敏銳的機會主義者四種競爭策略模型產(chǎn)品定位邏輯● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●我們逐一分析本案應(yīng)該采用的競爭策略。競爭策略 自身分析 適用性領(lǐng)導(dǎo)者 地塊規(guī)模相對較小，產(chǎn)品和景觀配套具有一定優(yōu)勢，但是難以具有壟斷地位。 符合項目實際情況的策略挑戰(zhàn)者 改變游戲規(guī)則，重新建立標(biāo)準(zhǔn)，需要基礎(chǔ)和題材，必須具備向領(lǐng)導(dǎo)者看齊的實力和基礎(chǔ)。 符合項目實際情況的策略追隨者 項目不大，作為追隨者是具有一定的可行性，但是需要犧牲價格和其他部分商業(yè)利益，因而不是最優(yōu)方案不符合本項目的氣質(zhì)補缺者 在區(qū)域內(nèi)，由于規(guī)模小，但是自身單一特色突出，可以打造產(chǎn)品特色，從而成為市場空隙的占有者和獲益者不符合項目實際特質(zhì)產(chǎn)品定位邏輯因此，我們的關(guān)鍵點就在于區(qū)域發(fā)展借勢，發(fā)展方向就在于項目自身規(guī)劃、景觀特色、高規(guī)格產(chǎn)品營造，我們的定位就是做領(lǐng)導(dǎo)者，做挑戰(zhàn)者。● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●決定做領(lǐng)導(dǎo)者、做挑戰(zhàn)者，按照政府的規(guī)劃要求，那么，接下來要解決的問題就是：1，如何規(guī)劃布局；2，住宅戶型如何配比；3，如何體現(xiàn)項目的領(lǐng)導(dǎo)者氣度；3，商業(yè)的規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合問題；4，公寓、寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)問題。首先看項目的整體建筑布局建議● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●建筑造型意向● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●建筑造型意向● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●建筑造型意向● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理